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2018年分区域房地产运行分析报告:分化特征明显

   

  2018年1-12月,全国房地产投资保持平稳较快增长,销售增速继续回落,新开工和土地购置意愿依然较强,房价平均涨幅维持高位运行。从全国各区域来看,区域间分化特征明显。

  华北地区疲态明显,房地产主要指标增速放缓,房屋销售面积出现负增长;东北地区土地购置增长较快,但销售仍保持小幅下跌态势;华东地区投资增长较快,销售平稳,是保持房地产市场稳定的压舱石;华中和西南地区多数指标增速较快,是房地产市场的新兴力量和新的增长极,但西南地区需房价上涨过快带来的不利影响;华南地区投资和新开工指标增长较快,但销售和土地购置指标增长较慢;西北地区投资和销售均较为平缓,但房价涨幅较快。

  一、房地产开发投资增速平稳,东北、华南、华东增长较快,三四线月,全国房地产开发投资120264亿元,同比名义增长9.5%,增速与1-11月份相比回落0.2个百分点,但与2017年全年相比提高2.5个百分点。其中,住宅投资85192亿元,增长13.4%,增速比2017年加快4.0个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.8%,与上年同期相比提高2.4个百分点。

  分区域看,东北、华南、华东、西南增长较快,分别增长16.2、14.2、13.0和10.4个百分点,对全国房地产投资增长的贡献率为889.2%。华北、华中、西北增速低于全国平均水平,分别增长0.4、3.3和5.1个百分点,对全国投资增长的贡献率为10.8%。

  分省市看,广东、江苏两省房地产开发投资完成额超过1万亿,浙江、山东、河南、安徽、四川等5个省投资完成额超过5000亿。从投资增速上看,、、浙江、广东、甘肃、、山西、云南、等省区增长较快,增速均在15%以上。、海南、青海、、河南、、新疆等7个省区房地产开发投资出现负增长,特别是降幅较大,超过30个百分点。

  分城市看,根据国家信息中心宏观经济与房地产数据库对全国223个地级以上城市的数据监测,重庆、上海、投资完成额位居前三甲,分别实现4249、4033和3873亿元,西安、郑州、杭州、武汉、广州、深圳、苏州、天津、南京、成都、佛山等城市投资完成额也较高,均超过2000亿元。从增速上看,保山、延安、茂名、张家界、湖州、自贡、、肇庆、衢州、湛江、乌鲁木齐、许昌等城市增速较快,均超过50%;安阳、中卫、河池、郴州、呼和浩特等城市下跌幅度较大,跌幅超过30%。

  2018年1-12月,全国商品房销售面积为171654万平方米,同比增长1.3%,增速比2017年回落6.4个百分点。商品房销售额149973亿元,增长12.2%,增速比2017年回落1.5个百分点。

  分房屋类型看,住宅销售面积增长2.2%,办公楼销售面积下降8.3%,商业营业用房销售面积下降6.8%,住宅销售一枝独秀。

  分省市看,广东、河南、山东、江苏4省规模较大,均超过平方米。从增速上看,、广西、四川、贵州、等省区增长较快,增速均在10%以上。广东、江苏、重庆、等13个省市区销售面积出现负增长,特别是海南、、、天津、、广东等省市受调控政策及自身经济发展的影响降幅较大,降幅均在10个百分点以上。

  分城市看,根据国信宏观经济与房地产数据库对全国170个地级以上城市的监测数据,重庆商品房销售面积规模最大,销售6536万平方米,郑州、成都、武汉、西安、长沙等城市紧随其后,销售面积均超过2000万平方米。从增速上看,钦州、南充、防城港、梧州、临汾、榆林、铜川、玉林、济源等城市增速较快,均在30%以上。儋州、珠海、晋城、朔州阳泉、六盘水等城市跌幅较大,下跌幅度超过三成。

  分城市等级看,一线城市商品房销售出现负增长,下跌5.1%,二线城市与上年持平,三四线城市是带动销售增长的主力,分别增长2.4%和3.8%。

  从人均商品房销售额看,海南、浙江、重庆 、江苏、福建等省市处于较高水平,人均在2.5万元以上,广东、上海、湖北、安徽、四川等5省市人均销售额在2-2.5万之间。、、、新疆、甘肃、山西等省区人均商品房销售额较低,不到0.8万元。从各省市人均商品房销售额占当地城镇居民人均可支配收入的比值来看,海南比值最高,达到116%,重庆、浙江、湖北、福建、安徽、四川等6个省市处于中高水平,比值在60%以上,、、、、新疆、山西等省市比值较低,在25%以内。

