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世邦魏理仕发布《2019年重庆房地产市场回顾与

   

  2020年01月17日,重庆 — 世界领先的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕(CBRE)今日在渝发布《2019年重庆房地产市场回顾与2020年展望》

  从2019年,新旧动能交替使重庆优质写字楼市场的不确定性增加,但净吸纳量仍居全国第六,市场租赁策略积极调整;零售物业市场需求端变革,迭代升级可期;仓储物流市场枢纽能级提升,产业转型助力市场新篇章。

  2019年重庆写字楼市场供应回落,全年仅瑞安企业天地6号楼入市,为重庆写字楼带来2万5千平方米新增供应,其中可租赁面积为1万2千余平,推高总存量至469万平方米。我们看见,重庆写字楼市场新增供应较预期减少,一方面近期诸个写字楼项目转变用途,改为酒店、公寓或商业,或减少写字楼业态占比;另一方面,部分写字楼业主推迟入市、谨慎择时,或直接寻求整栋交易契机。年内需求增速放缓,录得净吸纳量23.3万平方米,同比去年下跌47.4%。究其缘由,市场在第二季度显示出明显的拐点,租赁需求活跃度随经济不明确性增加而显著降温,谈判周期延长,新设办公缩减,企业退租案例频发。下半年,伴随长周期谈判成交落地,写字楼业主持续推出优惠措施刺激成交达成,需求略有企稳,扩张、升级需求,然受经济不明确性持续的影响,市场整体表现疲软。尽管如此,2019年重庆优质写字楼净吸纳量仍居全国第六。其中甲级写字楼主导去化,贡献率近七成。由此,重庆优质写字楼市场整体空置率较去年同比下降4.8个百分点至29.4%,创近六年来新低。

  按行业看,金融业、房地产及TMT行业位列前三大需求来源。金融行业在2019年的扩张态势明显,以21.6%的贡献率位居需求首位。其中传统金融集中发力,市场兴业银行、东亚银行等多家内外资银行的新租、扩租案例,亦包括太平洋保险、大都会人寿等在内的多家保险公司加快在重庆布局;房地产建筑业位列第二,城镇化加速及重庆房地产市场较为稳定的发展持续吸引房企及交易服务、建筑设计类企业入驻,推动房地产贡献率攀升至18.2%;受益于重庆对智慧科技产业的大力引导与支持,TMT行业异军突起,成为第三大需求引擎占比17.2%。随着行业发展的迭代更新,消费需求逐步向“在线+”行业倾斜,推动该类企业成为需求新增长点,如在线教育、在线医疗等,季内猿的新设办公即为一例。此外,2019年重庆写字楼市场专业服务类企业表现亮眼,年内录得多家知名律所、会计师事务所在渝新设、扩租或搬迁。

  租金方面,写字楼业主面临新一轮价格战的。然而与之前供需矛盾直接引发的价格战稍有不同,此轮价格战主要源于自去年起经济增速放缓所导致的需求内生动力不足,以及二级租赁市场房源促销给市场带来的弊端。因此,重庆优质写字楼市场平均租金环比下跌1.2%至79.2元每平方米每月,创7年来低位。

  展望2020,重庆优质写字楼市场将迎约55万平方米的新增供应,其中备受瞩目的重庆来福士的交付将为断供三年的解放碑注入新生力量。而未来三年,随着重庆新增供应放缓,重庆写字楼市场迈入存量时代。着眼需求端,重庆经济结构转型升级的成效将逐步投射到写字楼市场,支撑需求增长。而包括智博会、中新金融国际峰会等一系列峰会的举办,有望使重庆在国际舞台上的竞争力愈发凸显,吸引更多国内外头部企业及资本来渝发展布局

  世邦魏理仕顾问及交易服务办公楼部董事邓艳萍表示:“2019年由于经济不明确信性等因素影响,重庆写字楼市场活跃度减弱,市场继续承压。随着2020年成渝地区双城经济圈的提出,重庆产业结构进一步调整,以及来福士广场等优质项目的交付,或将给重庆写字楼市场带来新的机遇”。

  年内零售项目积极调整,继而推高需求活跃度,空置率同比下降0.6个百分点,报9.7%,创五年新低。然而受解放碑、南坪等区域部分项目调整影响,全市购物中心首层平均租金同比下跌0.3%,报385.6元每月每平方米。着眼需求端,零售业态占需求活跃,占比新增租赁面积的47.0%,潮流品牌及美妆品牌需求强劲,成为部分购物中心调整方向,年内,市场北城天街设立街头潮流专区及南坪协信星光广场打造国际美妆区等;同期,随着市场对外来口味接受度的提高,外来餐饮品牌需求活跃度显著提高,海底捞、集渔等网红餐厅纷纷扩店;体验业态方面,新型品类及儿童教育类品牌扩张积极,汽车医美入驻购物中心,编程、机器人等相关品牌新设多家店铺。

  随着目标客户群体的年轻化、日益旺盛的旅游消费及多点开花的新增供应等多方面影响之下,重庆零售物业市场将深度挖掘本土资源,以山城文脉特性融入商业空间、运用科技赋能实体店等方式实现多商圈共同提档升级。

  世邦魏理仕顾问及交易服务商业部董事江南表示:“场面对越来越年轻化,潮流化的消费群体积极的调整,无论是设计概念还是业态组合都更多元化。旅游市场的红利开始体现,更多的体验类业态全面扩张,相信在2020年的市场会变得更活泼”。

  2019年,重庆仓储物流市场录得11个新项目交付,合计新增供应约78.3万平方米,逾90%的新增供应落于非核心园区。全年仓储需求维稳,与其他城市相比,场受电商退租影响较弱,净吸纳量同比微跌3.1%,实现42.3万平方米,列全国第一。大面积的集中新增供应推高重庆仓储物流市场整体空置率同比上升四个百分点至28.6%。需求端方面,批发零售业和第三方物流主导年内去化,净吸纳量贡献率分别为48.8%、39.5%。其中就批发零售业而言,来自于电器企业的需求活跃。分区域看,年内非核心园区主导去化,贡献率近八成。租金方面,市场供过于求压力突显,平均租金同比下降2.7%,跌至23.7元每平方米每月。

  展望未来,2020年重庆仓储物流市场还将迎来近92万平方米的新增供应,市场供需压力犹存,租金走势或继续下探。即便如此,市场亦看见积极的信号:市场从城市的角度来说,得益于“成渝地区双城经济圈”的提出,以及陆海新通道上升为国家战略、寸滩港与果园港的两港资源整合,重庆将从西部中心国际枢纽。从产业的角度来说,从重庆“制造”到“智造”,传统工业的转型升级将为仓储物流需求增长提供内生能力。随着重庆枢纽能级的再次提高,加之传统工业的转型升级为仓储需求增长提供新的内生动力,重庆仓储物流市场发展新篇章。

  世邦魏理仕顾问及交易服务产业地产部董事尤鹏伟表示:“由于重庆仓储物流市场核心区域和非核心区域分化明显,租金差异较大,使得一批电器企业可承受非核心区域高标库的租赁成本,贡献了大量的市场吸纳。未来两年重庆仍面临巨量供给,拓宽租户来源、挤压非标库市场是促进去化的重要途经”。

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