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国策:2018年房地产市场分析报告

   

  概况:2018年住宅价格较2017年增长明显,但涨幅下降,尤其是在下半年后,住宅价格出现了小幅下降;商业用房成交面积与成交金额齐跌;办公用房成交面积与成交金额与商业用房一样下跌,但成交单价有所上涨。

  2018年,全年国内生产总值900309亿元,按可比价格计算,比上年增长6.6%,实现了6.5%左右的预期发展目标。分季度看,一季度同比增长6.8%,二季度增长6.7%,三季度增长6.5%,四季度增长6.4%。分产业看,第一产业增加值64734亿元,比上年增长3.5%;第二产业增加值366001亿元,增长5.8%;第三产业增加值469575亿元,增长7.6%。

  2018年1-12月,全国房地产开发投资120264亿元,比上年增长9.5%,增速比1-11月份回落0.2个百分点,比上年同期提高2.5个百分点。其中,住宅投资85192亿元,增长13.4%,比1-11月份回落0.2个百分点,比上年提高4个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.8%。

  2018年,东部地区房地产开发投资64355亿元,比上年增长10.9%,增速比回落0.4个百分点;中部地区投资25180亿元,增长5.4%,回落0.5个百分点;西部地区投资26009亿元,增长8.9%,提高0.7个百分点;东北地区投资4720亿元,增长17.5%,提高1.3个百分点。

  2018年,房地产开发企业房屋施工面积822300万平方米,比上年增长5.2%,增速比提高0.5个百分点,比上年提高2.2百分点。其中,住宅施工面积569987万平方米,增长6.3%。房屋新开工面积209342万平方米,增长17.2%,比1-11月份提高0.4个百分点,比上年提高10.2个百分点。其中,住宅新开工面积153353万平方米,增长19.7%。房屋竣工面积93550万平方米,下降7.8%,降幅比回落4.5个百分点,比上年扩大3.4个百分点。其中,住宅竣工面积66016万平方米,下降8.1%。

  2018年,房地产开发企业土地购置面积29142万平方米,比上年增长14.2%,增速比1-11月份回落0.1个百分点,比上年回落1.6个百分点;土地成交价款16102亿元,增长18.0%,比1-11月份回落2.2个百分点,比上年回落31.4个百分点。

  2018年,商品房销售面积171654万平方米,比上年增长1.3%,增速比1-11月份回落0.1个百分点,比上年回落6.4个百分点。其中,住宅销售面积增长2.2%,办公楼销售面积下降8.3%,商业营业用房销售面积下降6.8%。商品房销售额149973亿元,增长12.2%,比1-11月份提高0.1个百分点,比上年回落1.5个百分点。其中,住宅销售额增长14.7%,办公楼销售额下降2.6%,商业营业用房销售额增长0.7%。

  2018年,东部地区商品房销售面积67641万平方米,比上年下降5.0%,降幅比1-11月份回落0.1个百分点;销售额79258亿元,增长6.5%,增速提高0.9个百分点。中部地区商品房销售面积50695万平方米,增长6.8%,增速回落1.1个百分点;销售额33848亿元,增长18.1%,增速回落2.5个百分点。西部地区商品房销售面积45396万平方米,增长6.9%,增速提高0.3个百分点;销售额31127亿元,增长23.4%,增速回落0.1个百分点。东北地区商品房销售面积7922万平方米,下降4.4%,降幅与1-11月份持平;销售额5740亿元,增长7.0%,增速回落0.3个百分点。

  2018年末,商品房待售面积52414万平方米,比11月末减少214万平方米,比上年末减少6510万平方米。其中,住宅待售面积比11月末减少393万平方米,办公楼待售面积增加93万平方米,商业营业用房待售面积减少166万平方米。

  2018年,房地产开发企业到位资金165963亿元,比上年增长6.4%,增速比1-11月份回落1.2个百分点,比上年回落1.8个百分点。其中,国内贷款24005亿元,下降4.9%;利用外资108亿元,下降35.8%;自筹资金55831亿元,增长9.7%;定金及预收款55418亿元,增长13.8%;个人按揭贷款23706亿元,下降0.8%。

  12月份,房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为101.85,比11月份回落0.09点。

  2018年,全市实现地区生产总值20363.19亿元,按可比价格计算,同比增长6.0%。分产业看,第一产业实现增加值1378.27亿元,增长4.4%;第二产业实现增加值8328.79亿元,增长3.0%;第三产业实现增加值10656.13亿元,增长9.1%。

  1-11月,重庆房地产开发投资3861.25亿元,同比增长8.0%,增速比1-10月回落0.7个百分点。其中,住宅投资2765.18亿元,同比增长17.4%,增速比1-10月回落0.7个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为71.6%。

