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131个重金布点大格局下的嘉兴商业市场是怎样一

   

  [导读]今年,住宅市场迎来**火热,商业市场也迅速升温,然而,商业市场库存压力已远远大于住宅市场,在机遇和挑战并存的同时,大格局下的嘉兴商业市场究竟是怎样一个存在?131个商贸综合体及专业市场,总建筑面积1658.9万方!近年来,随着城市的有机更新,经济社会的迅速发展,不少商业地产大佬纷纷重金布局嘉兴,一时间,商业楼盘如雨后春笋般不断涌现。而在嘉兴商业市场蓬勃发展之时,也面临着地产商运营能力的参差不齐、销售缓慢、库存高企、同质化严重、电商冲击等诸多问题。

  今年,住宅市场迎来**火热,商业市场也迅速升温,然而,商业市场库存压力已远远大于住宅市场,在机遇和挑战并存的同时,大格局下的嘉兴商业市场究竟是怎样一个存在?

  成交量方面:据本网初步统计,2016年1-10月,嘉兴市本级商业地产共成交9003套,成交面积约67.75万方,成交金额约49.44亿元,同比去年分别上涨63.48%、58.29%、38.14%;成交套数及成交面积为近七年来同期**;但成交金额次于2010年。

  成交均价方面:相比今年住宅成交价的上扬,嘉兴商业市场仍处于“以价换量”中。据本网初步统计,2016年1-10月,嘉兴市本级商业地产成交均价约为7297元/㎡,同比去年下降12.74%,为近七年来同期**!

  细分类别来看:2016年前10月,嘉兴市本级商贸共成交4410套,同比去年上涨27.72%;成交均价为8665元/㎡;

  2016年前10月,嘉兴市本级写字楼共成交4593套,同比去年猛涨116.75%;成交均价为6168元/㎡;

  再从每月走势来看,2016年上半年,嘉兴商业市场仍保持着与去年一致的步调,月均成交量在500来套;而随着外来**客的涌入,嘉兴住宅市场的快速升温,商业市场也呈现回暖的趋势,从5月份的494套一上扬,6月787套、7月1012套、8月1041套、9月1490套、10月1598套……商业市场的成交份额越占越多,且前10月的销量已远超去年一整年的成交量,2015年商业用房共成交7279套。

  简单来说,主要原因在于:一、迫于商业库存量之大,开发商“以价换量”促销售,这也导致了商业与住宅价格“倒挂”;二、相比周边城市来说,嘉兴的商业价格仍处于****,商住倒挂提升回报预期,这也是外来**客最中意的;三、商业地产不限购不限贷;四、分销。另外,目前嘉兴新房房源入市紧缺,部分开发商开始着力推销社区底商。

  此外,值得一提的是,自6月份以来,写字楼市场成交量可以说是突飞猛进,甚至一度反超商贸成交量,对此,小编也特意查阅了近8年来的商业地产成交量,这样的现象在近几年里可以说是**次出现。根据市统计局数据显示,今年前10月市办公楼销售面积同比去年增长89.7%;商贸销售面积同比增长51.0%。

  事实上,近年来,嘉兴市大力实施“与沪杭同城”和创新发展战略,重点打造上海的“金南翼”,在楼宇经济方面也是做足工作,在9月份开展的2016嘉兴-上海现代服务业与楼宇经济项目对接上,就重点推介了80个已建成或即将建成的楼宇招商项目,这些楼宇建筑面积达800万平方米,可招商面积300多万平方米,将主要围绕现代物流、文化旅游、健康养生、科技信息、金融总部、商务服务、现代商贸等产业进行招商,着力打造成为我市配套设施比较完备、产业定位比较清晰的特色楼宇。

  根据商品房预售方案信息统计,2016年1-10月,嘉兴市本级新增商业用房预售量共2720套,同比去年(预售量9059套)下降69.97%;新增预售面积22.38万方。

  其中新增商贸预售量2655套,预售面积21.68万方;新增写字楼预售量65套,预售面积0.7万方。

  从各区域来看,今年商业用房预售量新增最多的区域为国际商务区1548套;其次为城西区新增预售量505套;第三则是城北区163套;依次往下是南湖新区新增商业用房预售量147套、湘家荡新增预售144套、城南区新增预售量100套、秀洲区新增预售量72套、市**区域新增预售量41套;而西南区(即运河***)在今年前10月商业用房暂无新增预售量。

