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邓郁松:重视适应房地产市场中长期发展趋势的

   

  新冠肺炎疫情发生后,住房和城乡建设领域全力战“疫”,守土有责、守土尽责,扎实做好疫情防控,全力推进企业复工复产。《中国建设报》通过约请相关专家撰文、举办线上活动及记者采访等形式,总结交流城市规划设计、房地产业、建筑业、村镇建设、环卫、科技智慧等住房和城乡建设领域疫情防控的应对策略、经验做法,推动住房和城乡建设事业高质量发展。

  新冠肺炎疫情对我国经济造成了一定冲击,房地产业亦无法置身事外。本次疫情对房地产市场的影响有多大?目前的风险点在哪里?2020年房地产形势会如何发展?房地产行业如何积极应对疫情才能在稳定发展的基础上发挥保民生、稳经济的作用?

  国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松表示,深度剖析疫情防控期间房地产行业受到的冲击和影响,共探房地产行业持续平稳健康发展径,房地产行业有效应对疫情,从而为宏观政策提供决策参考。

  3月以来,全球经济受新冠肺炎疫情影响程度不断加大,全球资本市场也大幅下跌。邓郁松认为,由于发达经济体主要靠服务业和消费带动增长,在全球疫情未得到有效控制的情况下,全球经济下滑态势将难以避免,这不仅将对未来一段时期我国的出口带来较大压力,也会在一定程度上阻断全球产业链。

  而上市房企的一季度报正是在这一背景下出炉。综合各家数据来看,一季度房企销售下滑是常态,降幅多为20%~30%。

  “虽然前两个月销售、投资、新开工等指标下降幅度较大,但必须看到,前两个月房地产销售、投资等主要指标占全年的比例一般不超过10%,一季度占全年的比例一般在18%左右。”邓郁松表示,前两个月乃至一季度房地产销售、投资等指标占全年的比例并不高。

  邓郁松说:“全年的房地产市场形势主要取决于后面三个季度的情况。”他同时提醒,当前影响房地产市场发展的最主要因素是新冠肺炎疫情,在国内疫情防控取得较好成效的基础上,针对输入型病例增多和国内复工复产带来人口流动增多的新形势,继续做好相关疫情防控工作,才能为房地产和经济逐步恢复到正常水平创造条件。

  对于未来趋势,邓郁松判断认为,“未来几个月,国内经济受全球经济下滑的影响可能会进一步加大。”具体来看,未来3到6个月,影响房地产市场销售的最主要因素仍是新冠肺炎疫情、特别是全球新冠肺炎疫情的防控情况。“疫情防控越好,对房地产市场的冲击就越小。从目前情况判断,预计2020年全年销售面积和销售额降幅可能高于10%,房屋新开工面积也将出现负增长。”他说。

  “房地产行业是典型的高杠杆行业,对流动性高度。”邓郁松说,2019年由于融资渠道收紧,个别房地产开发企业出现流动性紧张问题。从房地产开发企业整体资金来源和房地产开发投资金额等主要监测指标观察,2019年年末房地产企业面临的资金压力比2018年更大,但仍好于2014年的情况。

  邓郁松表示,前两个月,受新冠肺炎疫情影响,房地产开发企业销售收入明显下降,一些杠杆率高、融资渠道不畅的房地产开发企业面临的压力显著增大。虽然3月份以来销售情况有所好转,但仍明显低于去年同期水平。

  “高度关注二季度之后房地产市场销售情况,如果受疫情影响带来的销售下降与过去3年需求集中带来的后续影响叠加,出现销售持续明显下降的情况,房地产开发企业面临的流动性风险压力会明显加大。”邓郁松表示,房地产开发企业宜提早做好应对流动性风险的预案,统筹考虑拿地、新开工、施工、销售和融资等各项活动,特别是及早做好销售下降情况下的压力测试和相关应对方案。

  “从过去两年的调控实践看,因城施策取得初步成效,2019年房地产市场运行总体平稳。”邓郁松表示,当前面对新冠肺炎疫情带来的短期形势新变化,要全面落实因城施策,落实好“稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制”,宜根据市场形势的变化,更加重视完善市场化的调控政策,稳定房地产市场,并做好应对流动性风险的预案。

  一是处理好土地供应、土地规划和房地产需求的关系。要适应人口中长期变动趋势,合理制定和适时调整土地、城市及住房等中长期规划。加快建立“人地挂钩”和“房地联动”机制,提高供求矛盾突出的超大、特大和热点城市的商品住房用地供应规模和占比,储备用地、未开发闲置用地要采取有效措快入市,支持将闲置工商业用地调整为居住用地,要防范化解因土地供应过少带来的房子供不应求、房价持续较快上涨的问题。对住房总量过大的城市,要适当减少土地供应,防止形成新一轮的供给过剩。引导商业库存过大的城市调整城市规划,减少未来新增供应。

