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房地产项目投资分析报告

   

  房地产项目投资分析报告_金融/投资_经管营销_专业资料。花溪干休所项目地块 投资分析报告 组长: : 1 2 项目简介 5 6 项目定位 发展规划、产业政策 财务效益 目录 3 4 房地产市场分析 7 8 投资风险分析 项目周

  花溪干休所项目地块 投资分析报告 组长: : 1 2 项目简介 5 6 项目定位 发展规划、产业政策 财务效益 目录 3 4 房地产市场分析 7 8 投资风险分析 项目周边 总述 项目简介 项目概况 第一章 项目规划总体要求 主要经济技术指标 报告编制主要依据 项目概况 ◆项目地块位于贵阳市花溪区 甲秀南以东、凤鸣以西、贵 州大学以南、颐和花园校区以北。 土地面66667平方米,土地用途 为商住类。 ◆项目地块所处区域属于花溪 区的主城区,东北紧邻贵州大学 北校区、西面临近花溪二道,南 面有花溪公园。周边已建和在建 工程有颐和花园、花溪御园、御 溪山居等。 项目规划总体要求 总体定位 本项目旨在建设一个集休闲 健身、餐饮娱乐、快捷酒店、 绿色住宅为一体的高品质、 休闲、娱乐的集合体。 功能分区 项目划分为贵州设色文化餐 饮娱乐休闲城、快捷酒店商 铺、和绿色住宅三大功能区。 主要经济技术指标 占地面积 66666.6平方米 建筑面积 100000平方米 容积率 建筑密度 绿化率 用地年限 2.5 30% 45% 70/50年 报告编制主要依据 ◆ 《中华人民国土地管理法》 ◆《中华人民国房地产管理法》 ◆《贵阳市城市总体规划2009-2020年》 编制 依据 ◆ 《贵阳市中心城区花溪组团控制性规划》 ◆《规划设计方案说明》 ◆《国家和贵州省相关政策及法律、法规》 ◆ 《委托方提供的相关资料》 ◆《贵州省统计局公布的相关经济房地产指标》 ◆《项目及周边区域市场调查资料》 国民经济和社会发展规划符合性分析 第二章 发展规划分析 产业政策分析 发 展 规 划 1 2 国民经济和社会发展规划分析 区域和空间规划分析 住宅供应政策 1 2 3 4 土地政策 税收政策 金融政策 产 业 政 策 国民经济和社会发展规划符合性分 析 《中华人民国国民经济和社会发展第十二个五 年规划纲要》指出 完善土地供应政策,增加住房用地供应总量,优先安 排保障性住房用地,有效扩大普通商品住房供给。 健全差别化住房信贷、税收政策,合理引导自住和改 善性住房需求,有效遏制投机投资性购房。 加快制定基本住房保障法,修订完善城市房地产管理 法等相关法律法规。 完善住房公积金制度,加强管理和扩大覆盖范围。 按照统筹规划、合理布局、完善功能、以大 带小的原则,遵循城市发展客观规律,以大 城市为依托,以中小城市为重点,逐步形成 辐射作用大的城市群,促进大中小城市和小 城镇协调发展 国民经济和社会发展规划符合性分 析 01 《贵州省国民 经济和社会发 展第十二个五 年规划纲要》 指出 以贵阳为中心,以贵阳-遵义、贵阳-安顺、贵阳-都匀和凯里为主轴,以六盘 水、兴义、毕节、铜仁为区域中心城市,以一批中小城市为网络节点,全面 强化城镇集聚与辐射能力,形成中心集聚、轴线 加快培育以贵阳为中心,遵义、安顺、都匀、凯里为支撑,贵阳-遵义、贵阳-安顺 、贵阳-都匀和凯里三大城市带为骨架,一批重要县城为节点的黔中城市群,建设 成为全省城镇化的核心区。 统筹规划、合理布局、完善功能、以大带小的原则,走有特色、集 约型、多样化、组团式拓展、点状式集中的山区绿色城镇化道,遵循 城市发展客观规律,加快推进城镇化进程 04 以大城市为依托,以中小城市为重点,促进大中小城市和小城镇协调发展,发挥 城镇化对增加就业、带动投资和促进消费增长的巨大作用,加快农村人口向城市 有序转移,推进统筹城乡发展,初步破解城乡二元结构。 区域和空间规划符合性分析 02 按照主导、政策扶持、 01 市场运作、居民参与的方式,加 快进行成片危旧房工作,使 困难住户的住房得到妥善解决, 住房质量、小区、配套设施 明显改善。 以建设生态文明城市为目 标,大力推进城镇化进程,引 导人口、产业、用地向城镇集 中,促进城乡经济、社会、生 态的协调发展以及人口、资源、 的和谐统一。 