  1-11月,房地产开发企业房屋施工面积26840.63万平方米,同比增长4.1%,增速比1-10月提高0.6个百分点。其中,住宅施工面积17585.18万平方米,增长6.1%。房屋新开工面积6813.60万平方米,同比增长31.8%。其中,住宅新开工面积4798.46万平方米,增长41.1%。房屋竣工面积2623.06万平方米,同比下降37.4%。其中,住宅竣工面积1640.50万平方米,下降40.6%。

  1-11月,商品房销售面积5780.21万平方米,同比下降3.5%。其中,住宅销售面积下降1.0%,办公楼销售面积下降27.4%,商业营业用房销售面积下降19.1%。

  1月,国土资源部印发《关于做好2018年度报国务院批准城市建设用地申报工作的通知》,部署启动2018年报国务院批准城市建设用地申报工作。各城市申报新增建设用地规模,原则上控制在土地利用总体规划确定的规划期剩余年均量以内。确实有特殊情况、申报规模超过年均量的,应具体说明情况和理由,省级国土资源主管部门在用地审查意见中核实说明。

  3月3日和3月5日,全国政协第十三届全国委员会第一次会议和第十三届第一次会议相继召开。确定宏观调控目标,保持正常连续性、稳定性。2018年房地产调控定位基调明确,以方便是调控政策不放松,另一方面是同步建设长效机制。预计未来各地政策或将细化到各个区县层面,更根据城市内部不同区域的市场热度进行精准化调控,从而满足首套刚需,支持改善需求、遏制投机炒房。

  3月5日,国务院总理李克强工作报告中提出以供给侧结构性为主线,统筹推进稳定增长、促、调结构、惠民生、防风险各项工作、大力推进,创新和完善宏观调控,推动质量变革,效率变革,动力变革,特别在防范化解重大风险、精准脱贫、污染防治方面取得进展,促进经济社会撤销健康发展。

  5月22日,为支持企业改制重组,优化市场,财政部、税务总局发布《继续实施企业改制重组有关土地政策的通知》。单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资,对其将房地产转移、变更到被投资的企业,暂不征土地。

  5月19日,住房城乡建设部近日印发《住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》。通知提到,要抓紧调整住房和用地供应结构。提高中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例,建立房价地价联动机制,防止地价推涨房价;提高住房用地比例,热点城市住房用地占城市建设用地的比例按不低于25%安排,大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应,在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。

  6月25日,住房和城乡建设部、、司法部等联合印发《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》。针对近期房地产市场乱象,通过部门联合执法,重点打击投机炒房行为和房地产“黑中介”,治理房地产开发企业违法违规行为和虚假房地产广告,进一步整顿和规范房地产市场秩序,健全房地产市场监管机制,切实人民群众权益。涉及、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都、长沙、重庆、西安、昆明、佛山、徐州、太原、海口、宁波、宜昌、、、、贵阳30个城市。

  2018年1月,市办公厅发布《主城区统筹实施住房保障工作方案》,为加快公租房竣工分配和使用,统筹实施住房保障,我市将在2018-2020年。每年提供2万套、共6万套公租房面向符合条件的保障对象分配;在满足保障需求后,每年提供0.5万套,共1.5万套公租房用作棚户区、土地房屋征收、D级危房搬迁过渡等安置房。

  2018年3月,《城市规划管理技术(修订)》于2017年12月13日经市第191次常务会议审议通过。新规自2018年3月1日起施行。新修订的《技术》以党的十九大及总关于城市规划建设管理系列讲话为,体现了关于城市规划工作的新、新要求。《技术》调减了土地开发强度,优化了容积率计算方式及停车位配建标准,强化了空间形态的管控,优化了网密度与交通组织,增强了山、水、绿系和历史文化名城等相关工作,在立足现代化、提升城市宜居度、注重城市美、推广街区制等方面强化了相关规划管控要求。随着新规的颁布施行,我区的城市品质、特色魅力将得到相应提升。

  5月31日,城乡建委、市交委、市国土房管局、市规划局四部门联合发布《关于暂缓主城区“两江四岸”地区开发建设活动的通知》。《通知》,沿长江,上起九龙坡区西彭镇,下至江北区五宝镇;沿嘉陵江,上起北碚城区,下至渝中区朝天门,河道中心线公里,两侧岸线公里内房屋建筑工程、市政工程、港口码头工程等暂缓开发。政策出台一方面意味着重新谋划之后,两江四岸将有更新更高层面的定位、功能和布局,区域整体价值、城市形象得到进一步提升。另一方面,暂缓开发建设,短时间内将导致“两江四岸”沿线土地供应量减少,后续可供应商品住宅体量大幅缩减。

