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楼市波动探源——房地产业需要供给侧

   

  在消化房地产过量库存成为中国经济政策要务背景下,近期少数大城市楼价飙升引发广泛关注。楼市回暖本应有利于减缓经济下行压力,然而楼价过度飙升对房地产业发展和宏观经济探底回升弊大于利。新一轮楼价异动的认识价值,在于它以近乎自然试验的方式,再次提示传统行政垄断供地体制不利于中国房地产业与宏观经济稳定发展。应对政策固然需采用短期调控措施遏制楼价过度上涨势头,同时更应供给侧结构性方针,着力传统行政垄断供地体制,以实质性提升房地产供给对市场需求变动的反应弹性与效率。

  中国房地产市场经过一段调整,近期出现快速分化走势。尤为引人关注的是深圳2015年上半年开始的房价反弹行情,去年底向其他一线城市以及个别二线城市快速蔓延,近来出现少数大城市楼价大幅飙升的局面。

  国家统计局数据显示,70个中国大中城市商品房价格呈现总体回升趋势:环比价格指数2015年5月由此前下降转变为正增长,同比价格指数变动也于去年12月由负转正。不同城市房价走势分化明显,尤其是少数大城市楼价猛涨出乎预料。如3月份一、二线城市同比增速分别上升到31.5%和5.3%,三线%。从房价月度环比增速看,3月一、二、三线城市房价增速分别上升到3.5%、1.5%和0.4%。市场机构提供的百城房价也显示类似房价走势特点。

  一线城市之间房价升势差别很大。、广州楼价从2015年底开始回升,今年元月同比增速达到10%-11%,大体属于增速较低组别。深圳在新一轮楼价上涨中一马当先,涨价最早并涨幅最高,元月楼价平均增速达到52.7%。上海处于中间状态,元月房价同比增速达到21.2%。到3月份,京、沪、广、深同比房价进一步分别飙升到17.6%、30.5%、15.3%和62.5%。

  从月度环比楼价看,、上海、广州、深圳今年元月增速分别为1.0%、2.2%、0.8%和4.0%,3月分别为3%、3.6%、2.9%和3.7%。除了深圳环比价格略有回落外,其余三个一线城市环比价格都大幅上升,环比房价折年率都显著高于3月同比价格。可见一线城市房价猛涨势头如不加调控,还可能继续发展并面临失控风险。

  伴随房价猛涨,一些城市再现销售火爆与反常抢购现象。据报道,春节前后深冬时节有的城市出现“披着棉被连夜排队买房”的情况,还有两千多人拥挤认购导致售楼酒店“出入口几乎瘫痪”和附近交通堵塞场景。在房价猛涨的背景下,为购房者调动头寸提供各类短期融资的违规市场操作滋生蔓延。房价异常波动引发社会广泛关注,并对理解与实施房地产去库存政策带来疑虑与干扰。

  针对上述形势,3月下旬以来上海、深圳、、南京、武汉等城市侧重从需求管理方面出台楼市新政,内容包括提高二套房首付比例,提升非户籍人口购房缴纳个税与社保年限,下调公积金最高额度,排查监管首付贷、首付众筹、过桥贷、装修贷等楼市曲线融资交易等等。这些措施有其务实合,然而仍需在深入分析新一轮楼价异动原因基础上,采取供求两侧共同调节、短长期措施相互配合方法标本兼治,为中国房地产业与城市化发展行稳致远创造必要条件。

  对症下药治理楼市异动,需切实理解其发生根源。一般而言,楼价猛涨无疑是供求关系失衡的产物。具体看,房价飙升源自需求快速增长;同时,行政供地大幅收缩使得楼市供求关系脱节。供地收缩是楼市异动的关键根源之一。

  多方面因素推动近年一线城市楼市需求快速增长。过去一年多,央行五次降准与六次降息,“稳健略偏宽松”的货币政策下市场资金充裕、利率较低。去年夏季股市调整后大量资金寻求新投资机会,楼市成为重要选择对象。尤其是2014年“930”以来,住建、央行、财政、银监等部门联手,在购房信贷、公积金、营业税等方面出台四波楼市利好刺激政策,对房地产需求回升产生重要推动作用。在房价升势已成背景下,首付贷之类新金融工具加大杠杆推波助澜。