03 积极探索市场化途径,发展 保障性住房。普通商品住房项 目,必须按一定比例配建经济 适用住房、廉租住房或公共租 赁性住房,由市、区住房保障 部门统一收购后,用于保障性 住房安排。 ? 《贵阳市城市总体规划(2011-2020年)》 区域和空间规划符合性分析 04 中心城区空间布局结构由“众星捧月”调整为 “一 城三带多组团、山水林城相融合” (“多组团”指 主城北部的高新区组团,南部的花溪组团,东部的龙 洞堡组团,东北部的新天组团)。突出“山中有城、 城中有山;城在林中、林在城中;湖水相伴、绿带环 抱”的城市特色。将金阳新区与老城、小河等区域连 片发展,共同构成城市核心,同步推进老城区与 新区建设。本项目属于南部的花溪组团,利用其地理 位臵优势,建设出景观优美、空气清新的生态小区。 本项目建设有利于促进城乡发展,利于花溪区的建设 ,改善住房小区质量,落实贵阳市总体规划的目 标要求。 区域和空间规划符合性分析 02 花溪的发展定位和城市规划 建设更加需要“创新思维、抓 纲铸魂、打造特色”,体现生 01 花溪山川秀丽、风光俊逸、气 候宜人,是国内和贵州省著名 的风景旅游区,是贵阳“森林 之城”、“避暑之都”、“休 闲天堂”最精华之所在。 态文明城市规划的总体要求, “在提升城市规划水平上突破 ”,按照省委省、市委市 的部署和发展思,创新 、体现特色、加快发展, 形成贵阳市主城区中最具潜力 、最具优势、最具特色的功能 组团。 ? 《贵阳市中心城区花溪组团控制性详细规划简介》 区域和空间规划符合性分析 03 花溪面临的发展条件、机遇:环城高 速公、甲秀南建成通车,极大地提 升了花溪的交通区位条件;贵州大学新 校区扩建、贵阳高校聚集区在党武思丫 一带建设启动,将进一步带动花溪文化 旅游区的发展;十里河滩景区申报作为 国家级湿地公园,正在抓紧建设实施, 将进一步完善花溪旅游景区体系和生态 建设;花溪具有充足的后备土地资源, 为加快发展提供了空间载体和支撑。 产业政策分析 ? 解限人口 ? 解限户型 ? 解限外购 住宅供 应政策 土地政策 01 02 04 03 ? 降税收 税收政策 金融政策 ? 降首付 ? 降利息 ? 住房公积金 住宅供应政策 2015年10月29日闭幕的中国第十八届中央委 员会第五次全体会议提出,全面实施一对夫妇可生 育两个孩子政策。 解限人口 “全面二孩”每年带来的新增人口红利将使房地产增加 10年至15 年好光景,刚需户型的概念也将从目前的两房 转变成三房,而“小四房”或取代“小三房”火爆起来 。在学位房现行政策不变的情况下,生源或迎来新的拐 点,学位房将变得更稀缺,也就更值钱了。 住宅供应政策 2015年3月27日,施行9年的房地产“7090”政策正 式退出。不再执行“新建住房90平方米以下套型,必 须达到开发建设总面积的70%以上”的。 解限户型 当时的背景是为保障刚需对中小户型商品房的需求,抑 制投资、投机性需求,但这一政策也“错杀”了改善性 需求,导致市场多年来大户型商品房供给不足。 住宅供应政策 解限外购 2015年8月27日,六部委联合发文宣布 调整房地产市场外资准入和管理政策。 通知明确了有资格的境外机构和个人可 在中国境内购房。这是 “限外令”自2 006年颁布以来,首次在全国范围内松 绑。 土地政策 合理安排住房及其用地供应规模 2015年3月27日国 土部住建部联合 发文救市,严格 控制供地规模, 改善供求关系 01 02 土地 政策 优化住房及用地供应结构 03 04 统筹保障性安居工程建设 加大市场秩序和供应实施监督力度 税收政策 2015年3月30日,中华人民国财政 部发布《关于调整个人住房转让营业税 政策的通知》要求,自3月31日起,个 人住房转让营业税免征年限由5年恢复 至2年。 降税收 个人将购买不足2年的住房对外销售 的,全额征收营业税;个人将购买2 年以上(含2年)的非普通住房对外销 售的,按照其销售收入减去购买房 屋的价款后的差额征收营业税;个人 将购买2年以上(含2年)的普通住房 对外销售的,免征营业税。 金融政策 住房贷 2015年3月30日,央 行、住建部、银监会 联合下发通知,对拥 有一套住房且相应购 房贷款未结清的居民 家庭购二套房,首付 款比例调整为不低于 40%。