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“逆周期拿地”到底忽悠了多少人?

   

  这里面的原因,大概率是因为去年行业震荡,2016-2017年间的地王项目扎堆入市后普遍亏损。而陷入危机的房企无一例外都是

  截至5月9日,全国50大热点城市卖地1.22万亿元,同比上涨了1.2%,实现了年内首次同比上涨;

  截至5月9日,全国50大热点城市卖地1.22万亿元,同比上涨了1.2%,实现了年内首次同比上涨;

  土储和潜在货值是房地产企业最核心的资产,土储的平均成本和分布结构也是衡量一家房企发展潜力和盈利能力最重要的指标。

  而众所周知,土地市场作为房地产市场重要的组成部分,和楼市一样呈现出鲜明的周期性特征。也因此,在近两年尝到了高价地的教训后,房企普遍对逆周期拿地产生了浓厚的兴趣;而对地王则避之不及。

  但逆周期拿地真的是一种合理可行的拿地策略吗?逢低买入、逢高卖出是商业投资最精炼朴素的真理,但在实际操作上却并不容易,笔者认为主要原因有如下几点:

  地方和开发商是土地市场的博弈主体,各地通常会对开发商的拿地意愿进行摸底,以此作为安排土地出让节奏的重要参考:既要避免流拍,也要避免土地被贱卖,需要将土地溢价率控制在合理水平。

  在最近的几轮房地产周期中,许多城市在下行周期严控土地出让量,为了避免流拍,甚至出现土地供应连续半年多挂零的情况。

  就算有部分供地量保持平稳的城市,也往往会在供地结构上进行调整,比如减少核心板块的出让量,增加外围供应;增加高配建及安置房地块出让,减少纯商品房用地的出让等。

  近些年在宏观政策上强调逆周期调节,调控的工具种类也越来越多,当土地市场的逆周期调节对冲上房企逆周期拿地的意愿,对企业而言预想中的地价红利将极大的减少,逆周期拿地也失去了最为重要的意义。

  去年在去杠杆的大背景下,金融监管骤然强化,房企拿地的前端融资一度完全中断,发债也难上加难,再合并销售放缓,回款乏力,土地市场也应声而落。

  在这一时期房企要更高的融资成本,就算有意参与土拍,对利润和回报率的要求也较往常更高,拿地的难度也并未减小。

  从历年的经验来看,土拍市场的传统淡季都出现在下半年,特别是四季度,这与金融市场的偿付周期高度重合,在年底偿债高峰期到来前,房企愿意拿出真金白银取地,需要雄厚的资金积累和巨大的勇气。

  文首有讲到,多数规模房企已经认识到了逆周期拿地的重要性,最近一年也普遍加大了对宏观经济周期和城市房地产周期的研究力度,甚至市场研究岗的热度已经盖过了投资岗,成为了当前行业最炙手可热的岗位之一。

  但目前房企研究的重点普遍是集中于供求量价结构、库存周期、价格梯度、年均涨幅等传统维度,宏观周期判断的依据大多雷同,基础仍是朴素的钟摆效应和均值回归等理论。房企普遍采用此种研究逻辑,造成了投资策略的高度同质化。

  房企在年报季“逆周期拿地”的同时,今年2-5月份,土拍市场迎来一波春,部分城市土拍溢价率甚至超过了2017年市场高点的水平,反弹的速度远超预期,房企们踊跃的参拍热情硬生生地把“逆周期”扭转回了“正周期”,造成了更加激烈的竞争红海。

  逆周期之所以难以做到,最难的一点是要和人性的从众本能做斗争,要和行业的氛围做斗争。市场真正的低点往往在行业万马齐喑的至暗时刻出现,这种时候拿地,就好比在火场逆着逃生人群前行的消防员,看来既悲壮,也是火中取栗的巨大冒险。

  年报季听到有某企业的老板说到投资界经典的一句话“别人时我恐惧,别人恐惧时我。”这确实不错,但博弈论的精彩就在于,谁也不敢自己是这句话中的“别人”还是“我”。

  逆周期拿地除了企业决策者的胆识和魄力,同样也在经理人和老板的信任关系,都说知易行难,对市场信号的一线经理人就算有充分的把握,要想在融资和销售一溃千里的逆市里从老板兜里掏钱拿地也得掂量掂量。

  所以最常见的情况是,逆市里各家房企的投资部连上会的土地量都大为减少,多少也有避免打扰老板心情的意味。

  房企在财报中普遍强调逆周期拿地,不禁想到两三年前,房企也都在自信满满地宣告可以在收并购领域获取便宜优质的土地。

  而真实的情况却是,在拿地浪潮之下,收并购领域也从不完全竞争市场变身完全竞争市场,能够及时盘活的优质资产也要面临激烈竞价,并未体现出成本优势;而看似低价的项目,在拿下后又极难盘活,反倒成了拖累周转的负担。

  我们要看清“逆周期拿地”的本质是一种周期预测,巴菲特在最近的回忆录中写到,投资者在关注周期的同时要认识到预测的局限性,而“你对未来能否预测的看法,将会决定你采取不同的行动。”

  提到逆周期拿地的企业,多半是规模在千亿左右的扩张型房企,他们中多半已经初步具备了全周期拿地的实力,但很多仍没有培养出属于自己的“道自信”。

  那么又该如何培养出全周期拿地的能力?无它,筑好财务安全网,平衡好全国布局和区域深耕的关系,不于调性和既往径,积极扩充产品线的覆盖面。

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