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房地产调查报告格式范文

   

  房地产调查报告格式范文 房地产市场调查 , 就是把房地产作为特定的商品对象 , 对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析 ,从 而对房地产市场进行研究与预测。下面为大家分享了房地产 调查报告范文,欢迎借鉴! 在经济发展步入新常态的大背景下,需要深化 对经济发展新常态的认识,主动适应新常态,要加强司法应 对,创新工作方法,不断提升审判执行工作水平。近年来, 法院涉房地产执行案件日益增多,房地产占被执行财产比重 渐长,相当数量案件的权益实现需要对房地产进行处置,能 否顺利执行到债务人的房地产对债权人的权益具有重 要意义。不动产是各类存在最多的财产之一,由于我国 现行独特的土地所有权制度和房地产登记制度,造成在房地 产处置方面的障碍颇多,如何适用法律政策处置房地产,规 范执行防范风险,对被处置房地产开展前期现状调查就显得 尤为重要。靖江市在结合执行工作实际,总结实践 的基础上,对此展开了调研。 一、涉房地产案件的总体状况 1、数据现状 201x 年 1 月至 x 年 12 月,靖江市受理的执 行案件中,需对房地产进行处置的案件分别为 96、108、121 件,增幅达 10%左右,呈逐年上升的趋势。其中,经拍卖程 序由买受人竞买的分别为 93、103、115 件,交申请执行人 以物抵债的分别为 2、3、5 件。 2、案件特点 (1)执行中房屋腾空迁出难度大。法院依法对被执行人 名下房产进行腾空迁出房内居住人时,阻力的情况屡见 不鲜,以违法行为或过激行为来执行,成为腾空迁 出的常态。据我院相关统计数据,近年来我院腾空房屋迁出 居住人的案件,其中各种的占到 70%。被执行人和 占有人规避执行手法多,且违法行为隐蔽,客观上造成了腾 空迁出工作的困难。一些不明的旁观者也容易将 强制 迁出混为一谈,被执行人借机,执行。同时,不 动产的性质客观上造成了腾空迁出难。部分案件,法院虽及 时完成了强制迁出的法律手续,但被执行人重新非法占有、 控制的情况时有发生。 (2)弃房断供逐年增长。近年来,我院受理的金融借 款合同纠纷、商品房买卖合同纠纷案件同比增长迅速。目前 经济下行压力大,涉案房产大多为高房价时买入,如今变成 了负资产,债务人无力还款而弃房断供。对于购房者抵 押房产的首付款、月供、契税、维修基金、物业管理费等付 诸东流,房产被强制拍卖,且拍卖的价格低于房产的市场价 格。同时,随着我国推行诚信体系的建设,对信用缺失的 弃房断供债务人的力度必将加大,不良纪录将记入债 务人的诚信档案。 (3)适用房地产执行的法律法规之间矛盾多。究竟哪些 房地产可以作为强制执行对象我国法律、行规、司 释、规范性文件之间矛盾甚多,经常给执行工作带来困惑。 对农村集体土地上建的房产、无证房产、违章建筑的执行, 唯一一套房产的认定等问题,现行法律法规之间对上述问题 的冲突不断,操作性不强,司法实践中认定与否的随意 性大、执行的标准不一致,容易引发不稳定因素。 (4)房地产处置后衍生纠纷增多。当前我国正处于经济 转型期和矛盾突发期,房屋已并非仅具备传统意义的居住功 能,而是被赋予了其他附加功能,如求学片区、签落户籍以 房屋的坐落来认定。因此,在司法实践中,因上述附属 未随所有权转移,在房地产处置后又发生了新的纠纷。 另外,因在评估拍卖程序中未充分调地产的规划和用途, 致买受人竞买后不满而引起纠纷也正在增多。 二、执行程序中建立房地产处置前现状调查制度的意义 房地产现状调查制度,是指在处置房地产前依 职权对房地产的状况信息进行全面客观调查,并将所调查的 状况信息在处置过程中向相关人、利害关系人公示公开 的制度。房地产处置前的现状调查作为一项制度来建立有以 下五方面的意义: 1、司法拍卖的公信力。在房地产处置前,法院必 须依职权对房地产的信息全面客观地进行调查,并将所调查 的信息在处置过程中予以公开,解决处置过程中信息不对称 的问题。避免个别了解房地产现状的竞买人占有优势,也避 免不了解现状的竞买人的竞买风险,营造司法拍卖的公平、 的,了司法拍卖的公信力。 2、执行当事人及相关人的权益。通过公 开房地产处置前信息,有利于参与竞买人全面了解拍卖标的 现状、减少顾虑,处置价格也就自然而然地体现市场价格, 避免了评估价格和成效价格的过度悬殊。 3、减缩受托拍卖机构暗箱操作、拍卖的空间。法 院全面调查拟处置的房地产现状,并要求拍卖机构在处置过 程中全面公开,向社会全面展示拍卖标的现状,暗箱操 作、拍卖的空间将大大缩减。 4、防止执行人员徇私枉法。房地产现状调查作为一项 制度建立,执行人员就必须对房地产的现状作全面客观的调 查,能够有效避免执行人员隐瞒房地产的真实价值和瑕疵, 而进行权钱交易的情况。 5、避免处置后的衍生纠纷。通常情况下,房地产的处 置按现状拍卖,免除了执行人员大部分的现状调查责任,但 拍卖后给买受人带来的纠纷不断,给执行工作留下了后遗症。 如房产分割过户纠纷,户口迁出纠纷,查封抵押登记未解除 的问题,以及相邻的纠纷。通过全面展示房地产的现状,能 够使竞买人充分了解标的物,同时有效化解司法拍卖后的衍 生问题。 三、房地产现状调查的原则 执行程序中房地产现状调查要遵循以下原则: 1、主动、全面调查原则。在执地产过程中,应依 职权主动调地产的现状,防止因责任心不强、怠于履行 调查义务而出现意外情况。充分认识到现状调查不主动就被 动。房地产现状调查的全面性,主要体现在调查工作的 广 度和深度上,广度,就是对调查进行全面考虑,采取 各种调查形式统筹调查。深度,就是要对某一职能部门或 单位、个人的调查,预设更多的可能性,尽可能一次性全面 调查,加强调查的质量和效率。 2、及时性原则。只有及时调地产的现状,才能尽 快将所调查到的现状情况提供给评估公司,才能让相关 人及时完整地参与

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