使用住房公积 金贷款购买首套普通 自住房,首付20%;拥 有一套住房并已结清 贷款的家庭,再次申 请住房公积金购房, 首付30%。 9月1日,住房城乡 建设部、财政部、 中国人民银行通知 ,拥有1套住房并已 结清相应购房贷款 的居民家庭,为改 善居住条件再次申 请住房公积金委托 贷款购买住房的, 最低首付款比例由 30%降低至20%。 9月30日,中国央 行和银监会联合 发布关于房地产 业的重大政策, 在不实施“限购 ”措施的城市, 对居民家庭首次 购买普通住房的 商业性个人住房 贷款,最低首付 款比例调整为不 低于25%。 开始 结束 金融政策 自去年11月以来,央行降息次数已多达6次,其中5 次集中于今年。也就是说,今年平均两个月降息一 次,贷款基准利率由年初的 6.15%,降到了目前的 4.9%,下降幅度高达25.5%。 降利息 商业房贷利率已是近十年来的最低水平,而公积金贷 款利率早已是 “历史最低”。随着多次连续降息降准 带来的购房者、房企成本降低,楼市行情升温明显。 金融政策 自2015年10月8日起,全面推行公积金异地贷款业务, 有条件城市要推行住房公积金个人住房贷款资产证 券化。 住房公积金 3月份,住建部要求各地进一步加强住房公积金管理, 提高资金使用效率。住建部部长陈政高在谈及住房公积 金管理工作时强调,将进一步增加公积金贷款额度、降 低门槛,推动公积金跨省、跨市异地支取等举措。 房地产市场分析 第三章 宏观分析 房地产市场分析 宏观分析---城市概况 ● 花溪区隶属于贵州省贵阳市,地 处黔中腹地,贵阳市南部,东邻黔南州 龙里县、西接贵安新区,南连黔南州惠 水县、长顺县,北与南明区、观山湖区 接壤。下辖2镇7乡,18个社区服务中 心,共122个行政村,52个居委会。国 土面积964.32平方公里。花溪区先后 获得“国家级生态示范区”、“全国农 产品加工业示范”等国家级称号。 宏观分析---经济发展状况 贵阳市 2011-2014 年 P 亿元 2497.27 2500 2085.42 2000 1710.3 1500 1383.07 1000 500 0 2011 2012 年份 2013 2014 ●从左图可以分析出近几年贵 阳市的国民生产总值一直处于上 升状态,这也折射出贵阳市经济 社会持续健康平稳发展,经济社 会发展跃上新台阶。此外,贵阳 市2015前三季度,全市完成地区 生产总值1979.09亿元,同比增长 12.4%,增速比上半年提高0.3个 百分点,分别高于全国、全省5.5和 1.6个百分点,前三季度全市经济 运行呈现总体平稳、稳中有进的 良好态势。 宏观分析---经济发展状况 亿元 花溪区 2011-2014 年 P 500 ●从图中可以看出出近几年花 溪区的国民生产总值一直处于上 升状态,尤其是2013年较2012年 有大幅度的增长,这也折射出花 溪区经济社会发展跃上新台阶。 此外,花溪区2015年,1-10月区 域规模以上工业增加值完成 197.78亿元,同比增长8.1%,完 成市分解目标任务的76.4%。固 定资产投资完成377.39亿元,同 比增长19.6%,完成市分解目标 任务的84.3%。区域经济总体保 持平稳健康的发展。 450 400 362.52 350 300 250 200 150 100 50 0 2011 2012 年份 2013 2014 98.8 282.86 119.53 宏观分析---居民生活水平 (元) 25000 21796 20000 贵阳市2011-2014居民收入水平 23376 24961 19420 15000 10826 10000 7381 9592 8488 5000 ●从图中可以看出,近几年来 贵阳市城镇居民和农村居民的收 入水平存在一定的差距,但两者 都处于逐年上升的趋势,城镇居 民可支配收入在2012年突破两万 ,农村居民纯收入在2014年突破 一万,这折射贵阳市居民整体生 活水平在逐步的提高! 0 2011 2012 2013 2014 城镇居民可支配收入 农村居民纯收入 宏观分析---居民生活水平 (元) 25000 21785 22608 花溪区2011-2014居民收入水平 24374 ●从图中可以看出,花溪区居 民的收入水平基本与整个贵阳市 的平均居民收入水平持平,都处 于连年增加的趋势。