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一份超详细的房地产策划全流程!

   

  可行性研究是项目投资决策的依据、是筹集建设资金的依据、是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据、也是编制下阶段规划设计的依据。

  通过对在地段、产品、价格等方面构成直接竞争或者潜在竞争的楼盘进行分析,寻求突破创新和差异化。

  研究内容:产品特色(产品、建筑风格、产品组合、面积配比、户型特点等)、推广手法(广告、运用、推广节奏等)、销售策略、其他成功因素

  万科认为,购房者是一个家庭而不是个人,脱离家庭属性来考虑客户需求是不科学的,因此,在对一二线城市客户需求分析的基础上形成了上述自身的客户细分。

  万科将客户分为:注重享受的职业新锐家庭、关心健康的幸福晚年家庭、注重孩子的望子成龙家庭、价格的务实家庭和彰显地位的成功家庭。

  在前期价值分析环节把握3大核心要素,在过程价值实现环节解决2个关键问题,在最后价值评价环节回归1类评价指标,也就是“321定位模型”。

  即在价格定位的基础上,结合项目的投资开发周期、销售周期等,运用经济指标检验以上定位的经济收益,并根据检验出来的经济收益重新调整定位,使客户和产品达到新的均衡点。

  内部收益率(IRR):投资项目各年现金流量的折现值之和为项目的净现值,净现值为零时的折现率就是项目的内部收益率。

  净现值(NPV):一个工程在经济分析期中的历年效益的现值之和减去历年费用的现值之和后,所得的差值。

  即分析总结项目所具有的特点,经过提炼形成对客户具有吸引力的产品。这种特点不一定是项目所特有的,但必须是鲜明的。一般而言,会从地段、产品、附加值等三个层面进行提炼总结:

  ● 附加值:开发商品牌、物管品牌、建筑设计公司品牌、设计公司品牌、承建商、产品概念、的生活方式

  户外大牌(如何选择?)、工地围板(如何体现项目特色?)、售楼处设计方案(如何选址?如何设计?)、看楼通道方案、示范园林、示范单位(选取什么单位?设计什么样的风格?)等

  在制定价格策略时,一般会从市场状况、开发商资金需求、产品差异程度、销售周期、销售节奏等方面综合考虑,从而其价格策略即结合市场,又结合开发商的战略。

  推广阶段划分、阶段推广主题、组合策略、行销策略组合(现场活动、公关活动、展销会、促销手段等)

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