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房地产行业分析报告

   

  中国房地产行业分析 1 中国房地产行业总体发展现状及趋势研究报告 第一部分:中国房地产业的发展现状 一、 目前的总体发展态势 (一) 房地产开发总量及增长率 2001 年中国房地产业开始全面升温,据国家统计局统计,全国房地产开发 投资额 6245 亿元,比上年增长 25.3%。其中:住宅建设完成投资 4279 亿元,增长 28.9%;写字楼建设完成投资 318 亿元,增长 8.7%;商业营业用房建设完成投资 721 亿元,增长 31.6%。 国家统计局最新提供的数据表明,2002 上半年,全国房地产开发面积保持 强劲增长。全国房地产开发业共完成土地开发面积 5090 万平方米,同比增长 52.7%,增幅比去年同期高出 25 个百分点。竣工面积累计为 5826 万平方米, 同比增长 20.4%,增幅比去年同期增长 2.5 个百分点。新开工面积为 1.85 亿平 方米,同比增长 19.8%,但比去年同期增幅减少 13.4 个百分点。 今年上半年,全国房地产业共购置土地 9736.5 万平方米,比去年同期增长 46.1%。分地区看,东部 12 个省(市、区)购置土地面积最多,为 6066.87 万平 方米;中部 9 个省(区)购置土地面积最少,为 1759.42 万平方米。分省份看,浙 江、山东、广东、四川、和江苏今年上半年购置土地面积排在前 6 名,购置 土地面积都超过了 600 万平方米;而、海南、、青海、、内蒙 古购置土地面积排在倒数前 6 名。 从完成房地产开发的土地面积看,广东、湖南、重庆和青海等 9 个地区的土地开 发面积的增长幅度超过 1 倍,反映出房地产开发商对市场前景普遍看好。从绝对 数上看,完成土地开发面积最多的省份依次是广东;山东、江苏、辽宁、浙江和 2 天津,完成面积都在 270 万平方米以上;完成土地开发面积最少的省份依次为 、海南、、、陕西和青海。 (二) 销售总量及变化 房地产投资增长率和销售增长率对比 年份 全国房地产投资增长 全国商品房销售额增长 率(%) 率(%) 1997 -2.5 26.1 1998 13.7 39.7 1999 11 28.1 2000 19.1 30.1 2001 25.3 29.4 2002 一季度 36.2 16.7 总论:销售增长速度与投资额增长速度之间的差距有所增大,销售增长速度趋缓, 出现有效需求不足端倪。销售增长速度正在趋缓。 2001 年,全国商品房销售面积 20779 万平方米,占商品房竣工面积的 76%,比 2000 年销售面积增长 22.3%;商品房销售额 4626 亿元,同比增长 29.4%;销售 给个人 4022 亿元,同比增长 41.6%,各项指标总体表现良好。 3 但是,从 2001 年下半年开始,商品房销售增长速度逐月回落。2001 年全国商品房 销售额和住宅销售额增速月度指标逐月回落。全国商品房销售额增速 2001 年 2 月为 54.1%,2001 年 6 月为 39.8%,12 月为 29.4%,增速不断回落。同时,商品 房空置面积增长速度由降转升。2001 年全国商品房空置面积净增 1100 万平方 米,增长 10.05%,远高于上年 6.7%的增长幅度。 2002 年一季度的投资额增长 36.2%,但销售增长率只有 16.7%(去年同期为 48.9%)。2002 年一季度平均销售价格每平方米 2388 元,低于去年同期水平; 销售面积增速回落;空置一年以上的商品房面积达 3755 万平方米。 由此分析,国内房地产市场开始出现有效需求不足的端倪。 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 -5 1997 1998 1999 2000 20021002一季度 全国房地产投资增 长率(%) 全国商品房销售额 增长率(%) 从几个重点的城市看,在申奥成功之后,依然是房地产投资的热点地区, 销售面积仍高于同期竣工面积,在 2002 年的春季房展会上,4 天销售了 5500 套,金额达 30 亿元人民币。 上海房地产开发投资位于全国各大城市首位,在前两年的高速发展之后,进 入一个相对稳定发展的时期,2002 年前 2 个月,商品房竣工 90.56 万平米,销 售 138.96 万平米,同比分别增长 4.7%、5.5%。由于购房退还 20%个人所得税 4 的效应,导致在沪工作的外地人购房比例迅速上升,也推动房地产价格在短期内 上涨过快,特别是别墅、外销公寓等高档物业的价格直线%。 随着确定的购房退税时限 2003 年 5 月 31 日益临近,预计住宅价格在年内就有回 调的可能。另外 4 年来别墅物业的销售面积已占住宅开发总面积的近 1/3,未来 2-3 年内,供应量将达到 940 万平方米,价格的调整已经是势在必行了。 在深圳,由于土地拍卖带热土地一级市场,继南山区成为市场升温地区外, 龙岗和盐田等传统边缘地区也成为开发商进行土地储备的热点,大型住宅小区开 发此起彼伏,吸引了大量普通住宅的消费者。一季度有 10 余个新盘推出,新增 住宅供应量超过 82 万平方米,特别是有 9 个商用物业推向市场,总体供应量加 大,市场竞争加剧,尽管价格尚没有明显下降,但许多开发商通过提高装修标准 的方式进行销售,也预示着目前价格面临。 (三) 销售价格变动状况 据国家计委、国家统计局对全国 35 个大中城市房地产市场调查,一季度房 屋销售价格同比上涨 4.3%,土地交易价格同比上涨 7.9%,房屋租赁价格持平。 与去年同季相比,35 个大中城市房屋销售价格上涨 4.3%。其中,东南地区宁波、 南昌、上海、杭州等地,价格分别比去年同季上涨 12.5%、9.3%、5.7%和 5.5%。 西部地区、银川、西宁等地房屋销售价格也分别上涨 4.5%、2.8%、2.3%。 商品房

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