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2019 年房企投资十大高手演绎地产版庆余年!

   

  合理又不缺冲突的剧情设计,有血有肉又各有特色的人物设定,每一项都 GET 到观众的 爽点 。

  而身为一个地产人,我发现片中十大关键人物的特征恰巧符合 2019 年投资表现卓越的十家房企。

  范建虽然不是武林高手,但却是执掌庆国财政的财政部长(户部尚书),这一特征相信非央企保利莫属,作为地产界最大规模的央企拿地自然底气十足,大开大合。

  根据息,2019 年前 11 个月,保利的权益拿地金额为 965 亿元,房企中位列第 3。公司 2019 年在拿地上做了很多积极的尝试,很多热门的土拍中都出现了保利的身影。

  比如安徽 2019 年总价最高的地块 6 月 27 日被保利以 46.73 亿元,53% 的溢价率拿下。沈阳 2019 年总价前二的两个地块、佛山 2019 年的总价地王也纷纷被保利收入囊中。

  进入 12 月份,保利在广州市场上频频发力,在 12 月 5 日和 10 日的两场土拍中,保利在广州投资 133.64 亿元拿下 3 块用地,其中的两块是 2019 年广州出让地块总价的二、四位,值得一提的是,2019 年广州的单价地王也被保利拿下。

  2019 年地产资金面全面收紧,央企融资上具有绝对的优势,公司半年的有息负债总额 2710 亿元,有息负债综合成本仅 4.99%,低于主流上市地产企业的平均融资成本 6.44%。

  单靠央企资质带来的低成本融资难以实现长远发展,公司 2019 年强化了资金管理,在资金趋紧的背景下实现了回笼率的显著提升,上半年的回笼率相较于 2018 年同期上升了 8 个百分点达到 86%。

  华侨城作为国资委出资企业中为数不多以文化为主业的央企,投资标的都是文旅类项目,在国内文旅产业也具有绝对的权威。

  据公开资料显示,从 2018 年至今,华侨城挂牌转让了包括深圳、上海、海南、南京等核心城市的资产,单单 2019 年 11 月份就披露了 8 家公司股权挂牌转让的信息,总转让底价约 52 亿元。这是公司持续优化资源储备结构,滚动补充优质资源的要求所致。

  2019 年下半年发生了几个大的转让,比如 47 亿元转让上海的苏河湾项目,10.4 亿元转让成都项目给融创。

  通过卖卖卖实现的回款可以有效补充公司进行新投资所需的资金,作为国内文旅产业的领军者,公司将文化旅游的品牌优势发挥到了极致。

  在 2019 年上半年新获取的 16 个项目中,有 12 个项目以底价成交,公司以低成本储备了一大批优质资源,建立了较大的成本优势,相信这也是公司 2019 年上半年房地产业务可以实现 80.57% 毛利率的重要原因。

  蓝光 2019 年实现了千亿销售,过去的几年,蓝光积极通过合作项目整合优势资源,销售规模快速扩大。根据企业的经营导向,公司 2019 年在投资阶段更加注重现金流的贡献。

  根据 2019 年半年报的数据,公司 2019 年上半年通过收并购、合作开发等方式新增土地储备 28 个,与 2018 年同期基本持平。但是 2018 年新增的土地中,二线城市的的拿地计容建筑面积占比为 31%,2019 年上半年,这一比例上升到了 62%。

  另一个变化是 2019 年 9 月,蓝光上海的运营总部正式投入使用,显然长三角将是蓝光全国化布局的一个新核心增长点。

  燕小乙是剧中唯一擅长使用弓箭的高手,堪称一招鲜吃遍天,这一点与龙光地产极为相似,龙光的 深耕大湾区 + 城市更新 策略高超有效,而且眼光极其精准。

  龙光 2019 年的销售目标是 850 亿,前 11 个月就已经超额完成,表现优异。根据半年报的数据,大湾区的合约销售额占比达到 53.4%。

  上半年公司通过公开市场招拍挂新增的 117 万平方米的土地中,有 39.5% 位于大湾区。截至 2019 年 6 月 30 日,龙光土储总货值约 7520 亿,大湾区占比约 81%。公司坚定地看好湾区未来的发展,如果明年进入千亿阵营,龙光可能是千亿企业中单区域销售和土储占比最大的公司。

  另一方面,城市更新成为公司业绩持续增长的新引擎,相较于其他区域,湾区城市通过城市更新盘活存量用地的迫切程度更高。龙光每年持续不断孵化城市更新项目,2018 年孵化的佛山和珠海两个项目货值 180 亿元,2019 年预计孵化的项目货值为 700 亿元。