  从商品房绝对价格来看,2018年1-12月,全国商品房平均销售价格为8737元/平方米,与上年同期相比提高845元,上涨10.7%,涨幅持续保持高位,连续5个月在10%以上。(商品房平均销售价格根据商品房销售面积和销售额推算得出,未考虑成交结构变化的影响。)

  从房价收入比来看,2018年,全国商品住宅房价收入比为8.17,比2017年提高0.3个点,处于2012年以来最高水平。(房价收入比计算方法为当年新增商品住宅套均销售价格/当年城镇居民家庭户均可支配收入,其中新增商品住宅套均销售价格=新建住宅套均销售面积*新建商品住宅平均销售价格,城镇居民家庭户均可支配收入=城镇居民人均可支配收入*城镇居民家庭户均人口,2018年套均面积和家庭户均人口为推测数据。)

  分区域看,华南和华东地区房屋均价较高,分别为11215和10065元/平方米,华中地区均价最低,为6525元/平方米。从房价涨幅看,西南和西北地区涨幅较高,分别上涨16.8%和16.5%。华东和东北地区涨幅也在10%以上,涨幅较快。华北、华中、华南地区房价涨幅相对较低,分别上涨6.4%、9.7%和7.1%。

  分省市看,、上海、天津分别以34142、26890和16054元/平方米位居各省市前三位,河南、湖南、、贵州、甘肃、、新疆等7个省区均价在6000元以内。从涨幅来看,省市间分化明显,云南、海南、山西、陕西等4个省区涨幅较高,均超过20%,除海南外,均属于西部地区。广西、天津、甘肃等3个省市区房价涨幅相对较低,分别上涨5.6%、4.7%和1.3%。

  四、 土地购置和新开工面积均保持较快增长,西南地区新开工增速最快,西北地区土地购置增速最快

  2018年1-12月,房地产开发企业共购置土地29142万平方米,同比增长14.2%,增速比2017年低1.6个百分点,仍保持较快增长;土地成交价款13746亿元,增长18%,增速比2017年低31.4个百分点。从企业平均购置土地价格绝对值及涨幅来看,呈现平稳回落态势,自2018年7月份起,土地购置价格涨幅连续6个月保持在10%以内。

  从新开工指标看,2018年1-12月商品房新开工面积完成209342万平方米,增长17.2%,增速比2017年提高10.2个百分点,保持较快增长。其中,住宅新开工面积153353万平方米,增长19.7%,增速比2017年快9.2个百分点。商品房竣工66856万平方米,下降12.3%,其中,住宅竣工面积下降12.7%。

  分区域看,2018年1-12月,华东地区是土地购置面积的绝对主力,共购置土地13149万平方米,增长10.0%,占全国土地购置总量的45.1%,增速居中;西北、东北、华中、西南4个区域土地购置面积增速较快,分别增长37.7%、28.1%、24.8%和24.4%。华北和华南地区土地购置面积增长较慢,分别增长0.9和2.0个百分点。

  分省市看,四川、甘肃、辽宁等3个省土地购置面积增长较快,增速均在50%以上;、贵州、湖南、福建、重庆等5省区新开工面积增长较快,增速均在30%以上。安徽、广西、江西、云南等9个省市区房地产企业土地购置面积出现负增长,特别是、云南降幅较大,降幅在30个百分点以上;青海、、海南、新疆、安徽、、等7个省市区新开工面积出现负增长,其中青海、跌幅较大,降幅在10个百分点以上。从土地购置面积规模上看,浙江、安徽、山东、江苏等4省土地购置面积较大,均在2500万平方米以上;从新开工面积规模来看,广东、山东、江苏、河南、四川等省新开工面积较大,均在14000万平方米以上。

  2019年,随着中央经济工作会议提出“构建房地产市场健康发展长效机制,房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系”,房地产调控主线已经明确。住房和城乡建设工作会议也进一步提出,“以稳地价、稳房价、稳预期为目标,促进房地产市场平稳健康发展”。这表明2019年房地产调控政策以稳为主,各地房地产政策微调的频率会有所加快,但“房住不炒”和“租购并举”的政策基调并不会转变。房地产销售会有所放松,但不会出现重大转向。预计商品房销售有所改善,投资继续保持平稳增长,区域间继续保持分化。

  分区域看,预计2019年华东、华中、华南及西南地区的房地产走势依然可期,增速优于其他区域。东北地区受2018年土地购置和新开工加速的影响,2019年投资会继续加快,但销售仍然承压。华北地区受治理力度的加大,2018年房地产投资和销售均受到一定程度影响,增速在各区域中处于较低水平,2019年仍将继续承压,但随着京津冀协同发展步伐的加速,预计2019年华北地区走势会好于2018年。西北地区随着房价的快速上涨,投资风险上升,部分城市投资会出现负增长,销售压力较大。

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