  去化比:当前商品房库存中非住宅的压力远远大于住宅。根据预售量及备案量的差量累计数据来看,从2012年-2016年10月,共剩余商业用房30423套,今年商业用房在去年存量的基础上减少了6000多套,去化向好;但是,仅这五年的剩余存量,若按照今年良好的去化势头,月均销量900套来计算的线个月,即两年零八个月才能消化;而如果以上半年月均644套的去化速度,去化周期将拉长到47.2个月,近四年时间。

  据本网初步统计,截至11月7日,已成功出让的纯商业、商办类用地有14,土地面积约17.04万方。预计,今年全年的商业类用地出让面积相比去年有所减少,2015年出让商业、商办类地块为13,出让面积24.42万方。

  综上所诉,今年嘉兴市本级商业市场仍以去库存为主,但商业地产面临海量库存,去化压力巨大,如何加速库存去化是亟待解决的问题。

  据不完全统计,目前嘉兴共有已建、在建、待建商贸综合体及专业市场131个,总建筑面积1658.9万方,其中86个已投入使用,45个在建或待建。

  近年来,随着城市版图的不断扩张,嘉兴的商业地产同步迎来了飞速的发展。翻开城市地图,可以看到商业地产项目在嘉兴的土地上遍地开花,一个个大型卖场、超市、商贸综合体、专业市场,犹如丹青泼墨勾勒出这个沿海经济城市的商业宏图。

  1988年6月1日,嘉兴**家大型零售企业江南大厦正式开业。1999年12月3日,戴梦得购物**正式开业。2006年9月28日,江南摩尔购物**开业。2009年12月3日,戴梦得体育**店开业。2010年12月18日,中港城购物广场启动试运营。2012年4月27日,旭辉广场开业。2013年7月5日,江南大厦中港城店开始试营业。2014年12月24日,中润·丽丰新天地开业。2015年4月25日,江南新天地开业。2015年6月12日,嘉兴万达广场开业。2015年12月18日,嘉兴中关村购物广场开业。2016年1月15日,八佰伴购物**开业……

  从1988年算起,嘉兴的商业地产经历了近30年的,从本土商业资本“一统江湖”到外来商业大鳄入禾“搅局”,嘉兴市**的版图迅速扩大,各区域内的商贸综合体如雨后春笋般不断涌现。

  ·市**:在由江南大厦+戴梦得购物**打造的**商圈内,开业运营中的就有江南大厦、戴梦得购物**、华庭街、旭辉广场、梅湾街、八佰伴、江南新天地;未开业的有月河印巷、杉杉生活广场、百盛广场、鹿都广场;未来月河畔,还有嘉城集团将投建的三商业地块项目。

  ·城西区域:经过多年的发展,由江南摩尔和大润发打造的商圈,已成为嘉兴名副其实的城市副**。如今,又添了中关村购物**。

  ·城市东南角:住在这个区域的朋友,有一站式的万达广场、国际中港城;购物闲逛的还可以到巴黎都市老佛爷、欧尚超市等。

  其他区域,还有麦德龙、中润·嘉兴**、新文化广场、泰富世界城、广场等、华府国际广场、台昇国际广场、大树·丝彩虹……

  与此同时,随着城镇化发展的加快,佳源**广场、禾峰新天地、江南新天地等乡镇商贸综合体方兴未艾。

  显然,到如今,嘉兴城“一心两翼六商圈多节点”的大格局已清晰,然而,在商业地产迅速升温,一个个新商圈不断涌现的同时,快速扩张下所隐含的风险与发展瓶颈也随之。

  地产商运营能力的参差不齐,商业项目的销售缓慢、库存高企、同质化严重、电商冲击、消费力单薄、人流缺失等等因素,都会将商业项目卷入重重困境。

  譬如,家乐福的撤场,汽车北站农工商超市的关闭,市**鹿都广场的烂尾,江南大厦中港城店的撤柜,就连丽丰新天地也将濒临倒闭……多点开花的嘉兴商业市场,同质化的严重,不禁使人担忧嘉兴商业的明天会如何?嘉兴的商业面积与人口能级到底匹不匹配?嘉兴是否能“养得活”雨后春笋般的商业综合体?

