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活下去!260家中小房企宣告破产更有6万亿房地产

   

  7月份以来,中国房企巨头:新城控股(601155)“董事长猥亵幼女”风波之中,股价一度暴跌超35%。

  7月22日晚间,新城控股紧急发布公告,公司已在洽谈、协商出售的项目约为40个,以收回部分上半年已支付的土地款,将增加公司货币资金、优化公司资产结构。

  公告显示,截止目前,新城控股已就5个项目与交易对方签订了股权转让协议, 交易成交总额约为24亿元。另外,据每日经济新闻报道,除了卖项目以外,新城控股在南京、合肥等地项目已开始相继撤资。

  这份公告了新城正在抛售项目,回笼资金,缓解资金链压力。资本市场闻之色变,资金再度大举出逃。

  今日收盘,新城控股(601155.SH)封死跌停,新城系的2只港股亦纷纷暴跌,新城发展控股(跌逾11%,新城悦服务(01755.HK)大跌超9%。

  在房地产行业面临融资吃紧的下,开始抛售项目、回笼资金的新城控股,映射出市场正在担忧其未来的发展。

  2019年,在银行贷款、公司债、资管、私募等融资渠道一个个收紧之后,7月以来,房企的最后一个重要融资渠道——信托,也正在关下闸门。

  据用益信托数据显示,截止7月10日,2019年投向房地产领域的信托产品行3313款,总资金规模达5359.27亿元,是信托资金流向最多的领域。

  7月12日,房企融资再戴“紧箍咒”。发改委发文明确要求,房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

  可以预见的是,在整个行业下半年融资趋紧的背景下,新城控股也不例外,更看重现金流,不惜以抛售优质项目回笼资金。另外,居客房产研究院首席分析师张波表示:

  新城控股要持续维稳,后续还需要大量资金来维持,短期以平价转让项目方式来弥补是当前最好的解决办法。

  数据显示,截至2018年末,新城控股有高达2254.96亿元的流动负债,若扣除其中1182亿的“合同负债”,新城控股需要在1年内归还的流动负债超过1000亿。

  据新城控股的公告显示,其已在洽谈、协商出售的项目约为40个,这对于新城控股而言,动作不可谓不大。

  有机构粗略推断,2019年新城控股买了257个项目,总共耗资1011亿元,平均每个项目耗资4亿元。如果卖出40个项目,预计可以回款近180亿元 (按每个项目4.5亿元计算),补给现金流。

  而以新城控股已签订的股权转让协议测算,5个项目的交易成交总额约为24亿元,平均每个项目4.8亿元。

  对于新城此次大举抛售行为,行业人士更多感受到了行业的压力,一位TOP10的房企老总更是感慨,“保持现有规模重要?还是活下去重要?当然是活下去!”。

  活下去!这句话的隐藏的含义是,外力借不到钱的情况下,内生造血已经成为房企最重要的事情,一切只能靠自己了!

  2019年以来,在债务密集到期、销售下滑、其他渠道受阻背景下,房企大多只能借新还旧,融资规模的上升实质是到期债务规模的大幅增加。

  据恒大研究院统计,截至2018年底,房企各主要渠道有息负债余额为20.3万亿,预计将在2019~2021年集中到期,其中2019年到期规模高达6.8万亿。

  其中,到期债券占据重要比例。据Wind数据统计,2018-2021年,房企债券合计到期金额超过1万亿元。

  2019年以来,全国已经出现多起房地产相关企业破产的案例。通过公告网查询,截至7月21日, 2019年全国已有多达260家房地产企业发布破产公告。

  从网站公告的破产名单中,基本都是不知名的中小房企。但值得一提的是,2019年6月A股的上市房企:银亿集团(000981)在500亿负债的重压下,因资金链断裂而宣告破产重组。

  万科的“活下去”口号开始成线家中小房企破产”出来的信号,购房者“且买且谨慎”、谨防踩雷。

  在预售制度下,买房者需先交纳购房款,2-3年后房企才能等到开发商交楼,期间开发商一旦资金链断裂,挪用建房资金,投资者认购的房子,极有可能成为烂尾楼。

  2019年以来,央行经过多次降准、定向降准,多次市场流动性。但,这些钱一定不能再流向房地产,因为中小微民营企业正嗷嗷待哺,急需融资。

  中央对民营制造企业融资的重视程度也提到了新的高度。2018年年末的中央经济工作会议明确提出,要大力支持民营企业发展。

  2019年以来,中央办公厅和国务院办公厅联合印发《关于加强金融服务民营企业的若干意见》,强调积极支持符合条件的民营企业扩大融资,加快民营企业首发上市和再融资审核进度。

  同时,推出史上最大规模的降费减税措施、中小微企业的定向降准,都是一个目的:解决中小微企业融资难、融资贵的难题,资金可以流入实业。

  可见,2019年的全国房地产行业,比以往任何一年都更复杂。有数据统计,2019上半年累计出了251条房地产相关调控政策,每天会有1.4条政策落地。

  而从近期的政策信号看,2019年下半年,房地产调控、房地产金融政策的取向没有发生改变,央行还将继续严格遵循“房住不炒”的定位。

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