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马来西亚吉隆坡的房产差在哪?投资客注意啦!

   

  文中会穿插说一说马来西亚的本地生活,也会对马来西亚的居住体验和投资前景提供一些角度,当然咱是专业搞海外房产的,不聊房子不是我风格呀。没有对比就没有,马来西亚吉隆坡房产VS泰国曼谷房产的比较是一定要有的,硬杠一下。

  5天,拍了369张照片,看了14个楼盘。功课做得虽足,但对于深度的房产投资来说,依然是不够的。我和两位同事以及本地4位业内马来朋友碰撞了不少观点,我也整理好了,放在本文集中聊一聊。字数,很多内容无法展开深入写,可私信探讨。

  1、英联邦国家,税法成熟,房地产的第一份法律在1963年就有了。举例:30层以上的高楼,必须要5年内交房。需要有律师合同,房企开发之间必须缴纳足够的储备金,防止烂尾。

  1、过分干预,管控过强。外国人在吉隆坡只能买100万马币以上的公寓住宅,折合人民币要170万,投资门槛太高。本地好租好卖的便宜房子,你都买不到。

  2、公寓不是本地人主要住宿形式,有钱家庭住在别墅,中产家庭住联排(本地叫排屋)。城市规模小,开车都不远,只有243平方公里,而曼谷1568平方公里的大小。

  穷人住公寓,但是大多住在提供的组屋中。穷人和富人都有自己的世界,本地年轻白领小家庭也有,但他们不租价值100万马币的房子。

  3、交易成本太高,持有成本也没优势:5年内转售,仅仅就要30%,5年之后,5%-10%,持有成本除了标配的物业费之外,持有房产税费还包括门牌税和契税,每年几万块大洋是少不了的,而泰国只有一个物业费而已。

  4、保障房太多:有组屋供给,可以理解为保障房,价格20-30万马币就能买。类似新加坡,但又没完全做到新加坡那种房产市场双轨制,互不影响。

  究其原因,还是发达程度不够依托,组屋对正常的房产市场是有较大影响的,不要忽视。举例:本地确实有政策,10年内不允许转售和租赁,但国家管控的并不是很严,依然是冲击了租赁市场。

  5、人口总量太少,只有170万人,不如国内普通的5线万,仅持有正规工作签的就100万外国人。差距太大了,人不够就没有房产投资的基础。况且平均年龄来说,马来西亚在整个东盟都没优势,相对没潜力。

  6、出租难,市中心的较高端项目只能是寄希望于外国人租赁,本地年轻小家庭一般租不起,户型都太大了,老房子100平米起,高端新房子也要70平米起。

  这是市中心的普通住宅,还不算豪宅,常态,不是个例,能隐约感受到,这房子就不是给普通大众住的,好像土地不是很匮乏,房产市场也没太紧张。

  好地段,市中心是拿不到的,稍微偏远一点的地段单价卖不上钱,毕竟市中心也就3万多的水准,所以只能做大户型来满足达到100万马币的条件,但是达到了这个条件,你买了,就不好租了。

  或许可以这样想,中国开发商出海,为了啥?赚钱呗,他们有专业的团队来调查本地玩法,完全就是为了收割中国,你斗的过他们吗?

  8、虽是永久产权,但土地并没有那么稀缺。我曾经以为双子塔附近1公里,这是极好的地段了,应该早就没空地了才对,毕竟这是老市中心,稀缺性绝对靠谱。实地走几圈,你就会发现,并不是这样。

  以我第一天住的酒店Ibis为例,直线米之内,算挺近的了,可这酒店旁边竟然就有3个公寓的工地,都可以称之为直线米到达双子塔。

  远了不说,眼下就3个工地,从这个角度上来说,klcc城内或者双子塔附近1公里内还有多块空地,不能算是绝对稀缺了,有兴趣的朋友您对着谷歌地图仔细看一下就明白了。

  3年前,有一个明星盘叫star residence,200米到双子塔,刚刚交房,这还是雅诗阁运营的超豪华公寓了,现在均价也就是3.4万人民币,这个地段也就是如此了,你说其他盘咋好意思卖3万多呢。

