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李超:谨防房地产调控政策误伤刚需群体

   

  今年以来,在经济形势下行压力增大、地方财政收支压力上升的背景下,2019年7月30日中央局会议首次强调指出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,进一步对外了稳定市场预期的坚定信号,进一步助推了住房需求主体行为向回归。归纳起来有如下方面主要特征:

  一是销售面积增幅持续回落,购房者观望情绪浓厚。今年以来,全国商品住宅销售面积增幅总体持续回落、销售价格相对平稳,住房需求进入较为稳定的调整期。二是城市与区域分化态势延续,需求的梯度差异明显。本轮周期内,新建商品住宅价格指数同比增幅排序分别为二线城市、三线城市和一线城市。东部地区和东北地区商品房销售面积同比下降,而中部地区和西部地区商品房销售面积同比上升。三是改善性住房需求占比提升,物业类型需求分化加剧。本轮周期内改善性住房需求比例出现稳步提升,主要表现为商品房成交套均面积的逐步增加。物业类型的需求分化程度,也呈现出进一步加剧的态势。四是国内投资投机性购房需求被有效遏制,海外购房投资比例呈现上升趋势。随着近三年来国内房地产市场调控政策的持续,投资投机性购房需求总体上呈现出一定程度的外溢趋势。五是住房租赁市场培育效果初显,住房租赁价格渐趋回落。而住房租赁市场分化态势开始凸显,一线城市供需矛盾仍在持续。

  虽然我国当前住房市场整体运行较为平稳,但由于我国住房市场结构性短缺和结构性过剩问题仍长期存在,本轮市场下行周期内仍显露出一些趋势性信号和问题,需要在未来住房市场调控中引起有关部门重视关注。一是从严调控未能消除观望情绪,海外购房投资面临不确定性风险。二是市场秩序行为亟需治理,长效机制建设任重而道远。三是需求分化态势累积延续,商品房结构性矛盾凸显。四是市场供需结构不匹配,增量调控模式有待调整。综合房地产市场周期、前期需求以及政策调控的多重影响,预计下一轮住房需求走势仍将保持总体回调、平稳的周期特点。一方面,“不将房地产作为短期刺激经济的手段”了调控政策的力度和范围将保持延续性,即便个别城市受市场供需结构影响出现调控松动迹象,但夯实“一城一策”和城市主体责任的总体基调并不会。另一方面,未来改善性购房需求占比将会稳步提升,刚性需求和改善性购房需求仍有进一步空间。

  针对本年度住房需求存在的突出问题,提出如下几点政策:第一,积极应对未来住房需求主体的结构变化。在继续保持调控定力的同时,也要谨防调控政策误伤刚需和改善性需求群体。针对当前重点城市非普通住宅认定比例过高的现象,可适时因城调整完善普通住宅和非普通住宅的界定标准和认定范围,保障合理的改善性住房需求。第二,加快推进需求端住房市场长效机制建设。在逐步推进完善不动产统一登记和房地产税立法进程的同时,要以此为基础建立一个公开、有效、透明的统计信息体系,从技术上对不同需求主体进行有效甄别。第三,充分存量房市场的供需活力。明确“租购并举”的住房市场长期发展思,在一定增量供给的前提下去积极盘活二手房市场和租赁市场的存量。第四,建立完善供需匹配的分类城市住房调控体系。在土地指标、住房供给总量、限购力度以及信贷政策方面,实行差异化的分类调控政策,有效防止结构性过剩与结构性短缺并存的现象持续蔓延。

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