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余姚市集体经营性建设用地入市政策出台

   

  为规范集体经营性建设用地入市,构建城乡统一的建设用地市场,保障农益,日前,余姚市印发了《余姚市集体经营性建设用地入市实施办法(试行)》(余政发〔2020〕13号),下称《实施办法》。这一重大制度创新,赋予了集体经营性建设用地与国有建设用地同等进入土地市场的,为集体经营性建设用地流转在制度上打开了通道,为构建城乡统一的建设用地市场迈出了实质性步伐。

  《实施办法》对集体经营性建设用地、集体经营性建设用地入市等相关定义进行了阐释,并对入市条件和途径、入市方式及程序、开发管理及法律责任作了明确。该办法自2020年7月1日起试行,试行期1年。

  《实施办法》指出,集体经营性建设用地是指在土地利用总体规划、村庄规划、生态规划中确定为工业、商服等经营性用途并经依法登记的集体建设用地,不包括居住用途的集体建设用地。同时明确,入市地块须位于土地利用总体规划确定的城镇扩展边界外。

  《实施办法》指出,集体经营性建设用地入市是指在所有权不变的前提下,按照依法、自愿、公平、公开的原则,入市主体将一定年限的集体经营性建设用地使用权让与土地使用者,由土地使用者根据合同约定支付土地出让金(租金)的行为。

  《实施办法》明确,使用集体经营性建设用地的项目原则上为整体经营的工业、商服、旅游、民宿等项目。可整体转让,但不可分割转让。房地产开发或变相开发,实途管制和处置。

  《实施办法》指出,拟入市的集体经营性建设用地应符合土地利用总体规划、村庄规划、生态规划以及宁波市“三线一单”要求;土地权属明晰,不存在权属争议,已依理土地所有权登记;地块内原则上要达到无建(构)筑物的条件,建筑物有权证或规划允许保留的除外;地块具备通、通水、通电、土地平整、污水处理符合环保要求等动工开发基本条件;未被司法机关查封或行政机关土地等条件。

  《实施办法》明确,集体经营性建设用地使用权出让(出租)应采用招标、拍卖或者挂牌方式公开交易。集体经营性建设用地使用权出让年限不得超过国家国有建设用地同类土地用途的最高年限。集体经营性建设用地使用权出租年限最长不得超过20年。

  《实施办法》强调,依法取得集体经营性建设用地的使用权人,应按照法律法规有关和土地出让(租赁)合同确定的开发期限、土地用途及相关土地使用条件开发利用土地。

  目前,余姚市正在对符合入市条件的集体经营性建设用地情况进行进一步地调查摸底,后续将根据《实施办法》对符合入市要求的相关地块做好前期沟通对接工作,争取集体经营性建设用地入市政策尽快落地见效。

  第一条为规范集体经营性建设用地入市,构建城乡统一的建设用地市场,保障农益,根据《土地管理法》、《中央办公厅国务院办公厅关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅制度试点工作的意见》(中办发〔2014〕71号)等文件和有关要求,制定本实施本法。

  第二条本办法所指的集体经营性建设用地是指在土地利用总体规划、村庄规划、生态规划中确定为工业、商服等经营性用途并经依法登记的集体建设用地,不包括居住用途的集体建设用地。

  第在本市行政区域内实施集体经营性建设用地入市的,适用本办法。入市地块须位于土地利用总体规划确定的城镇扩展边界外。

  第四条集体经营性建设用地入市主体是代表集体经营性建设用地所有权的农村集体经济组织。集体经营性建设用地属村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会作为入市主体;属乡镇(街道)农民集体所有的,由乡镇人民(街道办事处)作为入市主体。入市主体不具备法人资格的,可通过授权或委托其他具备法人资格的组织代理实施入市。

  第五条使用集体经营性建设用地的项目原则上为整体经营的工业、商服、旅游、民宿等项目。可整体转让,但不可分割转让。

  第七条历史形成的农村集体建设用地可以根据规划进行统一整治、基础设施配套,重新划分地和确定产权归属。

  集体经营性建设用地应当以使用存量建设用地为主。零星分散的集体建设用地(含现有农村宅),可依据规划统一开展农村土地综合整治进行整合。严格控制新增集体经营性建设用地规模,确因地块补缺等需要经乡镇(街道)审核确认后,可申请使用新增建设用地指标。

  第八条集体经营性建设用地入市是指在所有权不变的前提下,按照依法、自愿、公平、公开的原则,入市主体将一定年限的集体经营性建设用地使用权让与土地使用者,由土地使用者根据合同约定支付土地出让金(租金)的行为。

  第十条集体经营性建设用地使用权出让年限不得超过国家国有建设用地同类土地用途的最高年限。集体经营性建设用地使用权出租年限最长不得超过20年。

  (一)申请。对符合本办法第六条入市条件的地块,入市主体应当向地块所在地乡镇人民(街道办事处)递交入市申请。集体经营性建设用地属村农民集体或乡镇(街道)集体所有的,入市主体在提交入市申请前须经村民会议三分之二以上村民代表或表决同意。入市申请须经地块所属乡镇办公会议或党政联席会议集体研究同意。入市申请书应当写明拟入市地、权属、地上附着物等基本情况,并附村民代表或的表决书或相关会议纪要等相关材料。

