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两个“一升一降”深圳楼市调控出现新变化

   

  7月31日,深圳市规划和自然资源局联合市住房建设局印发《市规划和自然资源局市住房建设局关于停止商务公寓审批的通知》通知提出,全市范围(含深汕特别合作区)停止新的商务公寓项目审批;鼓励一批商务公寓项目转为可售型人才房;减少商业用地比例,增加居住及配套用地比例。

  停止商务公寓项目审批、鼓励商务公寓项目转为人才房,减少商业用地比例、增加居住及配套用地比例,两个“一升一降”,显示出深圳在楼市调控方面发生了新的变化,政策的精准性、务实性更强了,也更有利于楼市调控向长效管理转变。

  事实也是,楼市调控的目的,并不是利用将楼市控死,而是为了让楼市更加符合市场要求,符合企业和居民的发展需要、生活需要。如果楼市调控只是手中的一种工具,而失去服务市场、服务企业、服务居民的功能,那么,楼市的发展也会陷入越来越畸形的格局,房地产对经济社会发展和居民生活的作用也会越来越小。

  而从近年来楼市调控的实际情况来看,虽然楼市调控从2007年起就已经推出,调控政策手段也很多,如房价、停止对楼市提供信贷资金支持等。但是,由于政策反复变化,调控或紧或松,因此,不仅调控效果不好,反而出现了越调房价越高的现象。直到“房子是用来住的,不是用来炒的”定位确定后,楼市调控才算是真正步入稳定有序的轨道,调控的效果不断。

  即便如此,由于地方对房地产的期待仍然很高、用房地产拉动经济增长的期望很强。因此,仍在时不时地打房地产主意,试图触碰调控这根高压线。因此,伴随着“房住不炒”定位的确定,因城施策、分类调控的要求也同步提出。所以,把调控的责任落实给地方,也就使得地方无法再在打政策主意、与政策捉迷藏上下功夫,而必须按照“房住不炒”定位和因城施策要求,落实好调控的各项责任。只要房价出现变动,地方就会立即出台相应的政策措施,以房价的稳定,也自己不在房价问题上成“出头鸟”。

  深圳此次对调控政策的调整,一方面,也是因为今年以来深圳的房价上涨幅度一直位居全国前列,给了深圳很大的压力;另一方面,房价的上涨已经给深圳居民生活和企业发展带来了不利影响,尤其是供给端矛盾突出,从而给了深圳房价上涨很强的内在动力。所以,深圳的楼市调控政策,从需求端遏制转向供应端优化,常正确的。只要供应端的矛盾得到缓解,对需求端的影响常大的,供需矛盾的缓解也常重要的。

  从总体上讲,深圳的房价上涨矛盾,最根本的还是市场供需矛盾突出引起的。从供给端来看,近年来过于注重商业公寓等的开发,使大量土地资源转向商业地产开发,从而减少了商品房供应,尤其是能够满足居民正常居住的商品房,数量供应明显不足,从而造成了市场的供需矛盾加剧。从需求端来看,由于深圳的发展速度加快,高端人才、高技能劳动力流入增多,人才和劳动力的置换也在加快,客观上也增加了对商品房供应的需求,进一步加剧了市场供需矛盾,深圳不得不通过人才房等缓解供需矛盾。所以,用增加供给的方式来缓解市场供需矛盾,并遏制商业公寓等的供应,常正确的。

  从总体上讲,深圳的市场供需矛盾是比较突出的。至少,若干年内这样的矛盾难以得到根本化解。因此,房价上涨的内在动力很强。如何才能缓解这样的矛盾,深圳此次的政策,还是具有比较强的针对性的,是比较精准和务实的。只有有效增加供应端的数量,提高供应端供给的有效性,减少无效、低效供应,对于缓解市场供需矛盾常有用的。

  当然,不同的地区,楼市矛盾也是不同的。像部分三四线城市,就不应当简单地从供应端入手,而应当在需求端做文章,加快库存房的消化力度。如果也从供应端入手的话,就应当是减少供应,配合需求端消化库存房。如果需求端库存房消化工作力度不大、效果不好,供应端再不加以控制,就有可能出现较大风险。其他一线和热点二线城市,是可以学习借鉴深圳此次的调控做法的。特别是增加供给端的供应数量,是精准性很强的。

  对楼市调控来说,解决的是供需矛盾,而不是单纯的房价变动。房价变动是晴雨表,但本题是供需矛盾。深圳在总结经验和深入调查的基础上,通过“一升一降”来缓解供需矛盾的做法,确实比较精准和务实,效果可以关注与期待。

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