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聚焦房企2019年年报观房地产未来趋势

   

  2019年,房地产业“没有最难,只有更难”。易居企业集团CEO(首席执行官)丁祖昱也将年度关键词归结为“难”,即投资难、融资更难;买房难、卖房更难;交付难、更难;长租难、商办更难。

  进入2020年2月,受新冠肺炎疫情影响,房地产业销售呈下行趋势,供应和成交两端整体下滑。克而瑞研究中心数据显示,当月受监测的27个重点城市中,多数房企直至中下旬陆续复工,新房成交量环比下降8成,半数以上城市零供应。

  事实上,无论是从规模扩张转向高质量增长还是积极寻找新的业务增长点,房地产业未来发展趋势都可从房企年报中显露端倪。2019年年报季已经到来,《中国建设报·中国房地产》推出“年报看台”系列报道,透过房企年报,挖掘数据背后的故事。

  年报显示,2019年,时代中国全年销售783.6亿元,同比增长29.3%;营业额424.3亿元,同比增长23.4%;全年核心净利润58.1亿元,同比增长27.4%;股东应占核心净利润54.7亿元,同比增长30.0%。

  数据显示,时代中国城市更新项目总数目前超过120个。2019年,公司成功10个城市更新项目,总建筑面积368万平方米。其中,8个项目为新的土地储备,总建筑面积349万平方米,占2019年新增土地储备面积46%。

  据了解,时代中国主要业务为物业开发、城市更新、物业租赁和物业管理,2019年分别收入390.798亿元、21.675亿元、4.61亿元和7.248亿元。

  值得注意的是,2019年12月19日,时代中国旗下物业公司时代邻里控股有限公司,分拆后在联交所主板上市,款项净额估计约7.07亿元。此后,物业管理业务将不再计入时代中国。

  区域方面,在依旧重仓粤港澳大湾区的同时,时代中国逐步布局长三角、长江中游、成渝城市群等高增长潜力区域,去年新进入杭州、武汉等地进行区域布局。

  时代中国岑钊雄3月10日在线年全年业绩发布会上表示,时代中国今年在有三笔美元债需要,但均已通过新发行的债券及新续上的银团贷款进行覆盖。其中,第一笔规模为3.75亿美元,已于2月还清;第二笔规模为1.75亿美元的银团贷款,1月已7000万美元,剩余1.05亿美元将于7月还清;第三笔规模为3亿美元,预计11月还清。总体来看,今年到期的8.5亿美元债及银团贷款没有问题;境内债务也在安排。

  岑钊雄说,公司会利用今年债务安排及当下融资窗口期进行债务置换,促使整体融资利息成本下降。2019年,时代中国融资成本为7.4%~7.5%,预计今年降至7%以下。

  此前,时代中国发行了分别为7年期和5年期、总额13.15亿元的两笔公司债,7年期利率为6.2%,5年期利率仅为5%。其中的一部分用于今年到期的美元债。

  年报显示,截至2019年12月31日,时代中国总资产1610.98亿元,负债总额1253.94亿元。其中,流动负债合计880.02亿元,资产负债率为77.84%,略高于2018年同期。但时代中国表示,截至2019年年底,其净负债率为67.17%,管控审慎稳健;拥有现金余额292.79亿元,现金短债比1.6,流动性良好。

  岑钊雄表示,今年市场成交将呈现前低后稳的特征,预计二季度市场将转好。随着时代中国全面复工,线上销售力度将加大。疫情结束后,追求更好居住条件的换房群体会在客观上形成市场需求。

  此前,时代中国定下的年度销售目标为823亿元,同比仅增5%。疫情冲击下,岑钊雄表示,不会大规模调整计划目标。公司在2018年定下千亿元目标,目前仍在按照这个节奏走。他甚至乐观地称,千亿元目标已经不再重要,现在公司已经有了更高的目标。

  2019年,宝龙地产营业收入260.42亿元,同比增长32.9%;期内利润60.18亿元,同比增长65%;归母净利润40.41亿元,同比增长42.4%。公司近几年营收稳步提升,主要得益于物业销售增长。宝龙地产连同联营公司及共同控制实体,实现合约销售额603.50亿元,同比增长47.1%;合约销售面积376.75万平方米,同比增长33.5%。