  2018年6月,《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》,要求各部门协同配合,进一步加强房地产市场调控,遏制炒房。于7月1日同时,执行对在主城区从事房地产开发经营的企业,其企业所得税计税毛利率由15%调整为20%;执行对非普通住宅、商业、车库的土地预征率由2%调整为3.5%;执行停止执行对投资性房地产房产税按就低原则从价计征或从租计征政策;于8月1日起执行对房产交易过程中的契税、个人所得税缴纳和优惠环节涉及的住房套数以全市范围认定(此前首套房退契税政策按区执行);并停止主城区首次购房按揭财政补贴。

  8月继续出台土地新规“建设智慧社区”,要求社区内的宽带网络覆盖率达到100%,建立具备数据采集功能的社区智慧服务平台,全方位智能管理社区的各类物业服务。

  2018年,主城区商品房供应面积3720.58万平方米,同比增长52.02%,其中住宅供应面积3136.21万平方米,增长70.41%。商品房销售面积3608.59万平方米,下降1.8%,其中住宅销售面积2762.52万平方米,增长2.07%。商品房销售额373.05亿元,增长16.19%,其中住宅销售额306.11亿元,增长26.74%。

  2018年重庆主城区范围内共成交(纯居住、纯商业、商住)100,其中通过拍卖成交48,挂牌成交52,与2017年成交的149,同比下降32.89%;成交面积12610亩,相较于2017年的18482亩,同比下降31.77%;全年土地成交金额809.72亿元,相较于2017年的1404.29亿元,下降42.34%。

  2018年的土地市场与2017年相比,成交数量、面积及金额均下降明显。一方面是因为2017年各房企的拿地意向强,且平均溢价率高;另一方面是2018年切实贯彻落实“房是用来住的,不是用来炒的”定位,遏制房价过快上涨,房企拿地意愿降低,平均溢价率降低,且更多土地为挂牌成交。

  从区域出让土地情况来看,2018年两江新区共出让土地5410亩,约占出让总量的43%;其次为巴南区,共出让土地2649亩,约占出让总量的21%,成为房企布局的热门区域;沙坪坝区出让土地1404亩,约占成交总量的11%。没有渝中区出让土地,成为土地资源最稀缺的区域。

  从成交均价来看,全市2018年土地均价为642万元/亩。其中九龙坡区土地均价为1028万元/亩,是重庆主城区土地价格最高的区域,其次为渝北区,土地均价为953万元/亩,南岸区、沙坪坝区则以796、729万元/亩的均为位列第三、第四,其余区域土地均价在440-650万元/亩。另外,去年出让价格最高的渝中区今年没有土地出让。

  综合来看,发展成熟的城市核心区域及热门板块由于土地资源较少,价值更为凸显,因此土地价值也更高。

  从土地出让面积来看,出让面积最多的十个板块分别为龙兴、两、李家沱-鱼洞、西永、水土、茶园、界石、北碚、悦来、大杨石。其中5个属于北区,其余5个属于西区和南区,土地供应的板块集中度较低,土地供给侧呈现出西南北并进,共同发展的局面。由此也可看出,主城区房地产布局中心外移至1.5环,如两、西永、悦来板块。北区中心布局重心外移至外环以外,如龙兴、水土等板块。

  从土地单价来看,土地单价最高的十个板块分别为大杨石、悦来、礼嘉、两、茶园、李家沱、西永、界石、蔡家、中梁山。其中,大杨石组团的亩均价为1411万元/亩,悦来组团的亩均价为1278万元/亩,其余8个板块每亩地价均未超过1000万。

  数据统计,2018年成交总价为809.73亿元,排名前十的10地成交总金额为254.64亿元,约占成交总金额的31%。从成交金额来看,2017年土地成交均价为641.64万元/亩,2018年土地成交均价为642.11万元/亩,同比略有上涨。

  从地块分布来看,高总价地块主要集中在南区和北区热点板块。南区和北区热点区域作为主力发展区域,由于土地供应体量一般较大且地价单价高,从而拉高了总价。

  数据显示,2018年成交楼面价排名top10的土地中,有5地位于北区。但排名前五的5地有3位于大杨石组团,该组团的发展潜力不容小觑。

  在商品住宅方面,全年商品住宅销售总面积为2762.52万方,同比2017年增长2.07%。商品住宅成交250669套,同比2017年下降8.11%。

  2018年重庆主城区住宅市场物业结构出现明显变化,普通住宅成交占比上涨,别墅及其他住宅用房成交占比下降。

  在高层方面,2018年渝北区依然是重庆房地产最热的区域。无论是成交面积,还是成交金额都是当之无愧的区域冠军。2018年渝北区高层商品住宅成交面积超650万方,比排名第二的巴南区高出220万方。占主城区总成交面积的1/4。主要原因是大型房企纷纷拿地入驻,大盘密集供应,区域未来规划好,配套成型速度快,成为主力成交区域。巴南区成交面积排名第二的原因主要是巴南区李家沱、巴滨板块因优质土地多,土地供应密集,项目集中面世。新房成交面积最低的渝中区仅成交36万方,是主城区唯一一个成交量低于100万方的区,但其成交均价是主城区最高的区域,也是主城区唯一一个成交均价超20000的区,为20349元/平方米。主要原因是来福士广场、企业天地等高档楼盘产品拉高了整体均价。

