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上海土地市场持续开闸放量 土拍规则生变或增加

   

  4月以来,上海土地市场开闸放量。与此同时,相关的扶持政策相继出台,严苛执行了3年之久的土地出让规则也悄然生变。

  4月以来,上海土地市场开闸放量。与此同时,相关的扶持政策相继出台,严苛执行了3年之久的土地出让规则也悄然生变。市场分析人士指出,这些利好将推动上海土地市场形成更加市场化、更公平的竞争机制,接下来上海土地市场的热度还将进一步提升。

  但另一方面,进场人数增加、市场充分竞争下强调“价高者得”,也意味着房企在沪拿地成本的提高和拿地难度的增加。58安居客房产研究院首席分析师张波认为,上海的土地无论是单价还是总价相对来说都有着一定门槛,中小房企在远郊区域或有更多拿地机会,但在优质地段的争夺上依然很难胜出。

  随着新冠肺炎疫情得到有效控制,上海土地市场逐步复苏。易居研究院近期发布的数据显示,上海一季度共成交61幅土地,土地成交建筑面积646万平方米,同比增长11%;土地出让金690亿元,同比增长80%。而3月份,上海土地供应量达到140万平方米,环比2月增加了142%。

  进入4月,市场热度进一步攀升。其中,4月21日,览海控股(集团)有限公司联合旗下公司上海览佑企业管理合伙企业以底价60亿元拿下的静安区江宁社区C050201单元023-7商办地块,是今年以来上海出让底价第二高的地块;而4月27日,由招商蛇口旗下公司夺得的上海青浦区徐泾镇崧泽大道北侧29-02、32-03地块,12.84%的溢价率则打破了上海自2017年以来住宅地块均以底价成交的现状。

  相比成交状况,4月以来,上海地块供应的丰裕程度更为令人瞩目:4月21日,上海市土地交易市场举办了2020年首场土地出让和区域发展宣介会,集中推介了嘉定区、宝山区、浦东新区、静安区共50余幅地块。

  上海自贸区临港新片区在4月更是接连举办了2次推介会:4月8日,“临港新片区住宅与商业地块线幅商业地块,吸引了融创中国、华润置地、上海世茂集团等38家企业参加;4月28日,上海土地市场官网又显示,临港地区最新上架5幅商业、办公地块。此外,按照临港新片区管委会今年的计划将出让152幅地块,其中住宅地块43幅,用地面积196公顷;商业地块58幅,用地面积117公顷。而上半年度计划出让81幅,大部分地块已有意向客户。

  4月9日,发改委发布的《2020 年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》(即发改规划〔2020〕532 号文件),提出推动建设用地资源向中心城市和重点城市群倾斜、探索建立的建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制等。4月22日,上海市人民办公厅正式印发《上海市扩大有效投资稳定经济发展的若干政策措施》的通知(以下简称“《通知》”)。20条政策措施中,9条直接关系到土地出让和房地产市场。例如,加快土地收入安排和使用、加强建设项目用地保障、保持土地市场交易平稳有序、加快经营性用地出让节奏等。

  值得注意的是,4月中旬,因虹口区嘉兴街道HK271-01地块出现“围标”事件,上海已严格执行了3年之久的土拍规则悄然生变。4月10日挂牌的松江区中山街道SJC10010单元37-01号地块,其出让条件中就没有自持要求,竞争入围条件也由此前的“10进2”放宽至“10进5”。

  市场分析人士指出,上海年内提供了充裕的土地供应,加上适度宽松的地块出让规则,有助于上海土地市场的竞争机制更为市场化和公平化,也会吸引更多的房企入局。

  58安居客房产研究院首席分析师张波向《华夏时报》记者分析指出,上海土地市场近期逐步回温有两方面作用力。其一是拿地条件的放松。打分制的调整和只需在参拍前一天冻结资产的,除了给予中小房企更多在沪拿地的机会,对一些资金压力明显的房企来说也无疑是雪中送炭。其二则是房企向一二线回流的大趋势,“从今年土地市场的热度表现来看,地王无一不是在广州、上海、厦门等一二线核心城市”。

  一名TOP30房企的投资部人士告诉《华夏时报》记者,《通知》体现了稳房企投资、稳楼市发展的导向。此类宽松政策对于今年上海土地及房屋市场的活跃有积极的作用,也体现出上海今年借土地投资来扩大有效投资的导向。该人士补充说,经历过几年的市场盘整,上海新房交易市场再逐步复苏,备案价也略有提升,这些都预示后续上海新房交易市场活跃度将进一步提升。“在我们来看,上海土地市场热度也将进一步提升。”

  尽管赞同今年上海土拍热度较以往会增加的说法,但同策咨询研究中心总监张宏伟仍提醒记者说:“一线城市的土地出让市场是结构性变化的。从当前推介的地块信息来看,上海今年推出的地块大多数还是集中在郊区比如临港新片区,占了全市的一半以上,可见今年上海还是将临港作为开发重点,希望吸引更多的开发主体参与到临港的建设中去。”

  第一太平戴维斯华东区策略顾问服务部主管及高级董事朱锋也向《华夏时报》记者强调,短期看可能会放宽竞拍门槛,吸引更多的资本前来竞拍。但长期看土地市场的规划都是5年起,不太可能由于这次疫情影响改变大的方向,推地进度和推地量不会有大的改变,还是会保持稳定。朱锋说:“上海比较严格的土地政策短期不会改变”。

  不仅如此,进场人数增加、市场充分竞争下强调“价高者得”,也意味着房企拿地成本的提高和拿地难度的增加。张波强调,上海的土地无论是单价还是总价相对来说都有着一定门槛,中小房企在郊远区域或有更多拿地机会,但在优质地段的争夺上依然很难胜出。上述房企投资部人士也向《华夏时报》记者坦言,新房仍需限价的情况下,高溢价拿地必将会挤压房企的利润空间。

  在业内看来,的养老驿站、养老照料中心网络虽已初步织就,但基本一家驿站或照料中心都要辐射不止一个社区、街道,有时可能要直接面对数百位甚至上千位老年人。

  延续4月热度,5月南京首场土拍仍吸引了多家房企争相竞逐,显示出南京这座长三角核心城市对于房企们的强烈吸引力。

  这些百亿左右销售规模的小房企IPO的内在动力在于:拓宽融资渠道,维持资金链,此外,成功IPO之后对企业继续使用债券等融资工具以维持流动性有很大的帮助,上市之后提升国际评级,便可以发海外债。

  学区房热、择校热,从根本上讲要调整义务教育资源配置方式,加大对薄弱学校投入力度,改善薄弱学校办学条件等。

  在信托、银行贷款、海外债等融资渠道被收紧的背景下,房企将视野转向到了永续债上。2019年,地产永续债发行规模同比增速达到了29%,永续债存量稳步爬坡,同比增长了31.2%。

  “一个是从互联网模式逐渐链接传统产业,一个是传统产业开始转型创新互联网+,最终人们发现,格力电器和小米其实是殊途同归。”

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