  对于2019年销售额的增长,宝龙地产称主要由于持续加强产品研发、产品定位准确、品质要求和注重客户体验;住宅项目“369”开发模式提高效率,加快周转及去化均取得了良好效果。

  宝龙地产将2020年销售目标定为750亿元,较2019年上涨25%。3月10日的线上业绩发布会上,宝龙地产总裁许华芳说:“750亿元的承诺一定要做到,我们会更努力往前冲。本来定的目标是800亿元,考虑到疫情影响降了50亿元。未来几年,要确保复合增长率达25%以上。”

  据了解,“369”开发模式是一种高周转模式,即3个月完成方案、6个月开始预售、9个月资金回笼,由许华芳于2018年提出。彼时,宝龙地产曾立下2020年冲击1000亿元的目标。

  中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示,高周转模式意味着短平快,要求企业快速开盘、销售、回款,容易引发质量问题。现在,不少龙头房企频频出现质量纠纷,就与高周转模式有关。因此,房企在追逐规模的同时,要处理好与质量的关系。

  业内人士认为,商业项目在宝龙地产中占有一定比例,也受疫情影响较大。因此,宝龙地产能否逆市完成今年销售目标,不确定性较大。

  宝龙地产一直以开发及经营综合性商业地产项目而为业内所知,旗下有宝龙广场、宝龙城、宝龙一城、宝龙天地4个产品系列。早在10年前,商业地产圈就流传着“南宝龙、北万达”的说法。不过,相对于经营着300多个商业项目的万达来说,宝龙目前仅有42个。

  宝龙地产本次派末期股息每股27港分,以“上市10周年庆”为由派特别股息每股4港分,合计31港分。全年股息合计40港分,股利支付率达36.74%。

  业内人士表示,逐渐提高的分红政策与宝龙地产账面逐年沉淀的自持商业资产增多有关。“包租公”角色使宝龙地产现金流有了一定保障,能够稳定部分现金分红。与此同时,持续增长的自持商业增厚了公司资产规模,沉淀了更多资金和财务成本,而这需要规模更大的住宅销售支撑。

  2019年,宝龙地产有6家购物中心开业。公司账面投资性房地产资产规模达510.85亿元,占总资产31.44%,为净资产131.3%。与之相对应的是,近几年来,公司有息负债同步增加,2019年年底达552.63亿元。

  2019年,宝龙地产土地储备2970万平方米,用途主要为大型商住物业,附设电影院、大型超市、美食广场、运动休闲设施、优质住宅、酒店式公寓、办公楼及酒店。在去年新增的731万平方米土地储备中,纯住宅项目仅49.73万平方米,其余均为商住或商办项目。

  负债率方面,宝龙地产去年净负债率81.2%,较2018年的101.6%下降20.4%。不过,公司去年利息支出达35.99亿元,较2018年的29.58亿元上升21.7%。

  宝龙地产称,这主要由于借款总额增长所致,将继续加强对融资成本控制。借款总额中,公司一年内到期借款153.2亿元,一年后到期借款399.4亿元。

  此外,宝龙地产去年投资物业公允价值收益23.94亿元,较2018年的25.01亿元下降4.3%。“重估收益减少,主要由于购物广场市场租金增幅相对平缓。”宝龙地产表示。

  越秀地产2019年年报显示,公司全年销售额721.1亿元,粤港澳大湾区占58.5%、华东地区占23.4%、华中地区占9.9%、北方地区占7.8%、西部地区占0.4%。其中,广州合同销售金额366亿元,同比上升21.2%;销售均价26700元/平方米,同比下降7.6%。

  截至2019年年底,越秀地产新增土地27幅,总建筑面积771万平方米,按权益计算建筑面积521万平方米,在武汉地区无新增土地储备。同期,其土地储备总量达2387万平方米,大湾区占比51.7%;按城市级别看,一二线年年底,越秀地产总资产2347亿元,其中,非流动资产496.45亿元、流动资产1850.53亿元;流动负债1069.18亿元、非流动负债725.88亿元;净资产551.92亿元。其持有现金及现金等价物和账户存款总额301.9亿元,同比上升11.2%;净借贷比74%,同比上升12.8%;整体平均借贷成本4.93%,同比微升;一年内到期有息借款71.38亿元,现金短债比4.22。