  在别墅方面,同高层住宅一样,无论是在成交面积还是成交额方面,依然是渝北区独占鳌头,成交面积甚至占到主城区总面积的45%,达到107.08万平方米。而渝中区依然是成交面积、成交金额最低的区,主要原因是渝中区土地资源紧缺,别墅住宅供应量几乎没有。

  从价格来看,2018年商品房均价较2017年上涨25%,但2018年上半年保持缓慢上涨的趋势,而下半年尤其是8月后商品房均价呈下降趋势。主要原因是上半年开发商及购房者对房地产市场看好,房价上涨。而下半年调控力度加大,全国范围迎来降价潮,主城区房价也在调控下缓慢下降。截至12月,主城区房价较6月下降6%。

  受2017年土地成交量大幅上涨的影响,2018年商铺市场供应量增长16.52%至205万方。但由于近几年商铺市场低迷,2018年商铺成交面积为214万方,较2017年成交面积降低13.65%。随着2018年商铺成交面积及成交均价的下降,从而导致2018年商铺市场整体成交额较2017年下降18.23%至317.42亿元。

  从区域来看,渝北区仍排在商铺市场成交面积的第一位,成交面积60万方,占全市成交面积的28%,比排名第二的巴南区多19万方。渝中区在商铺市场仍排在最后一位,成交面积仅为4万方。

  在集中商业体方面,主城区2018年共14个商场开业(体量大于3万方),总面积超过120万方。其中有12个商场位于非核心商圈,占总面积的89%。由此可以看出开业项目呈现离散性分布特点,多数地区开业项目数量均衡,部分地区集中开业多个项目。同时,在电商冲击下,实体商场积极寻求转型,进行行业创新,并拓展招商品牌,增强竞争力。

  2018年办公市场新增供应面积较2017年增长44%至126万方,而成交面积较2017年下降33%至219万方,去化率高,去库存效果明显。同时成交金额下降21%至225亿元,成交均价略有上涨,成交面积、成交金额均下降明显。

  从成交单价来看,2018年办公市场整体较2017年上升18%,从8698元/㎡上涨至10256元/㎡。这是重庆办公市场自2015年来均价第一次进入万元大关,预示着重庆办公市场终于在历经寒冬后进入暖春。

  分区域看,成交面积与成交金额双高的区集中在经济水平发展前景较好的渝北区、江北区和九龙坡区。渝中区由于地域原因、新增供应面积少、库存量少而导致成交面积、成交金额较少。同时,从图表可以看出,主城区仅有渝中区和江北区两个区域平均单价高于10000元/㎡,主要归功于解放碑、化龙桥及江北嘴片区办公楼单价高,从而拉高区域整体平均单价。

  2018年,主城区共成交75工业土地,成交面积共7027亩,成交金额共287159万元。成交数量排名前三的分别是两江新区、渝北区、九龙坡区,两江新区与渝北区同时也是成交面积、成交金额最高的两个区。

  分类型来看,2018年成交工业用地56,地面积共4424亩,成交金额共147260万元。仓储用地18,地面积共2569亩,成交金额共139312万元。设地1,地面积34亩,成交金额共587万元。

  由此可看,2018年工业用地仍占总成交面积的大头,但其所占比重较2017年有所下降。其中,两江新区水土、龙兴等新兴区域招商力度较大,成交较多。而渝北区和九龙坡区依托本区域成熟的工业基础,大力往仓储物流方向发展,预计未来仓储物流用房将大量入市。

  住宅市场:2018年住宅土地市场成交量大幅下降,下半年住宅房地产迎来了房价微降,房地产市场逐渐回归。可预见,2019年住宅市场成交价格趋稳为主。

  零售商铺市场:2018年,重庆非核心商圈零售氛围不断提升。例如,上半年开业项目中盘龙奥园广场、爱融荟城、长嘉汇弹子石老街等均位于主城非核心商圈。这些商业体的开业,为新兴社区商圈带来了活力。可以预见,未来零售商铺市场竞争将更加激烈。

  办公市场:依托经济的稳步发展,2018年办公市场成交面积及成交均价均较2017年有所增长,市场参与人员对办公市场预期提高,新增供应办公面积大幅提高,但仍仅限于部分区域,如江北区、渝北区,其余区域去库存压力仍然较大。

  工业房地产市场:2018年工业土地成交表现为以两江新区为主,九龙坡区、沙坪坝区、渝北区齐头并进的形式。由土地成交情况可以看出,工业房地产重心仍是以北区为主,短期内北区工业发展优势将继续保持。

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