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2020年房地产延续平稳走势

   

  2019年,我国房地产市场运行的政策整体偏紧。中央聚焦房地产金融风险,住房居住属性,不将房地产作为短期刺激经济的手段,房地产行业资金定向监管全年保持从紧态势;地方因城施策保持房地产市场稳定。

  展望2020年,业内分析认为,房地产调控继续“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,同时按照因城施策的基本原则,适度保持政策优化的空间和灵活性。在此背景下,2020年市场表现将延续平稳势态。

  根据中国房地产指数系统对100个城市全样本调查数据显示:2019年1-11月,全国百城新建住宅价格累计上涨2.91%,较2018年同期收窄1.92个百分点,其中各季度累计涨幅均呈现收窄态势。

  从最近的单月数据来看,2019年11月,百城住宅均价为15105元/平方米,环比涨幅连续13个月在0.4%以内,同比涨幅收窄至3.17%,11月百城中有40个城市新建住宅价格环比下跌,下跌城市数量为2016年2月以来最高值。就十大城市整体而言,2019年以来,十大城市新房价格环比涨幅持续震荡在低位区间;各季度累计涨幅均在1%以内,10-11月累计涨幅仅有0.06%。

  综合来看,2019年以来,百城新建住宅价格环比涨幅持续在低位区间。截至11月份,单月环比下跌城市数量明显增多,累计涨幅延续2018年收窄趋势。其中一线城市在供需改善及低基数的影响下累计涨幅小幅提升,二、三四线城市价格累计涨幅延续回落态势,尤其是前期价格上涨较快、人口支撑力弱的城市调整压力。

  2019年7月份以来,苏州、洛阳、呼和浩特、宁波等城市持续加码楼市调控。同时,央行要求保持个人住房贷款合理适度增长,严禁消费贷款违规用于购房。6月以来,全国首套房贷平均利率持续上行,这些均了居民加杠杆的空间。在房地产信贷融资方面,5月以来监管层从银行、信托、债券等多方面出手,严控资金违规流入房地产。

  从住宅市场成交量的走势来看,2019年2月,易居研究院监测的40城新房成交量创2015年3月以来的48个月新低。3-5月,部分城市楼市出现春,40城新房成交量同比小幅增长。6月部分房企冲刺半年度业绩,推盘量加大,40城成交环比小幅增长,7月份以来40城成交量小幅震荡下行,下半年月均成交量略低于二季度。

  截至今年11月底,受监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比小幅增长3%,同比下降8%。其中,11月份4个一线城市新建商品住宅成交面积环比增长9%,同比增长29%,成交面积绝对值处于2014年以来的平均水平。

  上述机构负责人分析指出,综合来说,房地产市场保持以稳为主正是基于2019年保持楼市调控定力、各地因城施策取得的积极效果。一方面,房地产金融政策贯穿全年,这为部分城市实施定向微调、保障合理住房需求提供了的基础。另一方面,相较于2018年,随着各地市场形势的分化,2019年因城施策进一步深化,这在一定程度上保障了市场的整体稳定。

  某机构研究中心研究员杨科伟分析认为,当下房地产市场运行仍处合理区间,市场下行压力整体可控,房地产依旧是中国经济的“压舱石”。可以预见的是,稳定将是下一阶段房地产调控政策主基调,继续“房住不炒”的定位,落实因城施策的长效调控机制,夯实城市主体责任,切实把稳地价、稳房价、稳预期的目标落到实处。

  “预计2020年房地产融资将边际改善,但房企整体融资依旧偏紧,监管核心在于房企融资用途的合规性,未来施工和竣工的有序进行。”杨科伟分析认为,在LPR利率中枢下移的作用下,按揭贷款仍是银行信贷优选,2020年房贷利率大概率稳中有降,以便支持居民合理的自住以及改善性购房需求。

  针对未来的房地产市场趋势,中指院方面分析认为,从全国范围来看,2020年我国房地产市场在行情周期轮动背景下,结构性市场机会仍存。其中,长三角、粤港澳地区需求支撑度高,短期市场存一定回升动力。“综合来看,尽管未来市场回升速度或有所放缓,但整体表现将平稳运行。”

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