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中华人民国住房和城乡建设部

   

  1998年10月28日至29日,我司在武汉召开了部分省、市房地产二、三级市场管理工作研讨会。现将《房地产二、三级市场管理工作研讨会会议纪要》印发你们,请参考执行。

  10月下旬,建设部住宅与房地产业司在武汉召开了房地产二、三级市场管理工作研讨会,全国21个省、市建委(建设厅)、房地产管理局的代表出席了会议。会议讨论了由建设部起草的《已购公有住房和经济适用房上市出售管理暂行办法(征求意见稿)》,交流了各地、搞活和规范房地产二、三级市场的经验,并就有关规范交易手续费的问题进行了研讨。会议认为,搞活和拓展房地产二、三级市场,特别是已购公有住房和经济适用住房上市出售,对于启动住房消费市场,满足不同阶层住房需求,促进存量住房流通,联动消化空置商品房, 进而促进住房制度,加大住房建设力度,住宅业真正成为新的国民经济增长点,具有十分重要的意义。因此,应抓紧出台《暂行办法》。鉴于各地情况不同,《暂行办法》要充分考虑适用性和可操作性,宜粗不宜细,便于各地结合当地具体情况贯彻落实。 关于土地收益问题,会议强调,因为房改售房的价格中不含土地收益,因此已售公房上市应当向国家或产权单位补交一部分土地收益。在具体操作上,总的认为应尽量简化,便于征收和管理。大家对一些地方按房屋出售成交价一定比例收取土地收益金的办法给予了肯定,认为既可体现土地级差因素,又能综合反映不同类型、结构、房屋使用年限等因素,易被当事人所接受,管理部门也容易监督和管理。会议讨论了一些地方提出的其它几种土地收益征收的办法,一是按不同地段的基准地价确定土地收益,即由当地市、县人民参照各级各类城镇土地基准地价确定收取土地收益的额度;二是将土地收益的确定同所购公房上市出售价格、经济适用住房价格挂钩。大家认为,这两种办法都较好地体现了公平性,但操作难度大,管理成本高。目前大部分城市基准地价都没有进行,如定完基准地价再进行,时间会拖得很长,且基准地价还不能综合反映出售收入中含有不同结构、不同类型房屋、不同使用年限的因素。将土地收益确定与上市出售价格、经济适用住房价格挂钩,可以体现出在住房补贴上的公平合理,但要对准入市场的当事人都要进行计算,工作量很大,而且势必影响居住在较好地段的居民将已购公房上市的积极性,其结果就达不到活跃市场、促进消费的目的。因此在《暂行办法》中参照国务院2补贴办法的提法,作为选择方式规范,让地方根据当地情况决定采用哪一种土地收益征收办法。会议认为,加强房改房上市准入控制是必要的,但要考虑可操作性,尽可能简化程序和手续。关于对于职工购买部分产权的房改房上市出售的问题,大家对这类房屋可按现改政策,在职工补交房价款,由标准价过渡为成本价,取得全部产权后再上市交易。 关于房地产交易管理费的问题,会议明确指出,要严格按财政部、 国家计委的通知,自1998年11月1日起停止征收房地产交易管理费;今后涉及服务性收费的项目,各地房地产交易中心,要本着依法收费、规范收费的旨,费率要降低,费种要简化,切实减轻当事人负担,拓宽服务领域,加大服务力度,方便当事人交易。由于收取房地产交易手续费是按照《中华人民国城市房地产管理法》的有关,规范城市规划区范围内进地产交易(含转让、租赁、抵押、典当等)行为,房地产市场秩序,保障房地产当事人的权益的重要手段。收取的房地产交易手续费,主要用于建设、培育、房地产交易市场及房地产交易正常运行的。所以这次国家取消交易管理费,但明确保留手续费项目,相应的立项审批工作要跟上。安徽、江苏等省建委(建设厅)在国家取消交易管理费前后,积极争取物价部门的支持,及时办理了立项手续,了收费范围、收费项目的标准、收费管理及执行日期,对房地产市场交易收费行为进行了详细的规范。大家认为很有参考价值。会议建设部与国家计委及时沟通,争取尽快对房地产交易手续费的征收进行规范。 会议要求各地房地产管理部门要充分认识搞活,房地产二、三级市场的意义。要把搞好住宅建设作为房地部门一项历史性的责任。住宅业作为新的国民经济增长点将持续一段时期,随着市场经济的发展和人民生活水平的提高,住宅业发展潜力和空间依然很大,而且随着我国城市化进程加快和小城镇战略的实施,人们的住房消费观念将发生根本变化。对于现在一些城市的居民已把购买住房作为一种投资行为,应该给以鼓励和支持。目前房地产发展中的几个难点都有突破,下一步关键的问题是房地产二、三级市场的和产权明晰。会议指出,要充分借鉴有关城市的成功经验,在搞活放开二、三级市场的同时加以规范;要大力发展租赁市场,加大促销力度,进一步规范中介机构,适时进地产信息发布,引导市场发育和健全;要加强市场管理,加大执度。各级房地产市场管理部门要抓住历史机遇,采取积极有力的措施,把房地产市场管理工作推上一个新的台阶。

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