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孙宏斌的顺驰和融创

   

  当真所有的便宜都让孙宏斌占了吗?太天线 年,在一次房地产活动上,孙宏斌当着王石的面说, 我们的中长期战略是要做全国第一,也就是要超过在座诸位,包括王总。

  孙宏斌那时还是顺驰的孙宏斌,那年他 40 岁,王石当时是名副其实的行业老大,当场驳斥孙宏斌, 睁眼说瞎线 年 12 月 8 日,土地 第一拍 。起价高达 4.3 亿的大兴黄村地块,引来数十家地产商,其中不乏华润、富力等巨头。然而,名不见经传的顺驰却以 9 亿的高价夺标。如同众多高价低推高当地房价一样,顺驰的价格让楼盘起价突破 5500 元 / 平方米,当时大兴在售楼盘不过 4000 元 / 平方米。

  同年 9 月, 009 号地块拍卖。当时最大开发商卓达集团老总亲自坐镇,报价 4.25 亿,却被顺驰报出的 5.97 亿击溃。报价经历 161 轮的角逐。这令卓达格外,公开顺驰是土地市场的 搅局者 。

  2004 年 1 月,苏州工业园地块拍卖。这本是龙头万科的最爱,规划都做了一年多,最后顺驰以 27.2 亿抢下。事后,远在南极探险的王石给孙宏斌打电话,商量能不能合作开发。

  2004 年,孙宏斌在博鳌房地产论坛上,2003 年营收将近 40 亿元的顺驰,今年的销售回款将达到 120 亿。

  2005 年,首次调控房价的新旧 国八条 于 3 月和 5 月先后出台;9 月银监会 212 号文件收紧房地产信托。很多项目主动降价卖出。市场上总体房价还是上涨的。这一年,顺驰原来打算冲千亿。

  顺驰之前的发展太快了,资金链崩不住了。孙宏斌和摩根士丹利签了对赌协议:一旦利润率上不去,7.5 亿买下的 20% 顺驰股权将攀升至 40%。双方约定 2005 年 11 月注资。最后,摩根变卦,孙宏斌的资金缺口补不上。行业里,无一人为孙宏斌雪中送炭,项目卖不出去,资金链断裂。2007 年 1 月 23 日,劲只用 12.8 亿元,收购了顺驰 94.74% 的股权。

  失去顺驰后,孙宏斌做起融创,当年,顺驰准备上市时,保荐人揪着他坐过牢的事不放,要他退出顺驰管理层。融创便是他在 2003 年成立的企业,专做高端项目,是他的。

  后面的故事大家都熟悉了。孙宏斌不断并购,买买买成了他的标签,融创也是少有通过并购发展起来的企业。

  2014 年,并购风起。同年,融创完成合同销售 658.47 亿。 2015 年,融创中国实现销售额 734.6 亿元,创下历史新高。2016 年,融创的合同销售金额 1506 亿元,同比增长 121%。2017 年,融创实现合同销售金额 3620.1 亿,同比增长 140%。

  从顺驰到融创,这个问题一直存在,孙宏斌昨天在那场收购会上说, 我们在过去的三年,加起来总共收购项目上花了 1000 多亿,但是我们销售,2017 年到 2019 年三年加起来就卖了 13600 亿元,我买东西只花了 1000 多亿。

  很多人问我钱从哪里来,这钱都是销售来的,我一个月收五六百亿的现金,两个月 1200 亿的现金,我就买一个 100 多亿的东西。云南城投这个项目今年就付 100 亿,这 100 亿我 6 月 7 日就准备好了。

  孙宏斌的回答无从考证,但是云城投的项目只是小钱。数据显示,融创的有息负债从 2014 年的 343.84 亿,上升到 2018 年底的 2294.1 亿,增加了 1950.26 亿,增长比例为 567.20%,2019 年上半年更是净增加 727 亿,上升到了 3020.76 亿。

  孙宏斌提起万达, 我们给万达付了 438 亿,但是已经销售了 1600 多亿。2017 年 7 月,融创以 438 亿元收购万达 13 个文旅项目,后续以 62.81 亿元接盘万达文旅管理运营团队,这笔交易花费 501.25 亿元。但是,这笔交易是万达被抽贷,王健林被 指名提醒之后的交易。有特殊性,才出现 万达跌倒,融创吃饱 的现象。和万达的世界交易同样著名的还有老孙和贾跃亭的交易。在接盘乐视网的事情上却栽了大跟头。2017 年融创投资乐视亏损 165.6 亿,2018 年因计提乐视坏账等因素,继续确认亏损 81 亿,2 年合计亏损达 247 亿。老孙一下子赔了融创几年的净利润。孙宏斌现在一直在强调节奏,当年,顺驰是因为节奏把握不好才死掉的。

  在收购云城投的活动上,有一句实话,融创的并购口碑是吃亏换来的。融创曾并购绿城失败了,并购佳兆业失败了,并购雨润失败了,并购乐视亏了。但是并购李嘉诚的项目成功了,低价收了王健林的项目。

  如今,孙宏斌在业内已不是当年无一人搭救的境况了,现在的老孙,备受追捧,不知道是不是当年因为被 狗嫌人厌 过,孙宏斌现在特别义气,重视和其他企业家的关系,在收购云城投项目的上,老孙用了所有沾边的溢美之词夸赞了合作方邓鸿,包括又能干、又好看、又能说、艺术家等等,还称 我们俩结合就是天下无敌了 。

  《南方人物》周刊曾报道过邓鸿,文章叫《邓鸿 影子商人的幻灭》,这哥们儿爱好艺术,作品二流或二流都算不上,空手套白狼获得人生第一桶金,做的生意都是成都人没有见过的,他很多项目的背后推手是落马李春城。孙宏斌此次收购的新世纪环球中心便是其中之一。

  和 2005 年不同,2016 年下半年开始,房地产的发展逻辑变了,以后会比顺驰死掉的时候更难了。

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