但就农村居 民纯收入而言,花溪区的平均水 平在整个贵阳市平均水平之上。 因此,我们可以得出花溪区的居 民生活水平处于整个贵阳市中等 偏上。 20000 19318 15000 11327 10034 10000 7508 8665 5000 0 2011 2012 2013 2014 城镇居民可支配收入 农村居民纯收入 房地产市场分析---市场综述 ■楼市持续调整 2015年开年至今,频繁颁布政策刺激房地产市场,其中包括央行 的多次降息、公积金最低首付调整以及二房首付调整等政策。虽然没有 一线城市的影响明显,但贵州房产市场在一定程度上也有一定的回温。 01 ■房价有望回归 02 市场 综述 当前房地产市场虽然比较低迷,但房价整体上并未呈现大幅下降,尤 其是一些前期涨势迅猛的一、二线元/平米,期间有一定的涨跌,但总体处于 平稳状态。 03 04 ■去库存成为主旋律 经过持续十多年的楼市大好态势,全国房产库存也呈现出一个新高度。 就全国而言,2015年形成的供应,大约可以满足5年全国新增实物商品房 需求。贵阳作为全国房产市场的一部分,也存在大量的库存等着去除。 ■房地产金融风险将加快 过去几年随着银地产贷款门槛的提高,相当部分房地产开发企业 通过信托、理财、私募融资,来维持企业经营。而2015年我国宏观经济下 行压力依然较大,楼市调整依然处在“寻底”过程,信托、理财、私募到 期兑付风险将会明显上升。 房地产市场分析---现状分析 ●从图中可以看出,将2014年 前8月和2015年同期的数据分解可 见,以当年前8月的交易数据来说 ,2015年大贵阳区域土地总成交 数据虽然相比2014年有了比较明 显的下降,但是各月的土地成交 面积总量相对2014年来说相对稳 定。 房地产市场分析---现状分析 ●在土地成交价格方面,虽然 供应量下降明显,但是相对去年 同期,土地成交均价上升明显, 看来,“物以稀为贵”在土地领 域同样适用。 ●土地供应量下降,价格却在 上涨,这将进一步推高房地产项 目开发的土地成本并进一步体现 在未来的房价中,这个趋势继续 保持的话,贵阳房价走高是再明 显不过的事。 房地产市场分析---现状分析 在上图中我们不难发现, 贵阳市在2015年前8个月土 地成交量较去年同期大幅下 降的情况下,工业用地比例 上升幅度接近100%,在交 易面积上也比去年更多。在 贵阳调整产业结构、扶植中 小产业、建设新区、招商引 资和两条高铁陆续开通的多 重因素下,工业地产的高歌 猛进成为了略显黯淡的2015 年贵阳土地交易中的一抹亮 色。 房地产市场分析---现状分析 (元) 2015年贵阳市01--11月平均房价 6313 6253 6175 6054 6182 6153 6148 6283 6110 6400 ●从图中可以看出,2015年贵 阳01--11月份的平均房价基本在 6000元米/左右,其中最低价为 6054元/平米,出现在01月份;最 高价出现在6月份为6313元/平米 ,未出现大幅度的涨跌,整体处 于一个比较平稳的状态,从而也 折射出2015年贵阳市房地产市场 也较为平稳。 6200 6096 6094 6000 5800 5600 5400 5200 5000 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 均价 房地产市场分析---现状分析 2015年贵阳1-10月新建商品住宅价格指数 环比 月份 上月=100 1月 2月 3月 4月 5月 6月 99.7 99.6 100.2 99.8 99.8 100.1 去年同月=100 96.5 95.8 95.9 95.4 95 94.9 2010年=100 110.8 110.3 110.5 110.3 110 110.2 同比 定基 7月 8月 9月 10月 100.2 100.4 100.1 99.7 95.6 97.3 98.1 98.6 110.4 110.8 110.9 110.6 ●从图中可以看出,2015年 贵阳市1--10月份新建商品住宅 价格:环比来说,有跌有涨但 幅度很小,整体比较稳定;同 比来说,整体处于跌的态势, 也就是说2015年1-10月的价格 低于2014年同期价格的;但相 对于2010年的价格,整体来说 均有10%的上涨。 