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房地产行业:住宅与土地市场同环比下滑明显

   

  受疫情影响,2月份各地在供需两端密集出台宽松性政策,对冲疫情带来的负面影响。供给方面,政策主要包括:允许项目延期开工、竣工,允许延期或分期缴纳土地出让金,放宽预售条件等,主要目的在于减轻房企违约风险,降低资金成本,缓解资金压力,促进房地产行业健康发展。需求方面,调控政策以人才引进,购房补贴,提高住房公积金贷款额度等方式为主,具有边际宽松和因城施策特征,有助于降低购房者成本,增强房企销售去化能力。

  从我们监测的40城数据来看,2月全国商品住宅销售面积为526.5万平米,同比、环比分别下跌55.3%和65.8%。受疫情影响,2月住宅成交同环比增速全线陡降,去化周期相应有所提升。综合来看,一线和三四线影响较大。

  成交遇冷,压力最大的是企业自身,目前疫情得到控制,企业经营逐渐步入正轨,多种线下促销方式或正在酝酿之中,预计成交量将会迎来阶段性小高峰。面临财政收入和稳定房地产市场的压力,在“房住不炒”和“因城施策”主线下,多个城市从供给端和需求端同时调控,提振房企和购房者的信心,均预示着楼市或将迎来利好,因此,我们认为对2020年住宅市场走势无须过于悲观,修复的可能性比较大。

  2020年2月全国200城土地供应合计规划建筑面积14727.1万平米,同比增速基本与2019年同期持平,环比大幅下跌40%。土地成交合计规划建筑面积9325.5万平米,同比、环比分别下降12%、20%。

  整体来看,2月土地市场成交热度除一线城市外,二三四线月中上旬和中下旬土地市场成交表现完全不同。2月中上旬,受疫情影响,企业开复工迟,后期即使有部分房企复工也仅仅了居家办公,对土地市场成交的是必然的。中下旬逐渐复工,房企资金得到补充后,为完成全年销售计划,及时恢复投资拿地力度,不断通过合作等方式获取土地。对房企来说,目前在一线城市土地成交条件减少,可以适时把握机会,除此以外,还要持续关注二线和强三四线城市。

  2020年1-2月,房企整体投资力度进一步减弱,对三四线城市的投资节奏明显放缓。销售方面,2月正值疫情爆发高峰期,TOP200房企整体销售业绩同比减少52.4%,虽然房企纷纷由线下转线上销售,但线上销售率并不理想,销售额创新低。融资方面,受益于国内融资的边际放松,信用债同比大幅增长,且由于短期融资券及中期票据的发行规模占比提高,平均融资成本下降;海外债融资受疫情影响被按下“暂停键”,融资规模大幅下降。

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