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商业地产“旺铺”变“死铺”潜规则

   

  幽暗的过道,紧锁的店门,成堆的垃圾……难以想像,这一幕破败的场景,出现在2005年上海一个炙手可热的商业项目中。

  8年前,位于嘉定区曹安公的上海国际鞋城项目开业。借区位和交通优势,在周边商品房均价约4000元/平方米的情况下,国际鞋城商铺均价已高达3万元/平方米。如今,号称打造国际高端的鞋城却是一片狼藉。除一期尚有店铺营业外,其它区域均已无人管理,一些铺面成为社会人员的临时居所,断电更令商城形如“鬼城”,当初开发商的“旺铺”已经变成“死铺”。而在乱象背后,还隐藏着一场“投资”。

  国际鞋城招标时,祭出的是“铺王”、“3年24%的稳定投资回报”等口号。动人的“钱”景吸引了不少中小投资者。业主陈先生表示,国际鞋城销售时,队伍排到马上,都影响了交通。业主杨先生也说,开盘时,“周围密密麻麻全排满了人。”

  据了解,国际鞋城项目建筑面积近10万平方米,原本规划铺面1500余间。之后,开发商又将原本规划作仓库的地下一层和多处消防通道改建为商铺,实际商铺数量已超过2800间。

  数百位像陈先生、杨先生一样的投资者,正是被国际鞋城的规模和愿景所打动,期望购入商铺能获取丰厚回报。一位购买地下室商铺的业主表示,开发商承诺包租3年,是他下决心购买的重要原因。所谓售后包租,指在出售之后一定期限内由开发商代理出租,并以包租期间的租金冲抵售价。

  在经历2005年火热销售后,国际鞋城两年内维持着正常运营。但随着开发商和招商团队散伙,亲自接手运营之后,商城迅速衰落。3年包租期未满,已有业主表示,开发商售出铺位后“把钱一卷走了,叫天天不应叫地地不灵”。

  同策咨询研究中心总监张宏伟告诉记者,在商业地产的运作中,包租、返租是一种十分常见、又值得的营销方式。“比如一处铺面每平方米的实际价格是2万元,开发商会抬价出售,之后再向投资者承诺包租或返还部分租金。返还的其实就是抬高的那部分价差。”张宏伟说,投资者看重的是包租期限之后的租金回报,但3年间经营状况多变,开发商没法打包票,甚至可能撒手不管。“其实,这种营销模式的主要目的是让开发商在短期内把商铺卖掉,回笼资金。短租、包租是回笼资金的噱头。”他透露,虽然上海近年出台过对以包租、短租形式催动销售的,但市场上仍有这样的“潜规则”。

  对此,上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,商业地产的投资者必须明白两点:一是未来招商经营前景;二是开发商诚信度及实力。

  上海国际鞋城并非个案。一街之隔的曹安国际商城也发生着类似的故事,商场的2楼、3楼电梯均已关闭,1楼仅剩的商户也在“清仓处理”。一旦商户出走,小业主也将面临和国际鞋城一样的命运。在长乐沿线年的淮海地下风情街,同样是大量店铺关张、门可罗雀。

  张宏伟表示,冷清是经营动机不纯、经营方式不善所致。“像一些市中心的地块,明明有较高的人气,但经营的产业与周边消费人群不匹配,同样会失败。要杜绝上海国际鞋城这样的情况,首先要强调开发商的能力和意图,之后就要选择合适的经营方式。”

  个别商场经营不善,商业地产的发展态势却可谓“高烧”不退。数据显示,今年上半年全国近百个城市推出商业用地1911,同比增加42%。1790元/平方米的楼面均价,同比增幅达17%,远超住宅。

  但向好的趋势却难掩隐患。在上海市郊,一些商业办公楼面临不小的压力。张宏伟介绍说,以嘉定区为例,去年办公楼严重供大于求,供求比例达到3比1,个别月份甚至达到4比1。而5到10年后,随着大虹桥核心区、世博、前滩、徐家汇中心地块的崛起,如果集中面世,也可能对市中心的商业地产形成一定压力。

  “可以考虑在郊区多培育一些专业市场、产业主题。”张宏伟说,“以产业为主题来发展郊区的商业地产,首先要看当地是否有产业基础,避免形成空中楼阁。其次要看能不能引入具有规模和影响的企业。第三要审视产业本身,如果产能过剩,再发展就会面临瓶颈。此外,在运营方式上,也可以寻求一些突破与创新。”

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