房地产市场分析---现状分析 2015年贵阳1-10月新建商品住宅分类价格指数 90m2及以下 环比 同比 去年同月 100 96.2 95.5 95.5 定基 2010年 100 112.7 112.4 112.7 环比 上月 100 99.9 99.7 100.1 90-144m2 同比 去年同月 100 96.8 96.3 96.4 定基 2010年 100 110.9 110.6 110.8 环比 上月 100 99 99.1 100.2 144m2以上 同比 去年同月 100 95.9 94.5 94.6 定基 2010年 100 109.1 108 108.2 月份 上月 ●从图中可以看出,2015年 贵阳市1--10月份新建商品住宅 分类价格:90m2及以下,环比 有跌有涨,同比整体下降,相 比于2010约有11%的涨幅;90144m2和144m2以上类,整体情 况和90m2及以下类似,但相对 于2010年涨幅没有其高。 100 1月 2月 3月 99.9 99.8 100.2 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 99.6 99.4 100.1 100.1 100.2 99.8 99.8 94.9 94.2 94.2 95.1 96.5 97 98.1 112.2 111.6 111.6 111.7 111.9 111.7 111.4 99.8 99.9 100.1 100.2 100.2 100.4 99.5 95.9 95.5 95.3 95.8 97.3 98.4 98.7 110.6 110.5 110.5 110.7 111 111.4 110.8 99.7 99.9 100.4 100.3 100.9 99.6 100.1 94.2 94.2 94.3 95.2 98 97.8 98.6 107.9 107.8 108.3 108.5 109.5 109 109.2 房地产市场分析---现状分析 (套) 9000 8500 2015贵阳1-11月商品住宅及商铺销售情况 8975 8608 8000 7500 7000 6500 6000 5500 5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 1615 1382 1515 814 784 1409 1652 1400 2931 5177 4887 7103 6596 6252 6782 6346 5568 757 923 850 ●从图中可以看出,2015年 贵阳市1--11月份商品住宅及商 铺的销售情况:商品住宅各个 月的销售量起伏还是较大的, 其中10月销量最高为8975套、 2月由于春节期间销量最低只有 2931套;商铺整体销量起伏不 大,总体在1000套/月左右。 商品住宅 商铺 房地产市场分析---现状分析 (元) 26000 24000 24456 22517 21122 20126 2015贵阳1-11月商品住宅及商铺销售均价 25480 ●从图中可以看出,2015年 贵阳市1--11月份商品住宅及商 铺的销售均价情况:商品住宅 整体相对稳定,基本在5000元 /平米左右;而商铺的销售均价 起伏较大,其中8月份最高 25480元/平米、2月最低只有 13733元/平米. 22000 20000 18000 15737 16000 13733 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 1月 2月 3月 4783 18628 17463 15511 18160 4611 4780 4961 5132 4891 4987 4939 5083 5050 5064 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 商品住宅 商铺 房地产市场分析---总结 从2015年贵阳房地产各项数据来看,贵阳市主城区传统房地产开 发模式在包含今年在内的未来数年中将不复前几年黄金时期全城开发 的火热景象,随着主城区开发成本(拆迁、土地、资金等成本)达到 高位,很多不具备雄厚实力的中小开发商撤离主城区的趋势明显,而 那些继续在该区域逐鹿的开发商也必须在开发时更加审慎。 