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房地产投资分析(刘秋雁东北财经大学)

   

  房地产投资分析(刘秋雁东北财经大学)_金融/投资_经管营销_专业资料。 ( ( ( ( 房地产投资概述 房地产投资分析概述 房地产投资分析中常用的基本概念 投资是指以一定资源投入某项计划,以获取所 期望的报酬。这里的资源既可以是资金,也可以是 土地、人力、技

  ( ( ( ( 房地产投资概述 房地产投资分析概述 房地产投资分析中常用的基本概念 投资是指以一定资源投入某项计划,以获取所 期望的报酬。这里的资源既可以是资金,也可以是 土地、人力、技术、管理经验或其他资源。所以 “投资”一词从广义上来说,既用来指特种资金, 又用来指特定的经济活动。 在房地产投资分析中,我们使用的投资概念是 狭义的。 房地产投资是指人们为实现某种预定的目标, 直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务 和消费所进行的投资活动。房地产投资所涉及的领 域有:土地开发、旧城、房屋建设、房地产经 营、置业等。所以,这里的投资是预先垫付的资金 (没有包括其他资源)。 1.从房地产投资形式来说,房地产投资分为直接投 资和间接投资两类。 1)直接投资 房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发 或购买房地产的过程并参与有关的管理工作,包括 从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两 种形式。 (1)房地产开发投资 房地产开发投资是指投资者从购买土地使用权开始,经 过项目策划、规划设计和施工建设等过程获得房地产商品, 然后将其推向市场,转让给新的投资者或使用者,并通过转 让过程收回投资、实现开发商收益目标的投资活动。 房地产开发投资通常属于短期投资,它形成了房地产市 场上的增量供给。开发投资的目的主要是赚取开发利润,风 险较大但回报也比较丰厚。房地产开发投资者将建成后的房 地产用于出租(如写字楼、公寓、别墅、货仓等)或经营 (如商场、酒店等)时,短期开发投资就转变成了长期置业 投资。 (2)房地产置业投资 房地产置业投资是购置物业以满足自身生活居 住或出租经营需要,并在不愿意持有该物业时可以 获取转售收益的一种投资活动。置业投资的对象可 以是开发后新建成的物业(市场上的增量房地 产),也可以是房地产市场上的二手货。 置业投资一般从长期投资的角度出发,可获得保 值、增值、收益和消费四个方面的利益。 2)间接投资 房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相 关的证券市场的行为。房地产的间接投资者不需直 接参与有关投资管理工作。具体投资形式包括:购 买房地产开发投资企业的债券、股票;购买房地产 投资信托基金和房地产抵押贷款证券等。 2.从房地产投资的用途来说,房地产投资可分为地 产投资、住宅房地产投资、商业房地产投资、工业 房地产投资等。 1)地产投资 即单纯地投资于土地,利用土地的买卖差价和进 行土地开发后出售或出租经营来获取投资收益。 2)住宅房地产投资 住宅房地产分为普通商品住宅、高档公寓 和别墅等多种类型。投资于住宅房地产,既 可直接出售,也可进行租赁经营。 3)商业房地产投资 这种投资的对象包括写字楼、商场、旅馆、酒店 和各种娱乐设施等,这类房地产主要以出租经营为 主,收益较高,但同时承担的风险也较大。物业管 理对于这类投资显得尤其重要,它是防范投资风险 的主要手段。 4)工业房地产投资 我国目前工业房地产投资主要集中于开发区建设 中,其他都是随一般工业投资进行的。 3.从房地产投资经营方式来说,房地产投资分为出售 型房地产项目投资、出租型房地产项目投资和混合 型房地产项目投资。 1)出售型房地产项目投资 这类房地产项目以预售或开发完成后出售的方式 得到收入、回收开发资金、获取开发收益,以达到 盈利的目的。 2)出租型房地产项目 这类房地产项目以预租或开发完成后出租 的方式得到收入、回收开发资金、获取开发 收益,以达到盈利的目的。 3)混合型房地产项目 这类房地产项目以预售、预租或开发完成后出售、 出租、自营的各种组合方式得到收入,回收开发资 金、获取开发收益,以达到盈利的目的。 本书在讲述房地产投资分析时,经常会使用到上 述各类划分。具体使用哪一种划分方法,要看研究 内容的需要。 房地产投资的目的,就是为了通过开发和 经营等过程获取未来收益。这些未来的收益 具体包括:现金流量收益、避税收入、销售 收益等。 1.现金流量收益 现金流量收益一般是拥有房地产的投资者因为经 营房地产而获取的经营、租金收入中扣除各种支出 后的余额。 房地产投资现金流量的大小主要取决于以下的三 个因素。 其一,房地产租金总额。 其二,房地产的总营运费用。 其三,投资借款的方式和数额。 2.避税收入 拥有房地产时的避税收入,是指因提取房地产折 旧而降低纳税基数,给投资者带来的收益。它是房 地产投资者因拥有房地产而间接获得的收益。在有 关政策和法规允许的范围内,加速折旧是扩大税收 好处的基本途径之一。 3.销售收益 在所有房地产投资收益中,销售收益是最大的。 销售收益既可以来自于房地产开发投资,也可以来 自房地产置业投资。 对于房地产开发投资者来说,其投资的主要目的 是获取销售开发利润,此时,销售收益就变成了销 售利润。 对于房地产置业投资者来说,投资的主要目的是 为了获取现金流量收益,也就是将投资购入的物业 出租给最终的使用者,获取较为稳定的经常性收入。 这种投资具有的另一个特点是,在投资者不愿意继 续持有该项置业投资时,可以将其转售给另外的置 业投资者,转售价格扣除相应的销售税和交易成本 后就是销售收益。 两种情况下的销售收益都是卖掉房地产所获得的 收入,减除纳税和有关成本后的余额。 房地产投资,由于其商品的特殊性,存在 着不同于其它投资类型的特点。认识和掌握 这些特点,对我们进地产投资决策分析 是十分重要的。 1.的固定性 房地产的固定性也叫不可移动性。这一点决 定了房地产不能脱离周围的而单独存在。这使 得房地产投资者在选择房地产项目的区位时,应注 意以下几点: 1)选择的房地产区位,在当前必须对开发投资者、 置业投资者以及未来的租客都具有吸引力。 2)选择的房地产区位,在未来必须具有增值潜力。 房地产投资价值的高低,在很大程度上取决于其所 处地区物业的整体升值潜力,而不仅仅是看当前净 租金水平的高低

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