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房地产代理行业纷纷瘦身“优化”

   

  的最后一天。”日前广州某地产一个在公司供职12年的老员工出现在减员名单里,她给记者发来了一条短信。据了解,随着楼市成交量一直处于低位,与之息息相关的

  “本周五就是我在公司的最后一天。”广州某地产有关人士日前给记者发来了一条短信。她告诉记者,公司目前正在实行“人才优化”策略,所谓“优化”就是减员。她这一个在公司供职12年的老员工也出现在减员名单里。记者致电该地产项目总经理黄某,他告诉记者,公司确实正在减员,但是减员没有明确标准,约在20%左右,主要集中在后勤和非盈利部门,公司会按照劳动合同来赔偿。去年年初广州公司有约6000人,现在只有约4000人,以后或要再减少,目的就是减少人力成本。

  广州另一家二手代理商也告诉记者,从去年开始,公司进行各种调整,目前很多部门基本就剩一两个人。“去年优化力度很大,几年前转型做电商后来又回归做平台后,公司策略一直变来变去。和去年相比,广州公司人员少了一成多。”该代理商说。

  地产代理商在做减员瘦身的同时,也在不断并购使之更为“优化”。12月1日,深圳世联行集团股份有限公司发布公告称,拟通过发行股份及支付现金方式购买同策房产咨询股份有限公司的控股权,同时募集配套资金。并且,因有关事项尚存不确定性,为了投资者利益,避免对公司股价造成重大影响,根据深交所,经申请,其股票将自2019年12月2日开市起停牌。对于该并购事项,董事长陈劲松在公告披露信息之后便在朋友圈转载:世联和同策的合并重组,是强强联手成为中国代理业主导企业,是未来“消渠一体”实质推动的核心力量。同策是行业优秀龙头企业之一,世联同策将继续努力,推动行业不断进步。

  营销工作作为开发经营的龙头,起到至关重要的作用。现在一般有两种销售模式:开发商自主销售和委托代理销售。由于代理商的主要营收是按照销售房子的金额来收取提成,所以代理商的命运不仅和整体市场息息相关,地产公司的风吹草动也牵动着它们的神经。

  “各种迹象都表明,不管是中介还是开发商,都在抱团取暖。”广州中原地产项目总经理黄韬在接受记者采访时表示,一手房成交量正在下降,处于低位,“广州楼市年成交量最高是13万套,以往都稳定在10万套左右,今年情况明显差了很多。”

  据阳光家缘显示,11月广州网签一手住宅成交量为5907,环比下跌4%;总成交面积为65.26万平方米,环比下跌1%。该统计已剔除增城西瓜岭村、太平村、明星村累计2979套(共28.44万平方米)安置房。剔除回迁房后网签量年内仅次于2月,为第二成交低位。而据克而瑞统计,今年1~11月广州一手住宅成交面积排在近5年同期倒数第一,与2016年的成交大年相比,销售面积少了逾500万平方米。尽管今年还剩下一个月,且最近各种政策频繁发布,以宽松为主。但宽松的幅度并不大,对于市场来说,也很难会全面升温。

  “开发商不促销不积极推货,成交量上不去,直接影响了代理商的佣金提成。而且很多开盘的项目很热卖的也几乎没有。”有代理商表示。目前,房企推货积极性并不太高,这一点从供应量可以看出。据阳光家缘数据显示,11月新增供应仅3875套(41.9万平方米),创年内新低。按照过往两年“惯例”,第四季度至来年春节前将有一波供货潮,以配合买家年底购房的习惯,而今年11月市场面临“无米之炊”,大市供应能力甚至不如春节月(2月,5003套)。其中,中心六区供应量环比“全线下跌”,加上高地价全新盘入市速度缓慢,买家选择空间收窄。

