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三个房地产周期变化看懂中国房产走向

   

  不论哪个国家,房地产市场都会对总体经济产生深远的影响,对中国尤为如此。1998年住房后,中国房地产市场正式诞生。住房创造了一个巨大的市场,了大量潜在的居住和投资需求,并衍生出了大规模的消费需求。(重庆锐云科技悦家云)

  根据业界测算,考虑到制造业投资一半左右跟房地产链相关、地方基建投资很大程度上受土地财政支撑、服务业部分领域投资跟房地产相关,房地产链上带动的相关投资占全社会固定资产投资的50%左右,也带动了家电、家具、装修、银行、建筑、建材、玻璃、水泥等一系列后周期行业。

  1998年-2007年,房地产市场基本处于持续扩张的状态,十年间房地产开发投资的最低增速也达到了20%。2008年,全球金融危机对中国房地产市场造成了明显的冲击,悲观情绪和收缩的需求使得中国房地产市场迅速陷入低迷状态。但很快,全球范围内的量化宽松和国内4万亿的放水刺激迅速将中国房地产投资和房价顶了上去。(重庆锐云科技悦家云)

  到了2009年底,货币政策和住房调控收紧,央行多次提高准备金率和存贷款基准利率,房贷利率和首付比例提高、限购、土地调控等政策全面实施,迅速打击房地产景气程度。到2012年中,房地产开发投资增速降至15%。

  事实上,在2012年上半年,货币政策和调控政策已开始反向操作。房地产市场又经历了一年的景气周期。

  2012年底,政策又开始收紧,市场再度经历了2年的消退。到2015年底,房地产开发投资增速变为0。全国平均房价水平则在2015年年初时呈现下跌趋势。

  2008-2016年,房地产市场在政策收紧又放松的来回切换中,经历了2轮完整的周期变迁。因此从某种意义上讲,房地产的周期就是政策周期。(重庆锐云科技悦家云)

  2015年底,去库存政策开始了。之前三四线城市在土地供应过剩和金融政策的互相作用下,建了大量的房子,积压了越来越多的库存。在此背景下,棚改货币化,创造了大规模购房需求,三四线城市住房市场火爆起来。一二线城市则由于严控土地供应,收紧调控政策,市场处于不景气状态。

  2016年10月,因城施策的调控措施使得之前相对稳定的周期波动被打乱,房地产周期规律被改变。收紧的政策使一线城市房价受到进一步,三四线城市房价继续上涨。

  2016年底,中央经济工作会议首次提出“房住不炒”,标志着决策层对房地产市场的态度在本质上出现转变。

  2017年和2018年,棚改继续进行,三四线城市房价上涨依旧,一二线月资管新规等政策出台,开发融资进一步受到。到了2019年,房地产信托等融资渠道承压,这从根本上压缩了房地产的上涨空间。(重庆锐云科技悦家云)

  事实上,开发商并不怕限售和限购等政策,但一旦其资金受到抽离,高杠杆率运转下的项目便很难大规模推进了。未来,不同城市和区域的房地产市场走势将继续异化,鉴于三四线房价的高企,货币化的棚改安置将逐步减少,而一二线城市由于人口控制政策的边际放松,其楼市再度回暖的可能性增加。(消息来源:苏宁财富资讯)返回搜狐,查看更多

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