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前瞻2021·乐加栋:房地产行业绝对价值处于历史

   

  在送走这个令所有人记忆深刻的年份,迎来2021年之际,全景·卓识与新财富最佳分析师联合推出《前瞻2021》特别策划,希望从与宏观专家、私募大咖以及中国最顶尖证券分析师群体的深度交流中,尝试勾勒出十四五开局之年中国产业发展的主要脉络,寻找在未来注册制全面推行的情况下,中国资本市场较具确定性的投资机会。

  近日,中国银保监会党委、郭树清发文指出,房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”,要房地产泡沫。

  在经历高周转、大规模的发展模式之后,房地产高歌猛进的时代已经过去,何以行稳,何以致远,成为每家房企需要的挑战。

  房住不炒的政策主线月,监管部门出台“三道红线”房企融资新规,从净负债率、剔除预收款的资产负债率、现金短债比三大指标设定标准,备受业界关注。

  近日,全景·卓识与2020年新财富最佳分析师房地产行业第一名、广发证券房地产行业首席分析师乐加栋,就2021年房地产行业的逻辑主线、风险因素、供给侧情况等,进行了面对面交流。

  乐加栋指出,经过去年持续调整,目前房地产行业从绝对价值的性价比来看,已处于历史的最佳时期。行业大的指导思想仍然是平稳发展,但在新的金融监管背景下,可能会出现企业差异化发展,出现供给侧。

  乐加栋:从关键词的角度来讲,应该是房地产行业的供给侧,特别是现在在新的融资监管下,我们觉得这个行业会出现强者恒强,我们大的一个指导思想还是希望行业平稳健康发展。那么在平稳健康发展的背景下,在新的金融监管的背景下,有可能会出现企业的一个差异化的发展,这就有可能出现供给侧,会出现强者恒强的一个情况。

  乐加栋:其实我刚才讲关键词的时候,已经涉及到了一点,就是供给侧。那么从整个行业角度来讲,我想先讲大的一个。其实从2020年整体来看的话,特别是人民币汇率其实升值得很多,现在应该在6.5左右了。这个体现了什么?体现了多数的投资者对中国经济发展的一个信心。我觉得中国经济体现在各行各业,也不只是房地产行业。

  那么我们从资本市场去看到的现象是什么?各行各业很多龙头公司,其实估值都在往上走,而且在冲破估值的一个历史的上限,我觉得这是一个结果,这个结果表明的是,无论是国内还是国际的投资者,都在看好中国经济的发展,都在看好中国在疫情表现出来的一个经济的韧性,那么会对中国经济会更有信心。

  那么房地产同样会受益其中。从现在来看,我们要首先去判断什么?就是地产总体估值的背景。现在从龙头公司的估值来看,2021年很多PE都在6倍左右,然后分红也很高,分红利润在35%左右,分红收益率都已经达到了5、6个点。当然的内房股可能还会更高一些,应该在6-7之间的一个分红收益率。

  房地产板块从绝对价值的性价比来看,它处于一个历史的最佳时期,所以我首先要说的是,我们整体的一个估值的性价比这个时候是很高的。

  第二个从行业的发展来看,我们行业其实从过去几年来看的话,其实都是相对平稳一点。我们过去几年的一个销售金额的复合增速应该是在个位数,在这个背景下,我刚才讲在新的融资监管的背景下,在一个平稳的行业里面,它会出现一个供给侧,也就是说从融资的资金、资源的分配上,可能跟以往会发生很大的变化。

  比如,原来我们看到有些企业负债率已经很高了,它还在融资借钱,但是负债率很低的公司,反而融资比较少,可能在新的监管下以后是什么?以后真的是原始资本积累比较厚的公司,它反而会获得更多的金融资源。行业总体平稳,有的公司会获得更多金融资源,有的公司可能会获得更少金融资源。

  地产是资金密集型行业,所以它必然会导致什么?获得更多金融资源的公司,它未来的这种销售规模增速有可能会更快。那么表现出来的结果就是最终的这种集中度提升得会更快。

  所以我觉得在这个背景下,企业的差异化是我们的关注重点,也就是说供给侧下面的一个机会,其实就在于企业的差异化,企业竞争格局的变化,会变成强者恒强,那么这样的话就是说我们会去找相对优质的(公司)。无论是三张报表比较优质的,还是体现在管理方面比较优质的公司,我觉得从2021年的角度来讲,甚至更长的一点时间来看,它有可能会跑出相对于板块的超额收益,这是我们2021年重点关注的机会。

  乐加栋:从政策角度来讲已经很清晰了,这种长效机制其实已经在实施了。我觉得十四五规划也给我们指了比较明确的政策方向,就是房住不炒因城施策,促进房地产市场平稳健康发展,我觉得是未来几年的一个大的基调。从16年以来,我觉得总体的基调是没有变过的,包括今年疫情期间,其实我们也没有发生一些。

  所以我觉得从房地产占用过多的金融资源,过多的经济资源的角度来讲,我觉得这个比重可能会下降。未来几年房住不炒、因城施策这是总体的大基调。但是要保障行业的平稳健康发展,我觉得我们未来几年可能都会听到这样的声音。

  那么从平稳健康的角度来讲,我的认知是房地产这个行业,我觉得从对经济的作用来讲,毋庸置疑,包括房地产土地出让金也常大的,对于地方财政也有一个非常大的作用。

  那么在我们经济保持合理增速的背景下,房地产能够相对稳定绝对值,比如说我们过去战略金融资源可能在30%多,未来可能能够降到20%-25%这样子,现在可能占27%、28%这样子。

  但占比下降不代表绝对值的下降,我觉得绝对值会相对比较平稳,这是我认为的一个政策目标,就是绝对值的一个平稳,但是相对占比的一个下降,我觉得是未来政策的一个方向。大家对这一块也不用太过于担心,所以我认为是一个平稳的背景,这个无论是对我们整体的经济发展,大的宏观角度来讲,还是对微观的角度来讲,可能都是一个最好的选择。

  乐加栋:首先谈转型,我认的要去转型还是比较困难的,所有的人都有径依赖,所有的企业家也都有径依赖,你做地产让你再去做其他,可能还真是有点难度。

  但如果我们划出一些转型的方向,比如说房地产,从产业链角度来讲,或者说从我们所涉及的能力范围之内来看,有可能像商业运营,比如华润自己做开发之外也做万象城,龙湖做开发商还做天街,包括以前的万达,我觉得有可能在资产经营方面,特别是物业的资产经营方面,有可能会去做一些转型,这是一个。

  第二个可能在工业地产方面,比如物流地产方面,从目前来看也是个不错的生意,这个也有可能去做一些铺垫转型,还有一个工业园区,跟产业、跟科技相结合,通过这种方式可能去做一些产业园区,像这种我觉得是有可能的。

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