  不知道大家注意到没?这个楼间距很近,和泰国不同的一点是,吉隆坡的土地都能盖高层,不像曼谷只有主才行,而且也没有项目之间的距离,这就是为啥你会感觉吉隆坡的土地没那么稀缺啦。

  9、房价低不能作为有潜力的依据,这非常容易的。坦诚的讲,吉隆坡的房价确实是在目前东盟国家的首都中算是较低的,最好的地段也不超过4万人民币。

  但这能说明吉隆坡是洼地吗?明显不可以,千万别被带节奏,洼地还需要具备一些其他因素,比如人口、供应量、价格倒挂。

  有点像泰国清迈,也有不少人说是投资洼地,好地段也就一万人民币一平,可清迈也10年没涨价,也没啥发展潜力了,人口也少,土地也不具备稀缺,所以我一向也不会拿“洼地”这个概念来给大家推荐清迈。

  10、本地人买房的太少,吉隆坡有三大种族,马来族、华裔、印度裔。其中印度裔大部分收入水平有限,相对底层,马来族的做公务员的多,中产为主,收入也算是稳定,但没有买房这个执念。

  财富也更多掌握在华裔手中,东南亚普遍是这样,但马来西亚更夸张,前10大首富,9个是华裔,可见一斑。

  二手房操作中,你买的房子虽然本地人也可以买,但他们更愿意买新房,如果你卖给外国人的话也行,但接盘侠大概率只能全款购买。这样看来,退出机制就不是很理想了。

  在东南亚,炒房群体还有、、日本人、韩国人,但是由于马来西亚的种族和教问题,还是有相当大比例的亚洲发达地区的人是不把马来西亚作为首选的。此处不便多说,免得挨骂。

  11、有差价,虽说吉隆坡的公寓没有明确的购买人群比例,可以整栋都卖给中国人,但这样去化速度较慢。

  想快点卖,就只能卖给本地人,就得便宜卖。卖给外国人比较慢,就需要一些其他好处,那就是贵点卖呗,也好理解。

  13、开发商实力都较为平均,开发商排名和口碑缺乏依据,大部分开发商是没办法提供贷款的,毫无疑问,这代表实力不够,中国的开发商也较难获得本地银行贷款合作,而本就稀少的本地买房群体是一定需要贷款的,你项目再好,解决不了贷款,本地人也不会买。

  万科的口碑和实力就不说了,他们在吉隆坡做足了功课,他们没资金吗?没实力吗?不够专业吗?当然都不是

  但,他们第一块地就买坑了,就更别提其他开发商了。万科的地在吉隆坡塔旁边,现在迟迟不能开发,就是因为地下管道太多,尤其水管,错综复杂,不让施工,僵局很久了。

  本地开发商一直不拿的土地,那多半是有原因的,外来的可不好呀,遗留地块都等着国内房企拿呢。

  入手中国房企项目的话,交了房,大部分都要出租的,竞品房源太多了,本地马来人干嘛非要租房住在一个中国人或者华裔较多的社区中呢,本来大家就不太融入,这不是自找没趣吗?

  就融入程度这块,有一个角度:东南亚华人都很多,唯独马来西亚的华裔目前还都可以说流利的中文,读华校,华裔家庭在家也是说中文的,有专门的华裔圈子。

  而泰国、菲律宾、柬埔寨等国的华裔,2000年以后出生的,绝大部分现在都不会中文,都说本地语言了,融入进来了。马来西亚华裔为何就融入不进去呢?这值得思考,属于文化历史范畴了。

  14、谈谈空置率,各位明眼人是否发现,吉隆坡酒店特便宜?你携程去看一下就知道了,如果去booking或者agoda应该更便宜。

  这对游客来讲是好事,对业主来讲却相反喽。见微知著吧,朋友们,这么好的酒店,日租金也租不上去,就别提公寓楼了。

  造成这一局面的原因,就在于吉隆坡市中心太多公寓整栋做短租了,不短租的话空置率就太高了,品牌形象就毁了。因此短租房源供给过多,分散了一定人流,因此酒店卖不上价。

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