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息烽房地产策划案例分析-融富地产

   

  要嗅到客户的想法,我觉得一个有赚钱想法而且有长远发展的房开商必须要有的思维,大多数客户包里有多少钱,不要涨价把***需要买房的那部分人排除了,然后卖不动又变相的降价,搞不好售楼部还要被砸,何必呢?前期做的定 位是为了后期更好的销售,前戏一定要做好做足啊,项目定 位、客群定 位与营销策略息息相关,每一环节都关联。小项目的产品可以根据市场近期的发展来做规划,大项目的产品规划一定是要做未来,搞不好等开发几年之前的规划跟不上时代的步伐,客户不买账啊。

  开盘是项目取得预售许 可 证后正式销售的开始,开盘策划在楼盘营销推广中的地位举足轻重。在销售中心建立、销售人员进场到开盘这段时间,通常在房地产营销中所说的蓄水期阶段就要确定开盘策略。通常情况下,蓄水期阶段售楼处的工作主要是:销售道具准备、销讲培训模拟,销控表制定、销售的各种表格准备、接待来人来电、区分意向客户、前期预约和vip卡发售(在不允许收售定金的情况下,以会员制或者VIP卡的形式积累客户是比较有效的方法)等。从蓄水期到开盘日时间的把握不应控制过死,应根据客户积累情况和市场竞争情况适当调整开盘时间,蓄水期过长或者过短都不利于客户的积累,影响开盘效果。

  根据开发商的条件和推广需要,分别绘制整体效果图、多层单体效果图。绘制效果图要强调公共空间开阔、细节丰富、品味高,因为楼盘的销售,需要启动购楼者对未来的想象,无数事实范明,精美的效果图对营销起了事半功倍的决定性作用。对楼盘进行***分析研究,概括为四个方面的卖点构成:1) 地理;2)、楼盘设施结构;3)、楼盘做工用料;4)、户型设计。突出明显优势,这是楼盘消费者***关心的物业指标。在众多房地产项目中,能在强敌中站稳了脚并销售成功的,策划观念一定是创新出奇的。广州有个大型住宅区,开盘时以高素质、高价位出现,其有独创性的策划观念,独具一格,使很多顾客下定金购房。

  策划为先。在整个项目开发过程中,从思维上应该策划在先,包括项目认证、风险评估、资金渠道、市场定 位、规划设计、施工招标、工程管理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告宣传、营销策略、物业管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系统策划,策划是建立在相应的市场调 查的基础上,调 查既可以是一手的资料,也可是二手的,如包括***统计口径、银行统计口径、统计局、商业局、房管局、国土局、税务局等部门的统计年鉴,了解和分析市场购买力及消费趋势等等。根据不同的环节有针对性的展开调 查,如围绕消费者的生活形态,围绕区域的楼盘情况,围绕促销策略等等。开发商在项目高矮楼宇的布局上应遵循风 水原则,该北面高、南面低、东面高、西面低,这样方可达到项目楼宇的*** 佳采光,风 水的角度便是吉祥。楼宇排列忌形风口。楼宇比较多,有时会形成“风口”,对受风之极不利。如果中间为,特别为人流较多或可行汽车的,且正对大门,则也不利。要避免两座相邻的楼宇间距离太近,特别是高层建筑,太近会形成一道狭窄通道,通道处就相当于自然中的两山风口处,从科学角度或风 水角度都不宜。

  在整体规划的前提下,部分服从整体,局部服从全局。在市场调研阶段,如果图省事,不深入了解当时的市场状况,竞争态势、对手强弱,以及宏观政策等问题,盲目上马项目,结果会造成惨重的失败。

  项目市场分析就是对房地产项目投 资开发中直接或间接涉及的诸多要素(如、经济、政策法规、规划、国土、市场、消费者、人文、?地理、生态环保、交通、商业、市政配套等)进行客观调研,并通过科学系统的定量定性分析和逻辑推断,寻找到满足项目众多有效支撑元素的结合点(一是与城市规划条件相满足、二是与房地产商合理的投 资回 报相满足、三是与目标客户群的有效需求相满足)。

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