与之相对的是,随着大贵阳区域的经济发展、基础设施建设的改 善,许多过去被房地产开发所忽略的县级区域成为了新的开发热点。 较低的开发成本、过去未被重视的市场需求都成为了房地产开发商在 这些区域大展的驱动力。但是较弱的消费能力和狭窄的市场容量 仍是这些区域房地产发展绕不过去的瓶颈。 而贵阳在国内产业转型,沿海工业逐渐迁入内陆欠发达地区的大 下,借着融入高铁网的历史机遇,向着轻工业、物流集散地和大 数据产业的方向进行产业调整。一旦这些产业能够真正在贵阳扎根, 成为贵阳经济发展的坚强后盾,贵阳房地产还将从中受益,迎来新的 发展机遇。 总结 项目周边 土地价值 第四章 项目SWOT分析 结论 土地价值——地理位臵 项 目 地 理 位 置 地位于贵州省第一高 等学府——贵州大学西、北 校区之间,处于花溪区老城 区中心地带边际。 地块南侧:花溪公园、与颐和 花园和麒龙溪园相邻 地块北侧:贵阳市花溪海洋学 校 东面:贵州大学北校区 西面:贵州大学西校区、与甲 秀南毗邻 土地价值——周边 周边——优势资源 学校:贵州大学(北区、新区)、贵阳市 花溪海洋学校、花溪一小、清溪社区花艺 托幼所 医院:花溪区人民医院 交通:甲秀南、溪北、花溪大道、花 溪车站 生活:花溪步行街、预建商业摩登大楼 资源:贵阳花溪国家城市湿地公园——十 里河滩、花溪公园 气候:冬暖夏凉,是贵阳的避暑胜地 土地价值——周边 周边——劣势资源 周边硬件设施基本没有,毗邻甲秀南,车辆来往噪音大,灰尘多,处于中心城区边际, 可能不太方便现代人的出行。 当外在不佳时,应注重内在的。 本项目应该合理增配硬件设施,适应时代的发展要求,在原有绿化的基础上,增大绿化率 ,打造舒适宜人的,沿种植高大树木,增加隔音效果,引进公交站点,以方便出行 ,打造花溪区人居典范。 土地价值——交通条件 块地周围的交通条件 地块毗邻甲秀南,项目西面已建有吉 林村站台。 交通状况: K203、255、223、210、888 快巴和高校专线车 土地价值——配套设施 供 水:市政供水,水费2.7元/方 供 电:民电0.49元/度, 商电1元/度 通讯设备:移动、联通、电信入户 安全管理:出入,保安,摄像头 小区入口:小区设2个大门 供 暖:自采暖 燃 气:管道煤气 电梯服务:品牌电梯 卫生服务:按时清理 停 车 位:640个 土地价值——邻近竞争楼盘素质 圈内商圈竞争分析 主要 商圈 商业 建筑 距离 面积 本案 档次 (平 方米) 周边 交通条件 零售模 式 竞争性 租赁价格 (㎡/月) 花溪 地下 商场 9300 2 紧邻花溪 大道、花 中低档 溪公园、 十里河滩 居住为主 百货、 商业街、 ★★★★☆ 购物中 心 180 摩登 107广 5000 场 2 紧邻花溪 中低档 大道、花 溪公园、 十里河滩 居住为主 商业街 ★★★★☆ 165 土地价值——邻近竞争楼盘素质 圈内住宅竞争分析 项目名称 班芙小镇 档次 交通条件 周边 与湿地公园 隔河相望, 毗邻贵州民 族大学 竞争性 ★★★☆ ☆ 房屋起 针对人群 价(㎡) 6480 中高端消费人 群 中高档 花溪贵筑与田园 交汇处,距花溪 二道150米,乘公交 202、203、204、 206、207到花溪 公园站下车即可 花溪御景 中高档 紧邻花溪大道,有 紧挨中 201、203、207、 学、配套设 254、小巴等车经过 施完善 中档 紧邻花溪二道,有 223、255,小巴等 车经过 与贵州大学 相隔不远, 交通便利 ★★★☆ ☆ ★★★★ ☆ 5600 中高端消费人 群 中低端消费人 群 中铁城 4400 土地价值——邻近竞争楼盘素质 小结: 综上所述,本项目在周边商圈服务主要为大 学生和本地居民,服务更为多样化,初步针 对为中低端人群,因此本案所在商圈上应往 商业种类上做文章。 在住宅产品上,本项目主打单身公寓,力 求做出差异化的产品,并合理设臵辐射范 围,选择适合消费群体,以增强自身竞争 力。 