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地产圈 海外融资更容易?碧桂园、融创、佳兆业

   

  新年伊始半月内,包括佳兆业集团控股(、建业地产、融创中国(1618.HK)、龙湖集团控股等知名房企在内的14家内地房地产企业陆续公告,将发行17只海外债券,合计募资目标68亿美元。

  2019年1月份,国内房企在海外募资104亿美元。若以半个月时间为对比,今年与去年募资规模大约在同一水平,不过,融资利率有较大变化。

  将这些公司2020年以来的融资利率,和2017—2019年相同期限债券的融资利率对比,有13家公司融资利率下降,4家公司上升。

  融资利率下降公司为融创中国、碧桂园等,而融资利率上升公司有佳兆业集团控股、中骏置业等。其中,佳兆业集团控股发行的5亿美元5年期优先票据(编者注:公司债的一种,企业破产时,需要优先)融资利率上升最高,上升了2个百分点。

  这意味着,大部分公司在海外的融资成本有所下降,或许募资更为容易,但也有部分公司融资成本增长较快,募资或比以往更加困难。

  2020年1月8日,佳兆业集团控股与瑞信、德意志银行、海通国际等机构订立购买协议,发行了5年期优先票据,利率10.5%。而在2017年6月至11月,此公司陆续发行了4份优先票据,融资规模合计12.5亿元,融资期限同样是5年,利率8.5%。两年间,此公司融资利率上升了两个百分点。

  与佳兆业集团控股融资成本上升形成对比,融创中国等公司的融资利率在下降。融创中国2020年1月8日发行5年期总额5.4亿美元优先票据,融资利率6.5%。此公司在2017年8月发行5年期总额6亿美元优先票据,融资利率7.95%。两年间,融创中国融资利率下降了1.45个百分点。2020年1月8日,碧桂园发行的7年期优先票据,融资利率5.125%,2019年发行同样期限优先票据,融资利率还是7.25%,融资利率下降了2.125个百分点。

  业内人士对《中国经济周刊》记者介绍,融资利率升降是债券发行方与投资方博弈的结果。债券投资人会在风险与盈利间找到平衡点。不同公司,资质、经营状况、偿债能力和信誉不同,投资人所承担风险不同,所要求的利率自然不一样。对于融资的公司而言,资质好、偿债能力强公司,所付出的融资利率较低,反之,融资利率则较高。

  据公司官网介绍,佳兆业集团控股是佳兆业集团旗下的上市公司。佳兆业集团是一综合性投资集团,旗下拥有20多家集团及专业公司,分公司超100家,总资产超2200亿元人民币。除了佳兆业集团控股外,还拥有佳兆业美好(、佳兆业健康(0876.HK)、佳云科技(300242.SZ)、南太地产(NYSE.NTP)、双林生物(000403.SZ)等,共有6大上市平台。

  在2017年前,佳兆业集团控股一直以地产开发为主业,主要业务领域涉及地产开发、商业营运、酒店管理和物业管理服务,项目资源主要在深圳、广州和中山。2018年,公司将业务扩展至文体、大健康、科技产业等领域。

  近几年,佳兆业集团控股借款额持续升高。在2016—2018年、2019年上半年,公司借款余额分别是875亿元、1112亿元、1088亿元和1155亿元。从数据看,公司借款额在2018年末短暂下降后,2019年又开始升高。

  据Wind统计,在上市的154家同行业上市公司中,从2017年至2019年上半年末,佳兆业集团控股净负债率【编者注:(带息债务-现金及现金等价物)/所有者权益】排名(以净负债率由低到高排列)一直处于倒数20位内,分别是倒数第8名、第14名、第18名。

  佳兆业集团控股近期需要的债务占比逐年提升。2017年、2018年和2019年上半年,需要公司两年内借款占比分别是34%、47%和54%。也就是说,在2017年,公司大部分借款(66%)需要两年后,而到了2019年上半年末,半数以上(54%)的借款需要在近两年还清。短期债务压力在增加,预示着短期偿债压力越来越大,可腾挪的空间越来越窄。

  再增加外债融资总规模已非常困难。2019年7 月,国家发改委对房地产企业发行外债的备案登记提出要求,房地产企业发行外债,只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。这一政策,被业内人士解读为房企外债融资将进入存量滚续阶段,并且,房企发行外债将只能用于借新还旧,且仅能中长期外债,将用于如补充流动性、资本性支出、内债等支出。

  2018年佳兆业集团控股合约销售增加了253亿元,实际营业收入增加了60亿元。如前文所述,公司的巨额借款也要支付成本,公司2018年借贷成本同比增加了39亿元,再加上其它费用变化,使得公司2018年增收不增利,年度净利润下降5.35亿元。

  而且,借款虽然增加,佳兆业集团控股总的收益能力却在下降。2017年公司总资产收益率1.73%,借款高企之后的2018年,总资产收益率只有1.24%,仅有前一年的7成。

  融创中国同期总资产收益率、净利润变化均有优势。融创中国2017年和2018年总资产收益率分别是2.4%和2.47%, 2017年已经领先佳兆业集团控股,2018年继续加大领先优势。并且,融创中国2018年净利润也在上升,

  据克而瑞研究中心统计,按合约销售权益金额计,佳兆业集团控股2018年销售排名第37位,2019年升至第27位。该中心2019年报告显示,在2019年中国房地产企业销售TOP100公司中,TOP4-10、TOP11-20梯队规模企业集中度上升,梯队竞争加剧,TOP21-30梯队房企集中度则基本持平。而随着房地产市场资源加速向优势企业聚集,TOP30房企已成为房企规模发展的分水岭。

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