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房地产行业:楼市持续回暖 政策观察期延续

   

  4月政策及流动性延续中性偏改善趋势,后续调控预计仍将坚守“房住不炒”基调、保持以稳为主态势,资金受楼市转暖、地市热度延续影响改善幅度或将受限,持续关注后续融资变化。随着疫情得到控制,4月楼市持续修复,50城新房月日均

  4月涉房政策(含中央及地方)中偏松类占比65%,以改善为主;地方因城施策着力点集中于降低预售条件、允许延期竣工交付、延迟土地出让金缴纳等纾困类型,而放宽限售、提供购房税收优惠、调整首付比例等刺激类政策则基本呈现“一日游”。经济下行及部分区域楼市面临调整压力下,各地因城施策有望延续,但“房住不炒”仍为调控主基调。

  4月境内债、集合信托发行493亿元、571亿元,环比降40%、22%,仍处2019年以来中高水平;境外债受海外流动性收紧影响无新增融资,5月初已开始修复。4月全国首套房贷利率连续5月下移至5.42%;尽管债券融资成本整体下行,但个别新发债券利率出现微增。短期资金预计仍将友善,但楼市转暖、地市热度依旧可能对改善幅度形成制约。

  4月50城新房月日均成交同比降12.1%,降幅较3月收窄18.4个百分点;重点城市周均开盘去化率65%,考虑年中销售节点下房企或加大营销力度,短期市场热度有望延续,后续推盘上升带来的供给放量或对成交形成支撑。成交恢复带动房价小幅上涨,4月百城住宅均价环比升0.25%,“房住不炒”基调下后续房价料将平稳为主。

  地市:热度延续,拿地回归一二线%;其中一二线%,房企拿地持续向核心城市回归。一二线成交占比提升叠加优质地块出让带动整体均价上行,4月百城土地成交均价3843元/平米,环比升69.7%。4月百城土地成交溢价率15.8%,创2019年7月以来新高。财政压力下地方供地数量及质量持续提高,短期

  板块表现:4月申万地产板块涨4.2%,跑输沪深300。截至5月21日,地产板块PE(TTM)8.64倍,估值处于近五年3%分位。

  风险提示:1)行业资金压力加大,中小房企资金链风险;2)房企大规模减值风险;3)板块毛利率下滑风险。

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