  此外,外围区“流量大盘”出现阶段性“缺货”,未能立竿见影刺激成交。去年第四季度,番禺亚运城推出过千套单位,此外如南沙金洲板块、增城永和板块等大盘亦集中推货刺激成交,由于流量大盘备受市场欢迎,成交周期短,可支撑整体成交。但今年11月除亚运城录得376套成交外,其他区域大盘成交均不超过200套;去年同期成为一手货仓的南沙,今年11月竟无一楼盘进入成交TOP10榜,这一情况导致部分买家购房计划暂缓。克而瑞统计也显示,今年前11月广州楼市供应比2017年的供应面积还要再少上十几万平方米,市场气氛渐趋平淡,一手住宅预售证的发放速度有所放缓。另一方面,2018年共成交住宅用地(包括纯住宅用地、商住用地)1162万平方米,其中前三季度仅成交了383万平方米,土地成交集中在四季度爆发,共成交了779万平方米,意味着去年有67%的土地无法在今年上市,这也是今年一手住宅供应面积减少的原因之一。

  黄韬还告诉记者,目前广州二手房成交价格下跌了15%~20%,成交量下跌了30%。根据广州市房地产中介协会的统计显示,11月广州中介促成的二手住宅网签数占市场整体网签数的比重环比减少307个基点至46.17%。外围区域方面,南沙区网签面积环比回落近两成,主要原因是前两个月区域整体交投畅旺,消耗了部分房源和客源;增城区网签面积环比下降5.52%;从化、番禺和花都区网签面积环比分别增长13.53%、13.14%和8.53%。

  业内人士分析认为,二手房成交量和业主买家心态息息相关。据中介监测发现,11月新增放盘量比去年同期下滑近一成左右,且连续6周录得的新增房源数量不足千套。在楼市下行阶段,客户入市意愿不高,若想加快成交,可能需要降价让利出售。因此,部分不愿降价业主选择观望后市走势,静待更好的出手时机。有中介告诉记者,目前二手房客户观望情绪持续升温,入市热情低,购买周期拉长,上门看房客户亦明显减少,现购房客主要为刚需客户。该部分客户面临迫切的结婚生子、购房自住、置换等现实需求,遇到合适房源及价格才会出手购买。

  中原地产首席分析师张大伟评论道,“代理行业的‘冬天’到了。很多时候,并不是因为你不努力。”首先,代理行业已处于降温的趋势,收入锐减,平均收费点位现在只有0.8左右,竞争越来越激烈,受到开发商自销、渠道销售占据大部分开发商销售费用的影响。其次,对于世联和同策的合并,基本属于同业合并,1+1很难大于2,甚至可能小于2。代理行业增量很难了。此外,世联作为业内的代理行业的龙头,在代理行业的黄金期的确是“黄埔军校”,培养了大量的代理人才,但现在已经是渠道为王,在过去的几次转型中,世联的金融、长租公寓、转型都没有找到发展的第二曲线。现在看,与同策的合并,对市场影响不大。

  数据显示,2019年前三季度,世联行实现营业收入46.75亿元,同比下降13.11%;归属于上市公司股东的净利润为6578.72万元,同比下降82.48%。世联行指出,业绩下降的主要原因之一,是公司交易服务持续受政策、市场波动的影响,收入同比下降22.58%。而世联行半年据显示,其上半年已结算代理销售额为1624.17亿元,同期代理销售业务收入仅13.08亿元,平均取费点位只有0.81%。

  广州市房协专家委员邓浩志表示,目前房地产营销是一个渠道为王的年代,地产营销变得前所未有的没有价值感。做活动不重要了,打广告不重要了。卖得不好,就上渠道。所以代理行业的价值感也被极度弱化,代理公司的专业性也被前所未有的忽视。因为如此,很多开发商纷纷成立的自己的销售队伍,销售代理的市场份额急剧萎缩。另一方面,渠道也抢走了大量原属于代理公司的收益,使得代理行业无论是市场规模还是利润水平,都出现了大幅度的下滑。

  一位从事多年代理行业的某公司负责人表示,以前对于这个行业的从业人员来说,门槛不高。未来随着楼市严峻形势加剧,对于从业人员的要求必然提高。代理行业的人必须熟悉楼盘、懂得客户需求、定制化推荐楼盘、掌握交流销售技巧等等,还需要各种技能武装上身,所以以后需要招聘更多的高知人才。一方面是他们对于新事物的理解能力较高,快速进入工作状态;另一方面是学习力强,不断吸收输出。再加上房地产中介搭乘上互联网的快车,更新房源信息展示形式、房产交易模式,数字化、网络化发展,更需求高素质的人才加盟。

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