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房地产行业:深圳调控升级 关注热点城市未来政

   

  创 2019 年以来新高。此外深圳南山区二手房均价为全国第二,福田、罗湖、宝安区均价皆超6万,分别+20.2%/+15.2%/+11.8%/+15.5%, 成交均价与涨幅与“房住不炒”主基调有所

  预计短期需求将受到冲击,中长期仍将关注供给端的政策。(1)对深圳:需求端受到明显,楼市成交大概率降温;(2)对周边城市:短期受益于深圳购房外溢需求,投资炒房或更加谨慎;(3)对全国:全国大范围政策趋紧的可能性不大。此外,我们认为“715”新政后深圳楼市后续走势有以下特点:(1)短期:成交或下滑但不会失速;(2)长期:在新兴产业发展、 政策倾斜以及人口持续净流入等因素作用下,深圳中长期供需矛盾的改善空间仍需观测供给端的政策。

  从深圳新政来看,调控措施有保有压,目的在于稳定楼市、引导市场价格回归。联系到疫后市场逐步复苏,疫情期间特殊政策也逐渐退出, 我们认为 1)下半年全国大范围政策趋紧的可能性不大,但个别房价上涨过快、房价趋高的城市或面临因城施策的小范围调控;2)政策调控目的在于稳定楼市而非楼市,从整体来看严厉政策有保有压且是短期的,但若三四季度楼市回升显著,预计下半年调控力度仍将维持定力。3)关注近期房价上涨较为明显城市如杭州、南京等后期的政策动态。

  投资:深圳调控政策主要是应对深圳目前房地产市场价格明显上涨的现象,支持合理自住需求,遏制投机炒房,加强房地产金额监管,严厉打击房地产市场违法违规行为。我们认为这是房住不炒、因城施策背景下, 局部城市基于各自情况的调控需求,全国大范围跟进的可能性不大,可适当关注近期房价涨幅靠前的杭州、南京等城市的政策动态。前 6 月百强房企销售额与去年同期基本持平,房地产行业销售持续修复,叠加目前房地产行业估值仍处于低位,且部分房企中报有望超预期。我们持续推荐行业首选配置组合:金地集团、龙湖集团、万科 A(财务健康叠加基本面良好,全年销售不悲观),同时推荐大湾区旧改资源充沛标的:龙光地产、中国奥园、时代中国控股,积极关注弘阳地产、中骏集团控股。

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