房地产行业：历史鉴证未来 人口为本 资金为纲

　　地产行业的天然属性在于满足购房者的住房需求,而住房需求的变化更多依赖于人口总量与结构的变更。人口走势深刻影响着需求变动,奠定行业发展的根基;同时,地产作为一个重资本、长产业链的周期性行业,其发展支撑在于巨大的资金投入,投资多寡决定了发展速度的快慢。拨开攀附于地产之身的种种干扰,最后才能发现人口与投资方为驱动行业发展的动力之源:人口奠定地产的需求基础,投资决定地产的发展速度。我们将从人口与投资两大驱动力出发,分析中国地产在过去的15年里快速增长的原因,总结日本地产泡沫在90年代陡然破灭的教训,借鉴美国地产在次贷危机后迅速复苏的经验,进而探寻后繁荣时代中国地产业的发展机会。

　　我们重新审视了中美日三个极具代表性的地产发展期,发现行业的历史走势印证了人口和投资驱动行业发展的观点,并得出如下结论:1、1998到2013的十五年间,中国的地产业之所以能实现迅速增长,背后的重要支撑在于特殊时期两代人积攒了近30年的叠加需求骤然,并恰好与中国经济增长的投资饥渴相照应;2、日本上世纪十年代的地产史表明,投资增长偏离了人口结构改变的社会现实只能带来泡沫的累积;3、2008年次贷危机以后美国地产之所以能率先复苏,主要原因在于稳定的人口流入和刺激政策下的投资增长。

　　对当下的中国地产而言,人口结构的改变,意味着需求的增长速度将趋缓,并最终转为下降;宏观经济增速走低,投资对地产的拉动将转为负面。我们判断地产行业的成长性正在缓慢消退,维持高速增长已经不再可能。地产业正处于由高速爆发增长到低速稳定发展的换挡期,期间的阵痛和波折将难以避免。但是由于庞大的人口基数和方兴未艾的城镇化进程,地产行业的机会仍旧存在。

　　此前15年里的住房市场供不应求使得通过资金投放角度分析地产行业具备可行性;但在供需关系逆转的未来,只有回归人口驱动的分析才能精准把握行业发展方向。展望中国地产行业,人口总量高点将至决定行业爆发式增长时节已过;人口结构变化未止表明地产行业结构性机会仍存。而在未来的行业变革中,万科等龙头房企,通过同业兼并和产业链扩张,仍将具备超越行业的成长能力。