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北京市房地产未来需求趋势分析

   

  北京市房地产未来需求趋势分析_幼儿读物_幼儿教育_教育专区。北京市房地产未来需求趋势分析 刘可云 CBD区域的商务服务设施需求将不断增大,主要集中于高档写字楼、 商住、酒店式公寓和外销公寓 一、北京市目前所处的发展阶段与房地产需求 认识经济发展阶段,是确定未来

  北京市房地产未来需求趋势分析 刘可云 CBD区域的商务服务设施需求将不断增大,主要集中于高档写字楼、 商住、酒店式公寓和外销公寓 一、北京市目前所处的发展阶段与房地产需求 认识经济发展阶段,是确定未来的经济发展目标和发展重点,选 择经济发展道的基础和出发点。在一定发展阶段内,工业化过程就 是经济发展过程,我们可以用工业化程度来描述、分析和判断经济发 展所处的阶段。 关于工业化程度和阶段划分,不同学者和部门观点各异。综合各 种观点,判断一个区域处于何种工业化阶段,主要从人均国民生产总 值、产业结构、贸易结构、城市化水平等方面来考察,其中人均国民 生产总值和产业结构中制造业占国民生产总值的份额如下。 根据国家计委的研究,按人均 GDP的水平划分,工业化大体 经历“起步、起飞、加速、成熟”四个阶段。各阶段的人均 P 为: 起步阶段 300美元左右,起飞阶段 300~1500 美元,加速阶段 1500~ 10000 美元,成熟阶段 10000 美元以上。 2001 年北京市人均GDP 为 25300元,折合3060 美元。按上 述标准,北京市目前处于工业化加速阶段。由于起步、起飞、加速和 成熟四个阶段基本上与工业化初期、中期、后期和后工业化相对应, 因此,目前北京市呈现工业化后期的特征。 2.基本结构指标 在以人均GDP 的水平考察工业化阶段的同时,还需要分析一些重 要的经济变量,即判定工业化发展阶段的基本结构指标、农业劳动力 占全社会劳动力的份额、制造业占GDP的比重、机械和运输设备制 造业占工业增加值的比重以及贸易结构以及城市化水平等,以便更为 准确地判断工业化的发展水平。 1999 年,北京市农业劳动力占全社会劳动力的比重为 11%;工 业增加值占 P 的比重为29.9%;机械和运输设备制造业占工业增 加值的比重为 15%;重工业品(主要是机电产品)占出口产品总额的比 重为 34%;城镇人口占总 人口的比重为 68%。 综合考虑,可以得出结论,目前北京市的经济发展阶段基本上处 于工业化中期向后期迈进的水平。这里需要阐明的一个问题是,北京 市作为发展中国家的一个区域,目前的工业化具有多层次、多元化的 特征,初期、中期和后期的不同特征并存,而以中期和后期的特征较 为明显。 北京市经济发展的工业化后期特征主要表现在高新技术产业已具 有一定规模,而且增长速度强劲。北京市的未来发展“龙头”是中关 村科技园区,其已成为全国乃至于世界知名的“技术园区”。中关村 科技园区从 1990 年到 1999年的技工贸总收入年平均增长率为 51. 3%,工业总产值的年平均增长率达到 57.2%;国民经济信息化程度 较高,世界上最新的信息传递方式在北京都有应用;第三产业层次较 高,科技、教育等智力型第三产业以及金融保险等新兴的第三产业在 北京市国民经济中占有重要地位。另一方面,同处于工业化后期的发 达国家比,北京的综合经济实力不够强,国民经济总体素质不高;工业 技术装备和工艺水平差距较大;基础工业还比较落后,高新技术产业 尚处于起步阶段;比较落后的农业自身还面临着产业化和现代化的任 务;第三产业担负结构高的重任。 考虑到北京目前的经济发展阶段,以及北京市所具有的集聚经济 效益、规模经济效益和外部经济效益,外部的资金、技术、人才和企 业必将继续向北京集聚,充分利用北京市的优势,从而达到降低交易 成本的目的。在这种集聚过程中,对市区的房地产需求必将增大。由 于外部的资金、技术、人才主要投向高新技术产业、科技、教育等智 力型第三产业以及金融保险等新兴的第三产业,这必将刺激对高档写 字楼、商住和酒店式公寓的需求,同时这些新兴产业都具有发展前景 好、利润高的特点,从事该种行业的人收入较高,进而间接增加对高 档住宅的需求,而且还会增加对郊区厂房的需求。还有一个值得注意 的问题,目前许多外地企业总部进京趋势十分明显,这必将增加对写 字楼和商住的需求。 由于目前北京市经济发展具有多层次性,那么人们收入水平的差异 性将十分明显,收入水平的差异必将导致需求结构的不同。对高收入 的人而言,由于市区过度密集造成的负效应和交通技术条件的改善, 住宅需求将出现“逆城市化”的现象,即北京市许多高收入者开始到 郊区居住,位于郊区的别墅等需求将增大;而低收入者则对经济适用 房颇为“青睐”;中等收入者则对市区的中高档住宅的需求旺盛。因 而,可以断定,在未来相当长一段时期内,北京市的房地产需求将呈 现出多样性特点。 二、不同国家不同阶段的房地产需求演变规律与北京市未来房地 产需求趋势分析 界经济发展的历史中,随着人民生活水平的提高和消费结构 的升级,在经济发展的不同阶段,房地产需求呈现出不同的特点。 美国、日本和等发达国家的房地产需求在经济发展的不同阶 段具有不同的特点。尽管这些国家经济发展的水平不同,社会及 房地产发展政策不同,但是房地产发展的阶段性特点却基本相同。房 地产发展的阶段性特点是沿着人民生活水平提高——恩格尔系数降 低——住宅支出比重上升——住宅质量提高的主线运行。从数据分析 可以发现,人们在食品方面减少的支出中,有相当部分将被用于住宅 支出上。当这种转移积蓄到一定程度,将会使人们消费结构发生质的 变化,进而带动房地产业跳跃式发展。 房地产业都是从为了解决居民住房困难而注重数量型发展的 阶段起步。在此阶段住房政策的作用得到充分体现。该阶段的经 济发展水平有限,人民生活水平还很低,住房短缺成为普遍的社会问 题。因此,必须出面解决这一问题,包括政策扶持、出资公建或 扶持社会建房。但是在此背景下建设的房屋,只解决无房可住的问题, 因此房地产业提供的住房大多是质差、面积小的简易住宅。当人民生 活水平和消费能力进一步提高,金融资产逐渐增加以后,居民的消费 结构开始发生变化,开始追求居住舒适、质量较高的住房,看重的是 住房质量。在这样阶情况下,房地产业的发展由单纯数量型向质量与 数量并重型。在此阶段,私人将

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