  到 2019 年年中,公司的城市更新业务布局 10 个城市,货值超过了 3200 亿元,其中有 90% 在大湾区,高货值和高价值让企业具备了先发优势。

  的形象了,剧里打遍天下无敌手,实属没有感情的机器。在投资领域,融创给人的气质就是没有感情的收购机器,两耳不闻窗外事,一心只想买买买。

  当然,还有相似五竹的地方在于总说自己看(bu)不(suan)见(zhang),其实看得比谁都清楚(suan 得门清儿)。

  一是公司收购云南城投的优秀资产环球世纪和时代环球两家公司,根据收购公告,两家公司所开发运营的 18 个项目合计未售建筑面积约 2390 万平方米。

  我们估算对应的未售货值约 2400 亿元,楼面价 1900 元 / 平,地价房价比仅 19%,而半年报的数据显示公司目前的平均土地成本约 4307 元 / 平,融创对于并购项目的挑选和成本的控制已经到了一个新的层级上,就像五竹在剧里可以天下无敌。

  二是根据半年报的数据,融创现有的 2.13 亿平方米的土地储备中,超过 83% 位于一二线城市,融创的大手笔并购会让人忽略掉它在经营上的深耕策略。

  比如武汉,融创 10 月 16 号在武汉举办的 共造者大会 上一次性发布了 15 个新品项目让人惊叹。比如重庆,2019 年 3 月 26、27、29 日的三场土拍中,融创耗资 40 亿元拿下 5 块地,4 天之后又以 13.34 亿元收购阳光 100 重庆两项目 70% 的股权(关于融创的深耕,我们后续也会推出相关专题)。除了买买买,区域深耕是公司发展更深层次的推动力。

  作为剧里的监查院六处主办(负责暗杀),影子行踪诡秘,于无形。世茂 2019 年收并购玩的风生水起,公开几笔交易仅仅只是其 2019 年的部分 ,更多交易是没有公开的。

  世茂上半年在 80 天时间内,耗资 200 亿收购了超过 20 个项目,加上最近沸沸扬扬的收购 FS 的事情,相较于过去几年的低调,2019 年的世茂俨然成为新晋的并购小王子。

  上半年公司新增土地储备 1412 万平方米,从金额来看收购占比约 60%。新增土地区域上看多位于二线和强三线 元 / 平。

  世茂 2019 年收购的大手笔离不开充裕的资金支持,公司过去几年稳健的财务表现使得世茂在资本市场上广受欢迎,连续 8 年将净负债率控制在 60% 以下简直是地产行业的奇迹。

  公司上半年的融资成本控制在 5.6%,而且 5 月底获得证监会批准的发行 132 亿元公司债券的稀缺额度,还有尚未的银行和金融机构融资额度 400 亿元,资金充裕令人羡慕。

  另外公司对回款的把控也十分严格,上半年回款 813 亿元,同比上升 47.7%,回款率高达 81%,同比上升 5 个百分点。

  真的太过相似,每到都能化险为夷(黑天鹅事件后,迅速进行资产变现回笼现金流,不到半年重归土地市场),让一心准备看笑话的吃瓜群众失望而归。

  7 月初的黑天鹅事件让新城短暂地陷入危机,新城控股的股价从 7 月 3 日的 43.65 元一下滑至 8 月初的 22.99 元,接近腰斩。同时还面临着投资机构撤资、国际三大评级机构纷纷做出负面评价、已经谈好的投资项目被撤销的情况。情况危急到大家纷纷怀疑新城还能不能撑过这个多事之秋。

  但是经过快速果断的处理,公司化险为夷,经营迅速复原。从 7 月 25 日开始的 36 天时间内公司连发三次公告,光速转让项目 21 个,累计回收现金 101.53 亿元,在这样的危机之下,每一分都是救命钱!

  新城的厉害不仅于此,项目虽转让,但是并未折价。21 个项目中金科出手最多,收购了其中的 8 个,共耗资 27.38 亿元,而且都是平价收购。

  加上万达元老级大将曲德君的如约上任,以及覆盖公司各个层级人员的大规模股权激励,公司经营逐渐复原。

  随着公司信用逐渐恢复,美元债也成功发行,新城在公开市场上的拿地活动 11 月份开始逐渐活跃了起来。

  1-11 月份,公司实现销售 2465 亿元,离年初制定的 2700 亿销售额仅有一步之遥,稳居销售榜第 8 位。

  这样的应急处理使得新城在 2019 年的投资榜上占据一席。从新城快速复原的案例中,我们看到了地产行业大象才能起舞的特点,规模越大意味着有更厚实的家底和更多的腾挪空间,碰到危急情况时才能有更多的应对方案。

