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  房地产市场分析论文房地产价格论文 孝感市房地产市场分析 【摘要】本文主要结合孝感市的基本情况以及孝感市主要产业 和特点,对孝感市的房地产市场进行了分析。 【关键词】房地产市场;供应;价格;态势 1 概要 湖北省孝感市,因东汉孝子董永卖身葬父,行孝感天动地而得 名。孝感市地处湖北省东北部。长江以北、汉水之东。南邻“九省通 衢”的武汉市,北连河南省的南大门信阳市,东连黄冈,西接随州、 荆门、天门、仙桃等市。 2 孝感市的主要产业及其特点 2010年,孝感市第一产业增加值171.18亿元,增长5.0%;第二 产业增加值360.93亿元,增长22.2%;第三产业增加值268.56亿元,增 长11.6%。三次产业结构为21.4:45.1:33.5。在第三产业中,交通运 输、仓储及邮电通信业增长15.1%,批发零售贸易业增长8.6%,住宿 餐饮业增长11.6%,金融业增长11.2%,房地产业增长14.1%,其他服 务业增长12.4%。 工业生产保持较快增长。2010年,全市规模以上工业企业1199 家,比上年净增195家。完成全口径工业增加值316.47亿元,比上年增 长22.9%。其中:规模以上工业增加值285.34亿元,增长25.0%。中省 工业增长14.6%,地方工业增长28.3%;轻工业增长27.6%,重工业增 长22.5%。全市汽车机电、盐磷化工、轻工纺织、食品医药、金属制 品等五大支柱产业完成工业增加值176.32亿元,增长25.9%。 2010年,全市规模以上工业实现主营业务收入975.63亿元,增 长49.3%;实现利润48.64亿元,增长63.5%。全市工业经济效益综合 指数223.5%,比上年提高26百分点。 旅游事业快速发展。2010年,全市共接待游客808万人次,实现 旅游综合收入46.5亿元,分别比上年增长25.6%和24.3%。其接待 海外游客1.68万人,创汇820万美元,分别增长21%和20%。 3 未来住房消费市场容量预估 根据《孝感市城市总体规划修编(2020)》,至2020年孝感城区常 住人口达到55万,孝感城镇化率达到56%,目前孝感城区常住人口为 40万,城镇化率为40%。依据规划目标,未来孝感将有约50余万人直 接购买住房,按照孝感当前人均居住面积32平方米的基数计算,至 2020年,孝感住房的需求量约在1600万平方米,年均160万平方米, 综合考虑乡镇集并等因素,孝感城区未来十年,将维持在年均100万 平方米左右的住房需求。 4 房地产市场分析 4.1 房地产供应成交分析 4.1.1 近5年来孝感城区住宅市场供销比总体小于1,表明住宅需 求的旺盛态势; 4.1.2 2010年开发量激增,导致供销比大于1,结转供应量需在 未来一段时间消化,未来市场竞争加剧; 4.1.3 随着市场的调整,供销两旺的局面将在今后一段时间 内持续。 4.2 房地产价格走势分析 4.2.1 孝感房地产市场近几年来量价齐升,住宅销售市场火热。 然而去年以来开发量激增,潜在供应量巨大,这一特征将会减慢孝感 商品房价格增长速度。 4.2.2 从实际的需求来看,随着房价的上涨以及居住的转变 等因素,紧凑型产品的需求会增大。 3 板块态势分析 总体态势 受城市规划的影响,孝感房地产市场呈现板块竞争的格局,主 要分为东城区板块、中心城区板块、城西板块、城北板块。 东城区板块:孝感目前高端楼盘聚集地,大多规模较大、品质 较高,目前价格也是孝感城区最高的,其价格大多在4300元/㎡以上, 代表性项目包括铜雀台、豪府、航天首府、福星城等。 中心城区板块:大多为旧城项目,整体品质一般,但依靠 中心城区的便捷配套,价格处于城区第二极,一般在3600—4000元/ ㎡左右; 城西板块:主要是宝成、航空沿线项目,一般规模较小, 但也有具备一定规模的典型项目,如荣欣锦城、金一华府等,随着板 块内市政配套的逐步完善,其市场关注度也得到大幅提升,其价格水 平也随之上扬,目前大多在3000元/㎡左右。 城北板块:主要是黄陂以北项目,板块市场形象欠佳,大多 以价格突破区域发展瓶颈,价格一般在2600元/㎡左右,代表项目有 2008城市花园等。 从潜在供应量来看,未来供应的主流仍旧在东城区,特别需关 注的国风鸿城、全洲盛世城、中建国际花园三个项目,其中中建国际 花园于今年5月正式面世; 随着孝感新一轮城市的启动,城中村全面铺开,中心 城区的群升、一宫、新华等社区旧城项目也将在近年内实施,未 来市场群供量较大,市场竞争激烈; 同时城西、城北零星小型开发在未来也有一定的推盘量,特别 是城北因新纳入城区规划区范围,集村并点项目也会带来一定的开发 量; 随着城市东扩进程的推进,东南的南大开发区、毛陈将并入城 区市场,也会对城区市场造成一定的影响。 2010年孝感楼市的量价快速提升,出乎了很多人的意料,但是 这一切又是在情理之中。从中央各种调控政策实施来看,将部分投资 客挤压到孝感同级别的三线城市,同时随着孝感城市化进程的加快, 制造了很多刚性需求,综观全年楼市成交数据显示,不仅成交量创下 历史新高,市场价格也得到了一定程度的提升。 另外,随着未来城市化加快,房地产新的增长空间也随之扩张, 这对孝感来说,无疑意味着将会有更多的发展机遇。 因此,对于2011年的孝感楼市,价格仍会保持一定程度的上涨, 但随着政策加重、供应量增多等因素的变化,孝感房价会依旧维持平 稳上升的发展态势,同时由于推盘量的增加,未来市场竞争程度将进 一步加剧。

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