  二是中性的房地产金融政策,既不鼓励也不房地产市场的发展。房地产金融政策,特别是首付和利率政策在短期内的大幅调整,是各经济体房地产市场出现问题的首要原因。受新冠肺炎疫情影响,房地产销售出现较大幅度下降,但房地产金融政策宜尽可能保持中性,既不刺激、也不房地产市场的发展,宜保持现行的最低首付比例要求,可研究探索建立首付比例和贷款利率反向调节机制,稳定住房支付能力。由于房企面临的流动性风险压力较大,加快符合条件的房地产贷款的放款速度。

  三是降低房地产交易环节的税费,鼓励居民通过“卖旧买新”“卖小买大”等方式持续改善居住条件。我国城镇居民的住房自有率在80%以上,从人口结构来看,处于改善型需求年龄段的人口总量大概占购房年龄段人口总量的2/3。降低交易环节税费,有利于降低居民换购住房的成本,持续提升居民住房条件,更好满足人民群众对美好居住的向往。居民换购住房还会对中介、装修、家具、家电等诸多行业的发展形成带动作用,对稳增长、稳就业都具有积极意义。

  四是做好应对流动性风险的预案。受新冠肺炎疫情影响,如果房地产销售出现明显下降的情况,部分开发企业可能会面临流动性风险问题,做好相关预案,通过适当调整完善融资、预售资金监管、按揭放款条件等方面的监管要求,改善企业的流动性、防范可能出现的各类风险。

  在邓郁松看来,应对短期新冠肺炎疫情的冲击,不仅要着眼于短期的应对措施,更要重视适应房地产市场中长期发展趋势的要求,做好促进行业转型发展的准备。

  具体来看,一是更好地适应房地产市场从快速发展阶段转向高质量发展阶段,进一步调整完善相关政策,更好地适应高质量发展阶段的新要求,增强规划体系协同性,全面提升居住品质。逐步提高房屋综合质量等方面的标准,在房屋的品质、节能环保等方面逐步提高标准和监管要求,并以此促进房地产业从传统的数量扩张向品质提升转变。提高物业服务企业的管理水平,完善已有物业服务的综合配套,重视社区建设,持续提升居住体验。

  二是做好城市更新和老旧小区工作。1998年进一步深化城镇住房制度以来,城镇居民住房条件显著改善,目前城镇居民户均住房已达到1.1套左右,人均居住面积比1998年提高1倍以上,总体解决了住房短缺问题。但也要看到,住房品质离人民群众对美好生活的向往还有较大差距,还有一定数量的住房缺少的厨房、卫生间。存量住房中1998年之前建成的老旧小区仍占相当比例,许多老旧小区缺少电梯、停车设施等,老旧小区的居住条件还有待改善。中央经济工作会议提出 “加强城市更新和存量住房提升,做好城镇老旧小区”, 这不仅有利于提升老旧小区居民的居住条件,对稳投资也有一定帮助,从中长期看,抓好城市更新和老旧小区工作也有利于城市结构调整和功能完善。

  三是促进房地产相关服务业发展。进入住房总量平衡的新阶段,房地产业对经济增长的贡献方式将发生重大变化。目前房地产业和建筑业增加值占P的比重都在7%左右,在大规模开发投资阶段结束后,未来建筑业增加值占P比重会逐步降低到5%左右,随着与房地产相关的租赁中介、租赁、金融、物业服务、养老等服务产业加快发展,房地产业占P的比重会提升到10%左右。要适应房地产发展阶段的变化,促进房地产相关服务业的发展。

  住房和城乡建设部近日公示2020年度棚户区工作拟激励城市名单,浙江省杭州市等10城市入列。

  《中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的》明确提出,“十四五”时期经济社会发展的6大“新”目标之一,即“生态文明建设实现新进步。国土空间开发格局得到优化,生产生活方式绿色转型成效显著,能源资源配置更加合理、利用效率大幅提高,主要污染物排放总量持续减少,生态持续改善,生态安全屏障更加牢固,城乡人居明显改善”。

  习在全国脱贫攻坚总结表彰大会上发表重要讲话,庄严宣告,经过全党全国各族人民共同努力,在迎来中国成立一百周年的重要时刻,我国脱贫攻坚战取得了全面胜利。

  “经过8年持续奋斗,我们如期完成了新时代脱贫攻坚目标任务,现行标准下农村贫困人口全部脱贫,贫困县全部摘帽,消除了绝对贫困和区域性整体贫困,近1亿贫困人口实现脱贫,取得了令全世界刮目相看的重大胜利。”2020年12月3日,习总在主持召开中央局常委会会议时指出。

  悠悠乡愁,在故乡的山水里,在舍不得丢弃的老物件里,更在远方游子的梦萦里。在广西壮族自治区钦州市,远处青山如黛、近处流水潺潺、乡村宜居宜业的愿景正一步步成为现实。

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