  新力收并购的反应 快 在业内闻名遐迩,就好比剧里剑术天下第一的四顾剑(四大师之一),大东山上,四顾剑一剑斩尽百名虎卫。

  新力用不到 10 年的时间实现了快速发展和上市,成为地产界最年轻的上市房企。新力的快在投资上也有明显体现。

  第一是收并购的速度快。16-18 年的新力快速成长的时期,收并购是新力的王牌武器,2016 年获取的 14 块土地中有 13 块是收购所得,2017 年的 29 个地块有 21 块是收购获得。

  对于收购来说,效率可是决定因素,每晚一天不确定性就多增一分。通过项目的不断积累现在新力的收购操作已经足够成熟,把时间进度控制到了极致,据说从接触到签署投资协议,新力的周期可以压缩到不超过一周。

  第二是落地深耕,持续扩张。新力一以贯之的策略就是进入一个新城市,通过一个项目快速落地为契机,深挖资源,短期之内形成链式倍增,之前的南昌和惠州是此策略的典型代表。

  这一策略 2019 年继续奏效,新力 2017 年进入成都,根据招股说明书中的数据,截至 2019 年 3 月底在成都拥有 2 个项目,2019 年在成都快速进行了扩张,在 5、6、8 月共斥资超过 20 亿元拿下 3 地块,深耕成都。再比如新力 2019 年 4 月首次进入合肥后,短短一周后又再次拿地,8 月份还受让了新城在合肥项目公司的股权,短短半年在合肥持续扩张,延续了新力落地深耕的策略。

  ,庆帝在剧里隐藏了自己大师的身份,为的就是关键时刻可以出其不意。正荣 2019 年的投资策略也是在给自己积攒实力等待时机爆发。

  正荣进入了千亿阵营之后,发展策略发生了重大变化,正荣 2019 年追求的是高质量的增长,在投资中也体现出鲜明特征。

  第一是城市策略上,正荣选择了持续深耕,根据公司 2019 年中期报告的数据,2019 年上半年集团新增地块共 22 幅。通过比对我们发现这些地块位于的城市都是正荣已经进入的城市,经过这些年的发展,到今上半年正荣一共进入的城市也只有 29 个。

  下半年至今新增的地块中,根据我们的监测,除了首进厦门,其他的也是在已拓展区域内进行扩张。而规模相近的中梁截止 2019 年一季度已经进入 124 个城市,富力也进入了超过 140 个城市和地区。2019 年在企业 深耕型 和 机会型 战略的讨论中,深耕越来越成为企业的共识。

  第二是投资节奏上,2019 年公司 平滑投资 的策略,年初到现在基本保持每个月至少 3 幅地块的新增土地储备。在深耕基础上的平滑投资可以持续增强投资团队对于当地市场的熟悉和把握程度,长远来看对于该城市项目的运营和管理都大有益处。

  一是坚守公司对于行情的判断,2018 年三季度市场回落时公司开始储备资金,停止买地。在 2018 年年底和 2019 年年初土地市场价格处于低位时迅速出手,抓住了窗口期拿地,像 2019 年年初在徐州、、昆明、惠州拿下的地块都以底价成交,避开了 3-6 月份的市场高位,一些项目下半年开盘后取得了不错的成绩。

  比如 1 月中旬在徐州拿下的汇景城项目楼面价 2400 元 / 平,备案均价 10500 元 / 平,10 月 25 号开盘推出 417 套房源吸引数千人参与认购,3 小时热销 4 亿,当晚宣布售罄。12 月 15 日加推 380 套到当天下午也只剩余少量房源,盈利空间可观,成为现象级热销的项目。

  比如 2 月份在苏州拿下的中骏 天荟楼面价 12098 元 / 平,11 月份开盘均价 31960 元 / 平,首推 268 套房源目前已经售罄,即将进行加推。

  二是坚守集团 一体两翼 的战略,充分落实。尤其在商业方面,2018 年把商业总部移师上海,确立 以上海为中心,全国布局 的发展策略,2019 年就取得了明显的成效。

  从中骏的半年报来看,集团上半年新增土地储备 27 个项目分布在 19 个城市,其中 15 个城市的项目都包括住宅和商业的综合体。

  下半年抓住其他在商业综合体同样具有竞争实力的企业投资关闭期内,迅速出手,以底价或极低的溢价率拿下泰州、南昌、漳州等地的综合体项目。

  看完 2019 年的十大高手,不知道大家对于 2019 年的市场情况和企业的应对策略有没有更全方位的认识。扬长避短也好,另辟蹊径也罢,上述的企业都找到了适合自己的独门绝技。

  借用肖战在片尾曲《余年》中的歌词转眼间春去秋来雁儿已南飞,无论 2019 年是欢喜还是别离,都已过去,未来全新的地产 10 年,市场的发展会更加多彩,存量的争抢会更加激烈。

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