项目SWOT分析 ■S-优势 ?项目毗邻花溪公园,在花溪区地理位臵极佳; ?项目紧邻贵州大学、贵州民族大学等高等学府,两校区之间, 文化教育氛围浓厚; ?花溪是贵阳市规划中的文化景区、生态景区及金融区,故花溪 将在建设中投入更多的资金和力度,同时会在配套设施上有 所改善,使得公共资源有望增加; ?花溪的山水及气候有历史、文化的附加值,同时也是一种灵秀 之气,项目可打造集学习、娱乐、商业为一体的综合性新区。 01 02 SWOT 分析 03 04 ■W-劣势 ?项目所属区域为花溪,离市区较远交通不便,不能享有一些城 市的公共资源; ?周边配套不是很齐全,基础硬件设施少,虽能满足一般的生活 需求,但购臵高档商品需到贵阳市区内才能实现; ?花溪区在贵阳中属郊区,房地产价格空间有限,市民城内 工作城内居家的习惯三五年仍将持续,故郊区居家短期内很 难实现。 项目SWOT分析 ■O-机遇 01 02 SWOT 分析 ?目前项目所在区域还未有集学习、娱乐、商业为一体的项目出 现,这是一个很好的市场契机; ?在花溪的总体规划中花溪将作为贵阳市的风景区,所以人居环 境优势较其他片区强; ?随着花溪区招商引资工作的大力推行,和自身宜人的气候条件 ,花溪的外来人口数量将有所上升,市场机会增加; 03 04 ■T- ?贵阳市和花溪区其他高品质楼盘和的推出将对项目客户群产生 冲击; ?客户对花溪景观偏好的转移,以及对花溪未来的预期降低; ?目前整个房地产市场的低迷,和整体购买力不足对楼盘的影响 结论 结论 A 纵观本项目周边,极其宜人居住; 从项目的SWOT分析中,可以发现项目自身 的优势、劣势、机会和所在,有利于项 目做及时的市场调整,便于项目向良性方向 发展; 但是市场是在不停的变化当中,具体 操作还要根据届时市场情况做及时应 对策略。 B C 项目定位 总体定位 第五章 产品定位 客户定位 价格定位 总体定位 总体定位 集休闲健身、餐饮娱 乐、快捷酒店、绿色 住宅为一体的高品质 、休闲、娱乐的集合 体。 总体定位——趋势分析 从未来供应来看,不论购物中心、 商业街区或是主题商业的规划表明贵 阳商业项目正在往体验型、主题化、 一站式趋势发展。 体 验 娱乐 学习 健康 生活 文化 主题 休闲 总体定位——功能分区 贵州特色文化餐饮娱乐休闲城 功能分区 快捷酒店、商铺 绿色住宅 产品定位——商城 体验,生活,健康 产品定位——商城 主题类型 三大元素 建筑形态 现代 体验,生活,健康 盒子式 楼层数 租售策略 主力业态类型 楼层业态分类 共6层(含地下一、二层) 自持出租 轻便美食、电影艺术、活力健身、特色体验 负二层:底下停车场 负一层:超市、家居生活概念馆、厨艺生活馆、美妆药品 店 一层:文化餐饮 二层;密室逃脱、情感体验室、职业体验室 三层:影院、ktv 四层:健身房 家居生活概念馆 “新概念创意家居”不是单 纯强调概念,而是引导流行 ,更将概念与科技、与艺术 、与实用性能完美落地,实 现了高屋建瓴又脚踏实地, 真正的“内外兼修”。 家居生活 概念馆 注:图为无痕创意书架 hi生活概念馆 厨艺生活馆 为大家提供家庭式烹饪课程及 各类企业相关厨艺服务,让忙碌地现代 人回归厨房,感受美食的魅力及烹饪的 乐趣,引领全新家庭式烹饪风潮。 美妆药品店 期待更美的你 文化餐饮 丝娃娃 恋爱豆腐果 01 02 04 03 主打贵州特色小吃,贵州街 头常见的小吃不下百种,其中恋爱 豆腐果、黄糕粑、肠旺面、丝娃 娃、小米喳等特色小吃堪称魅力 十足、脍炙人口。 安顺裹卷 肠旺面 密室逃脱 刺激的情景体验,密室逃脱可以因不同的 设计思衍生出不同的主题 从古墓科考到蛮荒探险 从窃取密电到逃脱监笼 玩家尽可以在自己喜好的主题场景中扮演理想中 的角色凭借细致的目光,缜密的推理,强健的体魄和 齐心的协作,最终在时间内完成任务,获取 励。 情感体验室 让有心理压力、 心情不好、郁闷、 失恋的人 心理 的 不愉快 让 以 。 为那些情绪紧张 、压抑、等人 提供的一种舒缓情 绪的场所。 