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养老地产步入政策红利期

   

  发布了一条重大措施,推进医养结合发展。养老机构举办二级及以下医疗机构的,设置审批与执业登记“两证合一”。医疗机构利用现有资源提供养老

  这一养老地产业的重大实质性利好,让行业投资机会再次台前。事实上,多年以来,开发商拓展养老地产业务,总体上是赔本赚吆喝。一些投机型的开发商,则更是举养老大旗,行地产之实。这期间,政策的扶持至关重要。随着以医养结合措施为代表的政策逐步落地,未来更多的政策利好可以期待。房地产,作为先导型的产业,必将在养老产业中大有可为。

  可以说,养老产业是未来二十年最为确定的细分行业机会,这个巨大的市场需求由我国人口状况决定,且不可逆转。

  自1962年三年困难时期结束起,中国开始了人类历史上持续32年、年均逾2000万最大规模的婴儿潮。这部分人口,决定了我国经济发展的主要特征。在经济增长模式中,无论是分工、贸易、劳动生产率提高带来的斯密型增长,还是技术创新和组织创新带来的熊彼特型增长——人是其中关键角色。1978年起的,了人力资源活力。在房改之后,我国业有了跌宕起伏又波澜壮阔的发展。始自1962年起的婴儿潮,带来了中国早期巨大的人口红利,在上世纪90年代以及21世纪初带来了巨大的住房需求,并延续至今;最近几年,改善型需求成为市场主力,同样源于这个庞大人群的生活追求。以及贯穿其间,无法忽视的投资理财需求。

  根据第六次人口普查数据测算,至1990年,婴儿潮出现最大峰值,达到2803万人;但自1991年开始,出生人口剧降,1994年仅为1879万人,尤其是1996年后,出生人口再没超过1600万。与1990年前五年平均2500万的出生人口相比,1996年后五年平均出生人口仅在1500万人左右,减少1000万人,下降幅度超过40%。

  这也意味着,按照国内27岁的平均置业年龄来看,中国市场的刚性需求将在2017年达到峰值,在2021年迅速下滑,2023年后呈现断崖式下跌。即使考虑到近年来房价加速上涨,置业年龄可能的推迟,最晚2020年前后,中国房地产市场需求的拐点就会出现。与此同时,2022年起,在刚性需求剧减的同时,60岁以上年龄人口每年以2000万递增,中国老龄化进程显著提速。

  因此,就传统地产而言,2021年后,刚性置业人口剧降,政策即使由变为刺激,恐怕也无力回天。当然,各个城市由于资源禀赋差异,会导致人口的流进与流出,表现为缺乏系统性机会,但是城市分化的结构性机会仍然存在。而那些人口流出的城市,房价压力可以想象。

  因此,在中国特色的人口结构下,房地产业的发展方向已经注定:传统地产业未来主要是结构性机会,养老地产的全面兴盛则可以预见。

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