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2019年中国房地产行业政策分析

   

  作为长期服务中国房地产市场的专业团队,睿信地产咨询所成立的睿观地产研究院在对2018年行业典型企业年度表现进行深入分析的基础上,充分发挥贴近一线 年房地产行业上市公司50强》,以飨读者。

  2019 年主要包括“房地产行业发展回顾”、“房地产行业分析体系重构”、“50强群落分析”及“50强经营指标分析”四部分。在今年的中,睿观地产研究院开创性的重构了房地产行业经营分析指标体系,以现金流管理为切入点,还原管理报表以反应企业客观经营情况,围绕投入资本回报率,构建层层展开的分析指标体系,借助多年研究形成的“中国房地产行业核心经营指标数据库”深入研究,以期为行业企业提供更具参考价值的研究分析。

  房地产行业作为影响国计民生的重点行业,历来受到的高度重视。 近十年工作报告中,均有专题涉及房地产市场。 从早期的调控、棚户区,到后来的城镇化、棚改货币化安置、去湖村,到近期的房住不炒、长效机制、推进立法,行业政策主线思更加清晰,稳房价、稳地价、稳预期成为下一阶段政策基调。

  2018年,国家针对房地产行业的发展情况提出了以“维稳”为关键词的政策措施。 政策措施可总结为稳妥推进房地产税立法; 落实地方主体责任; 房住不炒,建立健全长效机制。 结合2019年3月,十三届全国二次会议中,李克强总理在《2019年工作报告》中提及“落实城市主体责任,完善住房市场体系和保障体系,促进房地产市场平稳健康发展”,“一城一策”、“多主体供应、多渠道保障”等住房体系有望成为其中重点。

  随着近年来,国家对于房地产行业相关政策落地的不断深入,“一城一策,房住不炒”逐渐成为房地产行业的稳定宏观调控政策。 2019年,各地纷纷下调棚改任务、“一城一策”政策频频出现,关于房地产长效机制也由“构建”进入“稳妥实施”阶段。

  为实现房地产市场平稳运行,各地纷纷出台相关举措引导行业稳定发展,以“限购、限价、限贷、限售、限商”为特点的地方性政策自2017年后频繁微调。

  2018年10月以来,受市场影响部分城市在调控上出现了一些放松的迹象,但这不代表中央整体对房地产态度的转向。 在房地产市场保持稳定运行的前提下,各项调控政策仍将以稳为主,同时也将更加强调因城施策、施策和结构优化。 需求端各项性调控政策将继续推进,同时优化部分行政性调控方式,使整体的政策组合更加合理,更有利于市场平稳运行。

  2019年4月中央局会议,在长效机制上加上了“调控”二字,同时提出“一城一策、因城施策、城市主体责任”,进一步强化地方的责任意识,使得政策调控更为精准有效。 以苏州2019年5月针对热点区域的调控为例,其反应速度、政策针对性、调控力度正式落实城市主体责任的写照。 2019年4月,苏州工业园区房价出现过热趋势,二手房成交均价单月涨幅达到6.5%,苏州全市二手房网签数量达到11748套,环比3月上涨99.52%; 土地市场也出现异动,2019年以来苏州土地市场卖地716亿,同比上涨12.5%,多地块的溢价率超过30%,但土地规划面积减少了12.5%。

  苏州市快速响应,于5月11日发布《市关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》,宣布在苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域,新房限售3年; 苏州工业园区全域二手房,限售5年。 同时还对土地出让报价规则进行调整,将土地出让报价条件从定值调整为区间设置。 值得注意的是,本轮限售政策中对人才优购的优惠并未消失。 此前,苏州吴中区出台了“优购房”政策,符合购房条件的企业或个人经认定后给予优购房实际销售价格20%-30%不等的折扣励。 此次的《意见》,房地产开发企业应当将预(销)售许可建筑面积50—60%的住房,优先出售给在苏州工业园区就业、创业并在本市无自有住房的人才,显然是有助于扩充房源和优化人才住房政策的。- 03 -

  金融方面,稳中求进、稳定去杠杆成为主基调,随着货币政策的精准化,大水漫灌式的粗放管理将成为历史。如何让流动性脱虚向实,切实发挥金融政策对经济发展的推动作用,避免政策波动带来的系统性金融风险,成为金融政策的未来方向。

  下期导读:下章起,睿信咨询将着重从房地产行业财务分析体系的与重构方面来进行分析,敬请关注。

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