  数据显示,受大城市集聚规律与楼市购买投资力“虹吸效应”作用,近年一线城市房地产需求增速大幅高于全国平均水平。2011-2015年全国城市商品房销售额年均增幅为10.5%,一线城市商品房销售额年均增幅约为16.4%,比全国平均增幅高出一半以上。同期、上海、深圳、广州年均增幅分别为9.7%、18.2、27.7%、13.6%,除由于维持限购等原因略低,广州、上海、深圳增幅分别是全国平均水平的130%、173%和263.8%。

  从本轮房价飙升根源讨论看,分析人士对需求面条件理解比较接近,有关部门官员也有类似看法。例如上海市“325”楼市调控新政新闻发布会上,主管部门官员解释去年“房价上涨非常快”原因时,也是列举了货币“流动性相对宽裕”、楼市“信贷税收政策”、“供求关系存在矛盾”、“部分企业违规操作”等因素。

  然而需求增长需结合特定供给面条件才会导致价格飙升。上述官员从“供求关系存在矛盾”角度分析上海楼价猛涨也体现这一逻辑:他认为本地刚性需求集中带动一些购房者提前入市,同时投机性需求回潮,但“商品住房的供应面积和商品住房可售面积相对来说有所下降”造成供需矛盾。这个分析有道理,不过问题在于:为什么楼市需求走高之际供给不升反降?是房地产行市场机制调节失灵?还是缺失正常市场机制的反常现象?

  观察房地产业供给面条件,供应链大体包含策划设计、融资、获取土地、采购建材、施工建造、市场销售等环节,房地产企业管理协调供应链并承担财务盈亏的开发投资主体职能。一般来说,供应链竞争性越高,越可能通过自发竞争机制对市场需求与预期价格变动做出反应,越有助于通过供求互动调节促成市场比较平稳有序运行。

  就商品房供应基本环节而言,无论是钢铁、水泥等建材行业,还是开发商市场都具有较高竞争度,唯有房地产用地供给例外。由土地制度与管理体制决定,中国商品房用地一级市场供给受行政垄断,供地数量由行政部门年度计划决定。如果在需求快速上升时供地数量调节滞后甚或逆向调节,有可能引入或放大供求失衡并促成房价飙升。观察近年实际情况,这个简单分析逻辑在相当程度上是新一轮房价飙升成因的真实写照。

  基本事实是,近年一线城市不约而同地大幅降低住宅供地数量。数据显示,广州住宅供地面积从2010年1505万平方米下降到2014年297平方米低谷,2015年虽回升到408万平方米,然而仍比2010年降低约73%。住宅供地面积从2010年2310万平米下降到2015年422万平米,降幅高达81.7%。上海从2010年3148万平米下降到2015年663.6万平米,降幅约为80%。深圳则是从2010年398.9万平米下降到2015年140万平米,降幅约65%。

  供地数量与土地价格反向变动:不同数据来源的土地价格近年都不同程度大幅上涨。例如各城市国土资源部门公布的住宅供地挂牌价格数据显示,四个一线年都有成倍上涨:涨幅最低的广州和上海约在1.6-1.7倍,深圳与涨幅在5-6倍惊人水平。

  又如国土资源部公布的各城市分季度“居住用途平均地价”显示:住宅土地均价从2011年每平米13533元上升到2015年每平米47581元,2015年是四年前3.52倍。广州住宅地价从2011年每平米6255元上升到2015年每平米26983元,2015年是四年前4.31倍。上海住宅地价从2011年每平米20517元上升到2015年每平米33435元,2015年是四年前1.63倍。深圳住宅地价从2011年每平米20225元上升到2015年每平米39337元,2015年是四年前1.945倍。

  土地价格高涨推动楼面均价飙升。各城市国土资源部门数据显示,楼面均价从2011年每平米4984元上升到2015年每平米16625元,2015年是四年前3.34倍。广州楼面均价2015年是2911年的2.49倍,上海2015年是四年前2.84倍,深圳2015年是四年前的6.11倍。楼面价格猛涨推高房价,“面粉价推高面包价”。

  一方面,宏观、行业、地区等因素推动中国少数大城市楼市需求走高;另一方面,行政部门出于自身行为逻辑大幅收缩供地,两方面相反作用力量派生供求失衡并推动楼价飙升。城市化背景下中国房地产需求增长是被广泛认知的客观趋势,也是经济长期前景看好的重要支撑条件之一;然而在需求增长同时收紧供地则是特殊现象,与转型期特殊土地管理制度存在联系。在这个意义上,收缩供地是新一轮房价飙升的关键供给侧因素,垄断供地则是关键体制条件。

