2020年房地产估价师案例分析题

　　1、某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460㎡。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600㎡，该公司认为建600㎡经济上不合算，擅自建成建筑面积1000㎡的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼申请抵押贷款，拟请某估价机构对该写字楼进行估价。

　　C、在运用比较法估价时，应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查勘

　　D、抵押估价报告应包括估价对象变相能力分析，变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，将抵押房地产转换为现金的可能性

　　D、根据该宾馆财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类宾馆的正常商业利润后的所得可视作年净收益

　　3、注册房地产估价师张某采用比较法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估，测算出的估价对象比准价格为10000元/㎡，收益价格为12000元/㎡，两个测算结果存在一定差异。

　　4、某城市因道拓宽需征收一幢建于2000年，建筑面积为8000 m2的临街五层综合楼，该项目征收人向原产权单位支付了房屋征收补偿后，原征收单位已搬迁完毕，该综合楼拆除前，相邻的某医院，经考察拟购买该楼后平移至医院甲地范围内继续使用，并已报规划主管部门批准。

　　5、因城市发展的需要，对某区域作出了房屋征收决定，选定甲房地产估价机构负责本次评估项目。被征收人王某在征收范围内拥有两处住房，其中A房屋办理了权属登记，B房屋为其10年前自行建设，未办理相关手续。甲房地产估价机构只评估A房屋，B房屋以未办理手续为由没有进行评估。张某对评估范围和评估结果有，认为其自建房屋未得到合理补偿。

　　【答案解析】 本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。因为评估时，估价对象为一新建成的写字楼，没有经过规划部门批准，不能办理房产证，无法确定其建筑面积，故不能选1000㎡;原房已灭失，也不能选460㎡。

　　【答案解析】 本题考查的是影响商务办公房地产价格的因素。影响商务办公房地产价格的主要区位状况：集聚程度、交通条件、周边、楼层。

　　【答案解析】 本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。选项A错误，划拨土地使用权不得单独抵押;选项C错误，在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查勘;选项D错误，抵押估价报告应包括估价对象变相能力分析，变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。

　　【答案解析】 本题考查的是收益法。关于净收益，选项D为利润总额、折旧和财务费用，再扣减商业利润。

　　【答案解析】 本题考查的是报酬资本化法的公式。由报酬资本化法的公式可知，当报酬率取值偏小时，测算出的收益价值会偏大。

　　【答案解析】 本题考查的是比较法。通胀率上涨会导致比较法测算的价格偏高;题中选项BCD均会使收益法测算的价格偏高。

　　【答案解析】 本题考查的是房屋征收估价。房屋征收是公开市场下的平均价值，因此对房屋征收评估，比较价格权重应大于收益价格权重;由于抵押评估要遵循谨慎原则，不能高估房地产的价值，因此比较价格权重应大于收益价格权重。

　　【答案解析】 本题考查的是房屋征收估价技术线。买方可支付的最高购买价=建筑市场价值-平移相关费用。

　　【答案解析】 本题考查的是房屋征收估价技术线。卖方可接受的最低购买价=拆除后的旧建筑材料价值-清理费用。

　　【答案解析】 本题考查的是房屋征收估价的相关。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民的认定、处理结果进行评估。

　　【答案解析】 本题考查的是房屋征收估价技术线。比较法评估技术线：收集和测算类似房地产价格;修正类似房地产价格;确定被征收房屋价格。

　　【答案解析】 本题考查的是房屋征收复核估价和鉴定。被征收人或者房屋征收部门对评估结果有的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原房地产估价机构申请复核评估。申请复核评估的，应当提出书面复核估价申请，指出评估报告存在的问题