预期与风险——房地产市场未来将何去何从？

　　有史可鉴，每次当美联储进入加息周期（一般还会伴随着缩表），央行必然主动（或被动）地渐渐跟进，因为不跟进的话，资本将会大幅回流美国。而这样的话，对于房地产而言，借贷成本必然大幅上升，那对于有楼市泡沫的国家（或地区、城市）而言，就好似釜底抽薪，最近的一次就是几年前由次贷危机引发的美国金融海啸的情景：随着利率不断上升，还贷额的不断增加，断供房导致法拍屋越来越多……同时，泡沫楼市的接棒者迅速减少，以致房价拐点来临，房产泡沫被刺破。

　　其实，money is debt，钱就是债，特别是通过信贷产生的货币。近年来，楼市具有泡沫的国家或地区的百姓家庭所增加的“财富”，就是建立在债务上的。

　　如近两年来被我老东家瑞信多次评为全球房价泡沫第一大的（请注意，由于中国房价已然大大突破了国际标准，因此不在评估之列），在前十年间，两卧房公寓从30万加元飙升至平均60万加元。由于超低的房贷利率，使人们感觉能买得起了（还贷能力大幅增强），于是都向银行贷款，全然不管利率是不可能永远那么低的。他们根本不去想，目前市值60万加元的公寓，其中至少有30万加元，其实是靠债务（银行的借贷）堆积而来的。到未来利率回升时，很可能失去还贷能力，更将可能入不敷出。

　　事实上，房价在2018年第一季度已经开始下跌。据多家大银行预测，随着美联储加息，央行必须跟进，以致房贷利息随之上升，将会导致到2020年，的房价至少下跌30%。

　　这次美联储进入货币紧缩周期，预计最终会将基准利率提高至4%以上，并将4.5万亿美元负债规模，缩去至少3万亿美元，显然如此规模的加息和“缩表”，必将影响全球的金市、债市、股市，更主要是楼市，将会去泡沫化，将之前由债务堆出来的“财富”抹去。

　　前面我们已经反复强调过，当下房地产市场已经有相当严重的泡沫，那如果按照这样非上涨，未来房地产市场将会何去何从呢？

　　如果说中国前几年的楼市热，是由供求关系生成的，诸如稳定的家庭收入（良好的就业前景）、丰厚的储蓄和购买能力，那么当楼市泡沫吹起来的时候，购房就不只是为了简单地居住，而将买房视为可带来盈利丰厚的投机工具了，这常的！

　　由于人类的知识和判断，多半都是从归纳得来的。比如，人们总以为明天太阳会照常升起来。在过去的10年里，中国的楼市、特别是一线城市的房价大幅飙升，上海平均房价从每平方5、6000元涨到五、六万元，尽管对楼市调控多年，但结果出现了房价越调越高的现象。

　　所以，目前绝大多数中国百姓都认为，房子是永远不会跌的，中国决不会让房价跌下来。甚至有专家都认为，房价一跌中国经济就不行了。使得购房在中国成了有利可图的投资（机）行为，出现了天量空置房、甚至“鬼城”。

　　此外，由于投机房产有巨大的利益，导致中国陷入流动性陷阱。借贷出去的钱，显然都纷纷涌入房市，“北、上、深”随便一套房子就是上千万。多数中小企业，一年的利润别说一千万，哪怕有100万都不错了。好些企业连100万都赚不到。而在一线城市投机炒一套房，轻轻松松就赚100万。

　　因此，出现高房价和大量空置房的根本原因，就是过去的经验归纳带来的误区：越调控购房政策，越购房条件，房价就涨得越来越高。

　　因为这些年来，中国房价一直在上涨，使得大家产生了还会不断上涨的心理预期，形成了强烈的投机心态！就在全球央行不断降低利率、房价日日朝上涨、买卖房屋盈利巨大的背景下，越来越多的投机客进场，使得泡沫越吹越大。而却使得真正的刚需购房者从银行贷款的数目也就越大，实际上花了更多钱。

　　举例来说，按中国目前的高房价，购买一套130万的房子，假设需要贷款100万，还款期为30年，即使按照5%的低利率来计算，仅利息就将支付93万，而且这笔钱还不包括手续费、佣金和各种服务费……

　　2016年1月，国际货币基金组织的《世界经济展望》（World Economic Outlook）中，阐述了全球经济的不可持续性，我们可能已身处其中：

　　当支出模式和收入分配使经济活动的能被吸收，而不引起金融系统的失衡，产出在金融方面就是可持续的。但是，如果产生足够需求来吸收经济中的产出需要过多借贷，或远低于零的实际利率，或者二者兼有，产出就是不可持续的。当产出不会产生通胀或者通缩的压力，它就是“潜在的”压力。

　　于是，有经济学家分析认为，近十年来中国货币增长了50倍，房价只上涨了差不多5倍，与货币发行增幅相比较，房价实际上在下降。然而，持相反观点的经济学家又反问了，这些增长的货币，是否合理地分配到“刚需”买房的百姓手中？

　　当然啦，所谓“刚需”指的是拥有稳定收入、有能力支付房贷的家庭，买房并不是投机期望一夜致富，更不会以场外配资提高杠杆率，以非的方法进入楼市。目前一线城市房价飙升，很有可能是炒房者的最后疯狂。因为从金融角度的三点：即信用、杠杆和风险控制的角度来分析，人们已经失去了的判断力，全民炒房的热潮，犹如380多年前荷兰人狂热追捧郁金香。

　　1634年，荷兰东印度公司的商船带回一些美丽而罕见的郁金香球茎，患上了“郁金香狂热症”。到了1636年，一棵价值三千荷兰盾的郁金香，可以交换八只肥猪、四只肥公牛、两吨奶油、一千磅乳酪、一个银制杯子、一包衣服、一张附有床垫的床外加一条船，是历史记载的第一次经济泡沫，其最终结局和历史上其他所有各种泡沫一样一一破灭，就不另赘述了。

　　有史可鉴，房地产过热和经济危机如影随形，持续高房价必将导致金融危机、甚至经济危机！由于房地产必将衍生出巨额的借贷，银行体系都将面临“债务减记”的风险。根据现代经济学费舍尔的理论，通缩的风险来源于债务，无论是企业还是个人，在面对持续攀升的债务之际，便不得不紧缩消费开支，消费能力之所以下降，就是债务水平提高的严峻后果。