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金地加足马力拿地开工但华东区域下滑明显

   

  错失通过三四线扩张实现规模“弯道超车”的金地,在市场热点重回一二线城市后,规模增速得以加快。

  8月27日晚间,金地集团公布的2019年中报显示,上半年签约金额855.7亿元,同比增长35.68%;营业收入224.83亿元,同比上升48.78%;归属股东的净利润36.32亿元,同比增长51.65%,基本每股收益0.8元/股,同比上升50.94%。

  从上半年的数据看,过去半年是金地加快周转的阶段,除了在签约规模上进一步扩大,营收和利润也得以同步上升。

  金地在报告中称,上半年营收的增加,主要是由于并表对房地产项目结算面积和收入增加。同时,将回款率也提高至80%。

  从营收结构来看,房地产开发收入仍是绝对占比,营收达到200.32亿元,占总收入的89%;物业出租收入4.5亿元,占总收入的2%,但同比出现258%的增幅;物业管理收入11.12亿元,同比下降1.82%。

  在区域贡献率上,上半年7个大区中,有4个都出现翻盘,华南、华北、东南和西部的营收同比涨幅均超过100%,其中最总部所在的华南,营收为98.68亿元,同比上升196.32%,也是增幅最大的区域;西部则以41.92亿元的营收额位居第二,同比上升146.95%。

  然而金地去年的“销冠”区域华东,营收同比下滑73.42%,仅为13.31亿元;另外两大区域也在持续下滑。

  随着销售规模的增加,金地的各项成本也在迅速上升,其中营销费用达到5.57亿元,同比上升93.58%,几乎翻倍。另外,营业成本、管理费用等也有着明显上升,主要还是由于公司规模扩大等因素造成。

  报告显示,管理层对全年新开工面积,从年初定下的819万平方米,提升至年底的1235万平方米,增幅超过50%;竣工面积则从854万平方米增至876万平方米,小幅微涨2.57%。可见对于下半年,金地还想再快一步。

  报告显示,金地在一二线%,仍为销售贡献主力,因此上半年在新增土地储备上,一二线仍是重点。上半年总投资额约554亿元,虽然较去年同期的569亿元略有下降,但新增的675万平方米土地,较去年557万平方米有了大幅增长。不难看出,金地买了更多便宜的地。

  新增储备中,一线城市占总投资额额比例为14%,二线%,三、四线%。截至期内,金地总土地储备为4760万平方米,较去年同期上升16.09%。一二线%,新获取项目主要分布在华东、华北和东南区域主要城市。

  财务方面,金地上半年完成30亿元超短期融资券、14亿元资产支持票据、5.5亿美元境外债券的发行,融资总额约为83亿元。

  虽然融资规模较去年同期有所收缩,但期末融资余额较去年底增加,提高至932.19亿元,债务融资加权成本为4.87%。资产负债率77.86%。剔除并不构成实际偿债压力的预收账款后,净负债率为78.01%,较去年年末57.36%的净负债率,提高了超过20个点。

  在沉寂数年之后,过去一年时间里,金地集团在规模增速上显得较为迅猛。克而瑞公布的《2019上半年房地产销售TOP200》中,金地上半年销售排名位居12位,较去年末的16位上升4个位次,较2018年上半年的21位,更是晋升了一个梯队。

  去年金地董事长凌克曾表示,希望金地能够进入前十的梯队,同时按照2017年提出的“3年2000亿元”的截止时间也近在咫尺。从下半年的计划来看,金地在规模上还会持续发力,但能否在今年跨入这一门槛,仍面临巨大挑战。

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