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预期与风险——房地产市场未来将何去何从?
有史可鉴,每次当美联储进入加息周期(一般还会伴随着缩表),央行必然主动(或被动)地渐渐跟进,因为不跟进的话,资本将会大幅回流美国。而这样的话,对于房地产而言,借贷成本必然大幅上升,那对于有楼市泡沫的国家(或地区、城市)而言,就好似釜底抽薪,最近的一次就是几年前由次贷危机引发的美国金融海啸的情景:随着利率不断上升,还贷额的不断增加,断供房导致法拍屋越来越多……同时,泡沫楼市的接棒者迅速减少,以致房价拐点来临,房产泡沫被刺破。
其实,money is debt,钱就是债,特别是通过信贷产生的货币。近年来,楼市具有泡沫的国家或地区的百姓家庭所增加的“财富”,就是建立在债务上的。
如近两年来被我老东家瑞信多次评为全球房价泡沫第一大的(请注意,由于中国房价已然大大突破了国际标准,因此不在评估之列),在前十年间,两卧房公寓从30万加元飙升至平均60万加元。由于超低的房贷利率,使人们感觉能买得起了(还贷能力大幅增强),于是都向银行贷款,全然不管利率是不可能永远那么低的。他们根本不去想,目前市值60万加元的公寓,其中至少有30万加元,其实是靠债务(银行的借贷)堆积而来的。到未来利率回升时,很可能失去还贷能力,更将可能入不敷出。
事实上,房价在2018年第一季度已经开始下跌。据多家大银行预测,随着美联储加息,央行必须跟进,以致房贷利息随之上升,将会导致到2020年,的房价至少下跌30%。
这次美联储进入货币紧缩周期,预计最终会将基准利率提高至4%以上,并将4.5万亿美元负债规模,缩去至少3万亿美元,显然如此规模的加息和“缩表”,必将影响全球的金市、债市、股市,更主要是楼市,将会去泡沫化,将之前由债务堆出来的“财富”抹去。
前面我们已经反复强调过,当下房地产市场已经有相当严重的泡沫,那如果按照这样非上涨,未来房地产市场将会何去何从呢?
如果说中国前几年的楼市热,是由供求关系生成的,诸如稳定的家庭收入(良好的就业前景)、丰厚的储蓄和购买能力,那么当楼市泡沫吹起来的时候,购房就不只是为了简单地居住,而将买房视为可带来盈利丰厚的投机工具了,这常的!
由于人类的知识和判断,多半都是从归纳得来的。比如,人们总以为明天太阳会照常升起来。在过去的10年里,中国的楼市、特别是一线城市的房价大幅飙升,上海平均房价从每平方5、6000元涨到五、六万元,尽管对楼市调控多年,但结果出现了房价越调越高的现象。
所以,目前绝大多数中国百姓都认为,房子是永远不会跌的,中国决不会让房价跌下来。甚至有专家都认为,房价一跌中国经济就不行了。使得购房在中国成了有利可图的投资(机)行为,出现了天量空置房、甚至“鬼城”。
此外,由于投机房产有巨大的利益,导致中国陷入流动性陷阱。借贷出去的钱,显然都纷纷涌入房市,“北、上、深”随便一套房子就是上千万。多数中小企业,一年的利润别说一千万,哪怕有100万都不错了。好些企业连100万都赚不到。而在一线城市投机炒一套房,轻轻松松就赚100万。
因此,出现高房价和大量空置房的根本原因,就是过去的经验归纳带来的误区:越调控购房政策,越购房条件,房价就涨得越来越高。
因为这些年来,中国房价一直在上涨,使得大家产生了还会不断上涨的心理预期,形成了强烈的投机心态!就在全球央行不断降低利率、房价日日朝上涨、买卖房屋盈利巨大的背景下,越来越多的投机客进场,使得泡沫越吹越大。而却使得真正的刚需购房者从银行贷款的数目也就越大,实际上花了更多钱。
举例来说,按中国目前的高房价,购买一套130万的房子,假设需要贷款100万,还款期为30年,即使按照5%的低利率来计算,仅利息就将支付93万,而且这笔钱还不包括手续费、佣金和各种服务费……
2016年1月,国际货币基金组织的《世界经济展望》(World Economic Outlook)中,阐述了全球经济的不可持续性,我们可能已身处其中:
当支出模式和收入分配使经济活动的能被吸收,而不引起金融系统的失衡,产出在金融方面就是可持续的。但是,如果产生足够需求来吸收经济中的产出需要过多借贷,或远低于零的实际利率,或者二者兼有,产出就是不可持续的。当产出不会产生通胀或者通缩的压力,它就是“潜在的”压力。
于是,有经济学家分析认为,近十年来中国货币增长了50倍,房价只上涨了差不多5倍,与货币发行增幅相比较,房价实际上在下降。然而,持相反观点的经济学家又反问了,这些增长的货币,是否合理地分配到“刚需”买房的百姓手中?
当然啦,所谓“刚需”指的是拥有稳定收入、有能力支付房贷的家庭,买房并不是投机期望一夜致富,更不会以场外配资提高杠杆率,以非的方法进入楼市。目前一线城市房价飙升,很有可能是炒房者的最后疯狂。因为从金融角度的三点:即信用、杠杆和风险控制的角度来分析,人们已经失去了的判断力,全民炒房的热潮,犹如380多年前荷兰人狂热追捧郁金香。
1634年,荷兰东印度公司的商船带回一些美丽而罕见的郁金香球茎,患上了“郁金香狂热症”。到了1636年,一棵价值三千荷兰盾的郁金香,可以交换八只肥猪、四只肥公牛、两吨奶油、一千磅乳酪、一个银制杯子、一包衣服、一张附有床垫的床外加一条船,是历史记载的第一次经济泡沫,其最终结局和历史上其他所有各种泡沫一样一一破灭,就不另赘述了。
有史可鉴,房地产过热和经济危机如影随形,持续高房价必将导致金融危机、甚至经济危机!由于房地产必将衍生出巨额的借贷,银行体系都将面临“债务减记”的风险。根据现代经济学费舍尔的理论,通缩的风险来源于债务,无论是企业还是个人,在面对持续攀升的债务之际,便不得不紧缩消费开支,消费能力之所以下降,就是债务水平提高的严峻后果。