  (二)审查。地块所在乡镇人民(街道办事处)对拟入市地块的使用现状、权属状况、地上附着物状况等进行初审后,出具是否同意入市的初审意见。通过初审后,地块所在乡镇人民(街道办事处)应当会同市发展和局、市经济和信息化局、市农业农村局、市住房和城乡建设局、市自然资源和规划局、宁波市生态局余姚、市文化和广电旅游体育局、市商务局等部门及相关中介机构实地踏勘、拟定入市地的土地使用条件。市自然资源和规划局根据相关规划和土地使用条件出具设计条件。

  (三)拟定入市方案及地价评估。对审查同意入市的地块,由入市主体拟定入市方案并委托有资质的单位进行地价评估确定入市底价。入市方案应当包括以下内容:入市地、面积、权属、土地用途、土地使用条件、使用年限、交易方式、入市价格、收益分配等。入市底价应当根据地块评估价格、产业政策等因素综合确定。底价原则上不得低于地块入市成本,不得低于国家的相应国有建设用地出让最低价标准。

  (四)入市方案和入市底价的表决。入市地块的入市方案和入市底价应当经地块所属集体经济组织集体决策决定。

  (五)入市方案审批。入市方案和入市底价经表决通过后,由入市主体报经地块所在乡镇(街道)、市自然资源和规划局审核后,报请市批准。申请资料应当包括以下内容:入市申请书、入市决议、土地所有权证明材料所在乡镇(街道)和相关部门审核意见、入市方案呈报材料等。

  (六)公告及交易。入市方案经批准后,在中国土地市场网、本市主要上发布入市交易公告,同时进入农村产权超市或市公共资源交易平台公开交易。

  (七)签订成交确认书及公示。土地成交后,受让人(承租人)应当在交易现场签订土地成交确认书。交易结果应当在集体经济组织事务公开栏和中国土地市场网、市公共资源交易平台等进行公布,接受社会和群众监督。

  (八)签订交易合同和领取规划许可。土地交易结束之日起20个工作日内,交易双方应当按照成交确认书的约定签订土地出让(租赁)合同。由市自然资源和规划局作为合同第三方鉴证。受让方在取得不动产权登记证书后可向市自然资源和规划局申领乡村建设规划许可证。施工许可证的办理具体参照基本建设项目的相关程序办理。

  第十二条集体经营性建设用地使用权以出让、出租等方式入市交易的,受让人(承租人)应当按照土地出让(租赁)合同约定缴纳土地出让金(租金)。出让集体经营性建设用地入市取得的收益,农村集体经济组织应当按照纳入农村集体资产及收益进行统一管理,接受审计监督和监管。除少量由市级统筹外,集体经营性建设用地入市收益主要用于农村、农业、农民,壮大村集体经济。地块出让时必要的通电、通、通水、场地平整、污水处理等前期配套设施建设资金由入市主体承担,可纳入地块出让成本。具体办法分别由市财政局、市农业农村局负责制定实施。

  第十受让人(承租人)按照出让合同约定付清土地出让金及其他税费后,可申请办理不动产权登记。

  第十五条依法取得集体经营性建设用地的使用权人,应按照法律法规有关和土地出让(租赁)合同确定的开发期限、土地用途及相关土地使用条件开发利用土地。

  第十六条集体经营性建设用地土地所有权人负责监督使用权人按照土地出让(租赁)合同约定的开发期限开发土地。对未按土地出让(租赁)合同约定的开发期限开发的,由土地所有权人依照合同追究相应的违约责任。涉嫌构成土地闲置的,由市自然资源和规划局会同土地所有权人依照《闲置土地处置办法》依法处置。

  第十七条集体经营性建设用地使用权出让、出租期限届满的,应当按出让(租赁)合同的约定进行办理,法律法规另有的除外。

  第十八条因公共利益需要等原因需提前收回集体经营土地使用权的,应当按出让(租赁)合同的约定进行办理,并对相关权益人依法给予合理补偿,法律法规另有的除外。

  第十九条国家工作人员、农村集体经济组织经营管理者在集体经营性建设用地入市过程中存在玩忽职守、职权、徇私舞弊、弄虚作假等行为,造成集体资产流失的,由所在单位或者上级机关给予行政处分;构成犯罪的,依法移送司法机关追究刑事责任。集体经营性建设用地使用权人存在未按约定交纳土地出让金(租金)、未按约定开发建设期限开发建设、未按约定使用条件使用集体经营性建设用地等行为的参照国有建设用地相关处置;构成犯罪的依法移送司法机关追究刑事责任。

  第二十条本办法自公布之日起施行,本办法同法律法规及上级政策不一致的从其。具体应用问题由市自然资源和规划局负责解释。

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