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《深圳经济特区城市更新条例(征求意见稿)》

   

  见圳客户端·深圳新闻网2020年7月21日讯(深圳特区报记者 李舒瑜)只要一户不同意,旧改项目就“难产”。这道难题一直困扰着深圳的城市更新项目。《深圳经济特区城市更新条例(征求意见稿)》昨天在市常委会网站上公开征求意见,提出了破解难题的新思——当已签订搬迁安置协议的产权比例不低于95%且符合房屋征收相关的,市、区可以对未签约部分房屋实施个别征收。

  在新增居住用地极为有限的情况下,城市更新项目已成为深圳商品房供应的重要来源。数据统计,2012年以来,我市城市更新供应用地连续多年超过200公顷。

  早在2009年,深圳出台《深圳市城市更新办法》,在全国率先提出“城市更新”概念,明确了“引导、市场运作”等原则,正因如此,一直以来深圳的城市更新市场化程度居全国之首。然而,与全国其他地方一样,“拆迁难”成为制约更新项目顺利推进的重大瓶颈。当前,我市的城市更新项目,绝大部分处于停滞状态,旷日持久的“拉锯战”令、开发商和业主等多方陷入“多输”困局。

  根据《征求意见稿》,旧工业区和商业办公区建筑物建成年限15年以上,住宅区建筑物建成年限20年以上,且满足下列条件之一可以申报更新:(一)需落实规划的重大城市基础设施、公共服务设施;(二)年久失修或经维修后仍无法满足使用要求,存在严重安全隐患;(三)使用功能不齐全,配套设施不完善,经评估后亟须拆除重建的。对于建成年限不足的旧工业区、商业办公区、旧住宅区,经鉴定危房等级为D级的,经区批准后可以纳入拆除重建类城市更新单元计划。

  申报城市更新单元计划时,旧住宅区所在地块,应当经专有部分占建筑物总面积95%以上且占总人数95%以上的业主同意。自发布征集意愿公告之日起12个月内未达到城市更新意愿要求的,3年内纳入城市更新单元计划。

  补偿标准是城市更新中大家十分关注的问题。当前,我市旧改中的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商,并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定。为了合理引导市场预期,《征求意见稿》了最低搬迁补偿标准,采用产权置换、货币补偿或者两者相结合等方式,由主体自愿选择。

  其中,旧住宅区建筑采用原地产权置换的,按照套内面积不少于1∶1的比例进行补偿,产权置换面积因误差导致不足的,由市场主体按照该项目商品房备案销售价赔偿;超出面积误差在3%以内的,物业人可以不再支付超面积部分的房价;采用异地产权置换的,安置房面积按照与原地产权置换等价值原则进行折算;采用货币补偿的,货币补偿标准按照我市房屋征收相关确定。公共保障住房更新单元的建筑采用原地产权置换的,按照套内面积1∶1或者建筑面积1∶1.2的比例进行补偿。

  实践中,一个甚至几个开发商私自进入小区,开展旧改愿意征集,市场秩序等行为时有发生。《征求意见稿》就此专门,旧住宅区的更新由辖区街道办事处负责申报,企业不得擅自在旧住宅区开展现状调研、意愿征集等城市更新单元计划申报前期工作,否则可被处以200万元以上300万元以下罚款。

  旧住宅区城市更新规划批准后,区应当组织制定搬迁安置指导方案和市场主体公开选择方案,经专有部分占建筑物总面积95%以上的物业人同意后,公开选择市场主体,由选定的市场主体与所有物业人签订搬迁安置协议。

  根据当前的,必须100%业主、100%的面积同意并签署《拆迁补偿安置协议》方能确认实施主体。在利益多元化的现实中,要求取得100%的业主同意补偿安置方案十分困难。这种制度也在一定程度上催生了一些“钉子户”。

  针对搬迁难,《征求意见稿》创设性地提出“个别征收+行政诉讼”的解决方案。当已签订搬迁安置协议的产权比例不低于95%且符合房屋征收相关的,市、区可以依法对未签约部分房屋实施个别征收。对征收决定不服的,可以向提起行政诉讼。

  市常委会相关负责人表示,城市更新是城市规划实施的组成部分,的目的主要是消除有关安全隐患或者进一步完善城市功能,优化片区以及周边单位、居民的生产生活,符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关基于公共利益予以征收的。

  同时,为了进一步约束的征收行为,避免过大的裁量空间,确保征收决定公平、合理,《征求意见稿》提出,实施个别征收的,按照套内面积1∶1置换或者进行货币补偿确定征收标准。实施个别征收取得的物业,在不低于原有搬迁补偿标准的基础上,由相关部门与市场主体重新协商签订补偿方案。

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