  目前中国经济双重调整处于探底与转换阶段,楼市回暖本应发挥助推经济企稳向好的积极作用,近来某些经济指标回升一定程度也应与楼市变动有关。然而近期楼价过度飙升,异动难以持续。价格过度飙升刺激各类市场主体踊跃购买甚至反常抢购,相关市场机构通过“金融创新”违规融资推波助澜,房价飙升预期与市场主体行为相互激荡使楼市再次面临资产泡沫化风险,由此派生不确定因素对宏观经济转向下一轮景气成长前景投下阴影。

  应对新一轮楼市异动需标本兼治。短期政策需从供需两方面入手遏制房价猛涨势头。在需求方面要改变近年频密出台房地产刺激政策状态,近期不再推出新的刺激政策。需科学区分金融创新、投机炒作、庞兹的关系与内涵,客观认识互联网金融的潜在利益与风险,切实加强楼市融资审慎监管以防范新金融风险。在资产价格上涨体现通胀相对重要性提升的大背景下,货币政策需更加重视宏观审慎原则,避免偏于宽松在客观上助推资产泡沫。

  短期供给政策需尽快增加楼市供地数量,改变一些城市住宅供地过度收紧状况。对地方十三五规划涉及未来长期供地方针偏紧表述需适当调整。在房地产开发企业获取土地已受到市场价格竞争约束的背景下,总体应实施较为宽松供地方针,以减少房地产业发展额外数量,并使价格信号更为灵活有效地反应土地资源的真实社会成本。

  特定地区楼市波动在相当程度上取决于特定空间范围特征性因素,因而楼市管理需更加重视因城施策,赋予地方与城市更限,同时加大对局部性地区性楼市异常波动的问责力度。在广大三四线城市继续稳健实施消化房地产过量库存政策同时,也需关注楼市飙升虚火向更多城市蔓延发展,防范楼市波动对宏观经济企稳回升产生负面影响。

  近期楼价异动再次提示传统行政垄断供地体制内在局限及其必要性。楼市新政不应止步于诉诸短期调控措施解决突出矛盾,而应立足十八届三中全会深改决定基本原则,以供给侧结构性为指针,通过供给侧使现行“一轨”行政垄断供地向与市场“一主多辅”体制转变,通过增加市场机制在土地资源配置中作用以实质性提升房地产供给对需求变动的反应弹性。

  第一,打通工业存量闲置用地用于住宅及其他建设用地的转换通道。中国城市工业用地占建设用地比重远高于国际通常水平,住宅用地相对比例偏低。近年不少城市特别是比较发达城市部分低端二产企业退出形成富余土地,有必要向包括住宅在内的其他建设用途转换。受制于相关政策门槛过高目前这类转换很难成功,形成一些城市工业用地大量闲置而楼市供地不足局面。需调整相关利益关系,打通工业存量闲置用地用于住宅及其他建设用地的转换通道,通过盘活存量工业用地以提升楼市供地灵活性。

  第二,推进对小产权房有序确权与化进程,适度放宽住宅建造容积率管制,边际提升城市房地产供地弹性。需历史而地看待小产权房现象产生背景,现实矛盾并积极探索通过调整相关体制政策推动小产权房逐步化,实现“最大限度使人们经济活动化的”的目标。同时可研究适度放松过于严格的商品房建筑容积率管制政策,与小产权房有序化共同作用,提升城市商品房供给反应弹性,并推进投资与增加地方财政收入的积极影响。

  第三,深化城乡二元土地制度,逐步打通农村建设用地向城市住宅及其他建设用地市场供地渠道。总结完善多年来基层在占补平衡、“地票”交易、城乡联建等方面实践探索有益经验并形成一般政策,在边际上增加农村建设用地向城市边际供地的弹性。正推进的农村经营性建设用地直接入市试点工作意义重大,可将入市后用途对象拓宽到涵盖住宅用地。要依据“建立城乡统一的建设用地市场”原则,适应农民进城后老家住宅资产需重新配置的现实需要,允许农民住宅和宅在自愿前提下合理有序入市。

  应对新一轮楼价异动,需采用短期调控措施遏制楼价过度上涨势头,同时更应供给侧结构性方针,着力传统行政垄断供地体制,以实质性提升房地产供给对市场需求变动的反应弹性与效率。

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