  ·依据第六次人口普查数据(2010),嘉兴(含五县)常住人口数为450.17万人。2013年,嘉兴市常住人口数为455.80万人。到了2015年底全市户籍人口349.48万人;常住人口458.5万人。

  ·据浙江省商务研究院的调查数据显示,中小城市的人均商业面积应控制在0.8到1平方米,嘉兴已经达到1.56平方米,位于全省**,已远超合理面积。

  ·国家统计局调查数据显示,2015年嘉兴市城镇常住居民人均可支配收入45499元,农村常住居民人均可支配收入26838元。

  一边是并不算大的人口基数、缓慢的人口增长率,一边是商业项目井喷式开花,两者的反差在某种程度上反映出嘉兴商业难言的阵痛;加上商业地块的超前规划和无序开发、运营商的同质化竞争加剧、消费人群的数量及购买力有限等多重因素导致嘉兴商业始终不温不火的局面,也嘉兴众商业不得不面对“养商期”的痛苦。

  好在,今年,市为了防止更多商业项目后续出现经营困难,甚至烂尾的情况,而积极出台了《关于促进商贸综合体和专业市场规范发展的若干意见(试行)》,下文简称《意见》,这一新政也已从8月21日起试行。

  《意见》从加强规划管理、规范市场管理、加强风险防控等方面明确了进一步规范市场秩序,推进商贸综合体和专业市场持续发展的具体要求。

  《意见》明确要按照“合理布局、优化结构、总量控制”的要求,科学确定商业用地比例,根据商贸综合体和专业市场的现实供需情况,综合评估确定新增项目的功能业态、选址布局、供应时序等。

  **点是规划要求,项目必须符合商业网点“十三五规划”、城乡发展规划,还必须经规划委员会研究同意。

  **点是自持要求,开发企业自持不可分割比例不得低于50%,自持时限从竣工验收完成之日起不少于10年,同时虚拟分割。

  第三点是销售要求,开发企业必须通过房屋建筑工程验收备案后方能开始销售,且不得以售后包租或变相售后包租的方式进行销售。

  第四点是防范风险要求,新引进的项目应在销售前控制部分房产作为风险防范资产。地上建筑面积10万平方米以下的,控制面积不得低于地上建筑面积的25%;建筑面积在10万平方米以上的,按不少于地上总建筑面积2.5万平方米控制。控制期3年,控制期内不得抵押。

  对于此次试行的《意见》,市发改委服务业管理处处长马华芳表示,这些举措也是为了让开发商有实力来运营商贸综合体,而不是急着把这些商铺卖出去,更好地业主的。

  在严控新项目开发的同时,意见也对已供地项目、运营中的项目提出了规范整治要求。其中,对已取得土地但尚未开工建设且位于相对饱和区域的,可调整经营用途;对处于建设期但尚未运营的,鼓励企业向文化旅游、健康休闲等领域转型,必要时给予政策扶持;对已运营且市场前景良好的,予以扶持;对面临短期困难的,通过完善管理、引入战略合作者等多种方式,改善项目运营状况;对矛盾纠纷较多、管理混乱的,开展专项整治;对已关停的,加快盘活土地存量。

  《意见》中商贸综合体是指“地上建筑面积8万(含)平方米以上,其中商业建筑面积5万(含)平方米以上,并以大**商业为主体,多种功能混合的建筑集合体”;专业市场是指“经市场监管部门名称登记的,建筑面积在5万(含)平方米以上,由市场举办者提供固定商位(包括摊位、店铺、营业房等)和相应设施,提供物业服务,实施经营管理,有多个经营者进场从事生活消费品、生产资料交易活动的专业市场、商场等”。

  随着城市的发展变迁,人们生活水平的提高,商业的繁荣毕竟折射着一个城市的发展水平,也体现着一个城市的发展活力。

  如今,商业地产产能的过剩确实给嘉兴的商业市场带来了诸多问题,但同时,也在不断自救与转型中悄然嬗变。正如江南大厦、戴梦得的华丽变身,江南摩尔也已计划转型升级,国际中港城也在努力走出困境,而万达广场、八佰伴也在创新的运营模式下以各种丰富活动积极吸引人气。加上对土地出让导向的转变,加强商业市场的规划管理,相信嘉兴商业市场的未来还有更好的期许。延伸阅读:逆袭!上周嘉兴商业用房成交671套,住宅仅卖314套11月土地“首拍” 嘉兴城投竞得二环内三商业用地专题策划:嘉兴商业如何才能绝处逢生?编辑推荐:

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