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2018年衢州市房地产市场运行情况分析

   

  [导读]我市在市委1433发展战略体系**下,以“活力新衢州、美丽大花园”建设为契机,通盘布局,狠抓项目落实。我市在市委1433发展战略体系**下,以“活力新衢州、美丽大花园”建设为契机,通盘布局,狠抓项目落实。房地产开发市场呈现投资高位运行,销售回落。下半年以来,受大影响,销售存在下行压力。全市完成房地产开发投资253.43亿元,增长59.9%,增幅位居省内各地市第二位;实现商品房销售面积271.06万平方米,下降5.7%,增幅位居省内各地市第九位。

  1.从用途看,住宅和其他用房投资增长,办公及商业用房下降。全市住宅投资213.86亿元,增长87.5%;其他用房投资17.81亿元,增长32.7%;商业营业用房投资18.85亿元,下降29.0%;办公楼投资2.91亿元,下降35.5%。

  2.从构成看,土地购置费近6成。全市土地购置费145.02亿元,增长126.5%,占房地产开发投资的57.2%;建筑工程投资85.33亿元,增长17.9%,占33.7%;其他方面投资23.08亿元,占9.1%。

  3.分地域看,市区投资超5成。市区(包括柯城区、衢江区、市本级,下同)投资130.69亿元、江山投资43.69亿元、龙游投资35.34亿元、开化投资22.70亿元、常山投资21.01亿元,占房地产开发投资比重分别为51.6%、17.2%、13.9%、9.0%、8.3%。

  4.从开发规模看,住宅施工面积占7成。全市房屋施工面积923.66万平方米,增长6.1%;其中住宅施工面积646.49万平方米,增长10.6%,占施工面积的比重70.0%;其他类用房施工面积277.17万平方米,占30.0%。

  1.按用途分,住宅销售占比最大。全市住宅销售面积235.47万平方米,增长6.9%,占销售面积的比重86.9%;其他房屋销售面积16.74万平方米,占6.2%;商业营业用房销售面积13.89万平方米,占5.1%;办公楼销售面积4.95万平方米,占1.8%。

  2.按销售形态分,以期房销售为主。全市房地产开发业期房销售面积236.90万平方米,增长1.0%,占总销售面积的比重87.4%;现房销售面积34.16万平方米,下降35.5%,占比12.6%。

  3.按地域分,市区为主。2018年,市区销售121.93万平方米、占总销售面积的比重45.0%。详见下表

  4.从存量房看,住宅和办公楼下降,其他类用房增长。2018年末,全市现房待售面积98.34万平方米,增长0.8%。其中住宅待售面积25.25万平方米,下降13.9%;办公楼待售面积8.58万平方米,下降22.4%;商业营业用房待售面积30.57万平方米,增长1.0%;其他用房待售面积33.93万平方米,增长26.2%。在住宅待售面积中大户型待售面积达14.33万平方米,占住宅待售面积的比重56.7%。

  5.分季度看,销售均价逐季下行。今年一季度为我市商品房当季销售均价最高,12062元/平方米,其中住宅销售均价12796元/平方米。显逐季下行迹象。详见下表

  (一)库存结构,大户型占比高,小户型占比少。在住宅待售面积中大户型(144平方米以上)待售面积达14.33万平方米,占住宅待售面积的比重56.7%。大户型总价高,从目前收入水平看,绝大部分普通市民购置有难度,所以要合理调整开发户型结构。

  (二)开发规模较大。投资增长高位运行,销售市场稳中有降,并有趋冷迹象,需要引起高度重视。2018年,是我市历年来施工规模最大时期,达到923.66万平方米,其中住宅施工规模达646.49万平方米,但人口的集聚速度缓慢,开发速度超过人口集聚速度。

  (三)维稳压力突显。近年房地产项目增多,购房者意识增强,更重要的是防大跌。一旦市场形势遇冷,销售不畅,价格下跌。企业就有可能出现资金周转困难,破产等问题。有的地方已经出台了相关政策,房子到结顶才批准销售,这样有利于购房者的利益。

  (四)上级对数据质量的要求越来越严。据调查队消息:根据全省价格统计调查业务培训会上,浙江调查总队继续强调了国家统计局与住房和城乡建设部联合下发的《关于进一步加强协作做好房价统计工作的通知》,并强调,国家统计局已抽取70个大中城市中的城市进行网签备案及时性、准确性检查,其中浙江的宁波和金华被抽到。而在1月3日,国家统计局联合住房城乡建设部召开的《扩大房价统计调查城市范围工作会议》,明确浙江11个地市都将列入国家房价调查城市。衢州房价数据将进入国家部委视野,所以希望相关部门要严格按照国家相关文件要求,网签数据做到及时性、有效性、准确性。在培训会上,总队领导传导国家局要求,房价指数应该真实、准确反映市场变化,且尽量与当地老百姓感受相一致。

  继续落实稳地价、稳房价、稳预期、稳群体、防风险的目标任务,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序。

  (一)科学实施供地计划,稳地价。最近市建立了市区房地产用地出让会商研判机制,要充分发挥土地出让会商小组的作用,建好市区储备土地的数据总库和可出让数据库,在考虑房地产库存、区域结构、供求关系等基础上,科学把握供地的时序和节奏。

  (二)强化市场分析研判,稳房价。发挥房地产市场大数据监测预警分析机制的作用,密切关注国家、省、市土地市场的变化,结合本地楼盘开盘及后续去化及存量房交易等情况,从人口集聚、产业支撑、规划引导、政策调整等方面,及时研究稳定房地产市场的举措,合理引导市场预期。

  (三)加强市场预期管理,稳预期。继续发挥好房地产销售价格备案会商机制的作用,科学确定房开项目销售备案价格,防止销售价格大起大落。住建、国土、规划、市场监管、网信等部门要重点关注我市房地产有关舆情,对性、虚假性等不利于市场健康稳定发展的宣传和,要及时发现、处置和引导。规范房地产开发和房产中介行为,进一步营造公开公平的市场。

  (四)重视维稳工作,稳群体。随着购房者对房地产及所购楼盘的关注度越来越高,涉及房开公司在销售前期虚假宣传、建设过程中出现的违规建设、质量问题以及后期延期交房办证等问题,都要密切关注,妥善处理。针对有关投诉问题,由市牵头,组织规划、国土、住建、市场监管、综合执法等相关部门依法专项处理,防止引发群体性事件。

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