  越秀地产董事长兼执行董事林昭远直言:“对2019年业绩表现比较满意。”他认为,公司多元化增储成为亮点。

  值得关注的是,2020年前两个月,越秀地产实现销售额42.66亿元,同比下降39%,但似乎并未影响高层对疫情后的前景展望。林昭远表示,房地产业持续向好的长期趋势不会改变。

  越秀地产管理层对下一阶段复工复产持乐观态度,疫情对工程进度影响大概为一个月。“我们从年初就抓紧为复工做准备,在业内算是复工较快的,(今年)应该可以把损失的工期追回来。”林昭远说。

  2020年,越秀地产销售目标为802亿元,同时计划拿地金额300亿元。2019年,越秀地产拿地耗资159亿元。若2020年目标得以实现,意味着今年的拿地投入将同比增长88.7%。越秀地产表示,公司的原则是现金流平衡、销售铺排和投资计划匹配。

  越秀地产投资者关系部总经理姜永强调:“今年房地产依然是‘稳’字当头,全年依旧会保持平稳,价格调整幅度有限。今年,公司将加快销售,现金流。”

  在城市更新业务方面,2020年越秀地产有何规划?林昭远表示:“广州从去年以来一直在大力推进旧城。我们在积极对接,也有专门团队开展工作,目前正在接触几个项目。”

  为冲刺新目标,越秀地产将继续深化完善“轨交+物业”模式,加快推动国企合作,以获取优质土地资源,稳步推进养老地产、长租公寓、地产+业务等新业态发展。

  在商业地产方面,截至2019年年底,公司直接持有出租投资物业70万平方米,年内实现收入6.9亿元,同比上升0.7%。公司持股38.1%的越秀房产基金持有出租性商业物业97万平方米,年内实现收入20.6亿元,同比上升1.3%。

  但近年来,房企拆分物业板块上市渐成趋势,时代中国去年亦把旗下物业公司时代邻里分拆上市。越秀地产管理层表示,目前旗下在管约130个项目、2100多万平方米,这一板块未来如何运作仍在研究。

  2019年,公司归母净利润134.23亿港元,2018年为286.66亿港元。撇除投资物业估值变动后,股东应占基本溢利增加139.82亿港元,由2018年的101.48亿港元增至2019年的24港元。

  2019年经常性基本溢利(不包括出售投资物业权益的溢利)为76.33亿港元,2018年为75.21亿港元。

  2019年来自地产部门的经常性基本溢利(撇除出售投资物业所持权益所得收益总额135.28亿港元)为62.69亿港元,2018年为61.77亿港元。

  2019年,来自内地零售物业的应占租金收入总额增长8%至33.52亿港元。截至2019年12月31日,集团中国内地零售物业的估值为551.12亿港元,其中太古地产应占权益为403.4亿港元。

  中央局3月27日召开会议,分析国内外新冠肺炎疫情防控和经济运行形势,研究部署进一步统筹推进疫情防控和经济社会发展工作,审议《关于2019年脱贫攻坚成效考核等情况的汇报》和《关于中央脱贫攻坚专项巡视“回头看”情况的综合报告》。中央总习主持会议。

  新冠肺炎疫情发生后,根据疫情防控需要,安徽省合肥市瑶海区城市管理局选派80名干部职工下沉至社区,充实社区一线疫情防控力量。

  新冠肺炎疫情发生后,四川省广元市住房和城乡建设局把岗位当战场,把工作当实战,迅速进入“临战”状态,在全系统迅速打响一场联防联控的疫情防控阻击战,取得零输入零感染的阶段性。

  社区党组织、社区居委会、物业服务企业、业委会构成了社区治理的共同体,在新冠肺炎疫情的全民战“疫”中,各主体没有一方可以成为旁观者。如何尽职尽责打赢疫情防控狙击战,作为社区治理主体之一的业委会责无旁贷。

  对许多房地产企业而言,2019年房地产调控持续推进,再加上行业融资渠道受到严格监督,曾经躺着就能赚钱的时代一去不返。国家统计局数据显示,2019年全国商品房销售金额15.97万亿元,同比增长6.5%,增速比2018年低1.5个百分点。

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