职业体验室 创新 主要 “创业模拟实训平台”提供从企业 注册到运营的诸多模块,采用“教练式” 讲授与学生“体验式”学习相结合的方式 ,为学生提供零成本、零风险的创业模拟 ,重点培养学生的创业意识、市场敏 感度和企业家; A B C “微格面试模拟系统”利用现代视 听设备,在装有摄像、系统的实验室 内模拟真实的面试活动,指导教师和学生 一起观看视频、分析优缺点,做针对性训 练,使学生掌握正确的面试技能; “职业生涯模拟平台”以角色扮演 为主要方式,通过测评发现学生独特的性 格和思维特点,并匹配对应的职业发展通 道,模拟完成不同的职业任务,以体验多 重职业发展道。 高清影院 高清影院打 造星级视听 享受 感受震撼 的场面,享受 天籁之音的韵 律。 请在此处输入您的文本 请在此处输入您的文本 量贩式ktv 尽情欢唱 健身房 产品定位——酒店、商铺 酒店、商铺 建筑形态 盒子式 楼层数 租售策略 主力业态类型 共6层 出售 快捷酒店 楼层业态分类 一层:银行、便利店、干洗店、便餐店 二层及以上:酒店 产品定位——酒店、商铺 配备优质齐全的生活服务 产品定位——住宅 绿色,环保,舒适 产品定位——住宅 住宅 楼层数 共11层 单元数 每层户数 户型 3个/栋 2户/单元(6户/层) 小户型(70-90平方米) 租售策略 楼层安排 出售 负一层:地下停车场 标准层 产品定位——住宅 B型:88.91㎡(约) A型:76.73㎡(约) 两房 两厅 一厨 一卫 三房 两厅 一厨 一卫 C型:95.55㎡(约) 三房 两厅 一厨 一卫 客户定位 客户定位 大学生(休闲城) 旅客(酒店) 居民(住宅) 其他广泛的消费群体 客户定位——消费群体 中心消费群体 周边大学内大学生消费群 周边1-2公里范围内居民 基本考虑以步行10-15 分钟作为核心辐射范围 补充消费群体 周边3公里范围内受花 溪公园、湿地公园、 主要以出租车、自驾车、 公交等交通方式到达 及本案吸引来的旅客 居民 价格定位——区位分析 价格定位——价格区间 本案地处花溪区 ,周边有贵州大 学老校区、新校 区、花溪公园、 十里河滩湿地公 园等丰富的资源 ,居民生活水平 中等偏上,条件 优越。 类别 商铺 酒店 住宅 商场 车库 价格 出售:均价25000元/平方米 出售:均价15000元/平方米 出售:5200-5500元/平方米 租赁:150-240元/平方米/月 出售:均价15.75万元/ 个 租赁:540元/平方米/月 财务效益 销售收入测算 第六章 建设投资估算 不确定性分析 经济效益评价 销售收入测算 序号 一 1 2 3 4 二 1 2 序号 项目名称 住宅 70户型 80户型 90户型 地下车库 酒店和商铺 商铺 酒店 项目名称 销售收入测算表 金额(元) ¥238,305,438 ¥111,411,960 ¥31,100,718 ¥32,792,760 ¥63,000,000 ¥300,000,000 ¥75,000,000 ¥225,000,000 金额(元) 面积(㎡) 36379.36 20256.72 5868.06 6306.3 10000 18000 3000 15000 面积(㎡) 25000 15000 租金(元/㎡/月) 面积比为16.67% 面积比为83.33% 租赁年限(年) 5500 5300 5200 6300 占住宅面积57.25% 占住宅面积16.58% 占住宅面积26.17% 每个车库占地25㎡,共有400个, 均价为15.75万/个。 单价(元/㎡) 备注 三 1 2 3 4 5 6 总计 商场 负二层停车场 负一层超市 一层美食城 二层生活体验馆 三层电影院与KTV 四层健身房 ¥3,695,580,000 ¥77,760,000 ¥842,160,000 ¥747,600,000 ¥553,500,000 ¥898,560,000 ¥576,000,000 ?4,233,885,438 37000 240个 6380 6230 6150 6240 6000 91379.36 540个/月 220 200 150 240 160 50 50 50 50 50 50 销售收入测算 占地面积-收入对比图 在本项目中,商场盈利占比最高,原因是商场的盈利模式为租赁,取其年限为50年,故预计 收益最高(在未考虑资金的时间价值以及不确定的风险的情况下计算所得)。 建设投资估算 序号 一 二 1 2 3 三 1 项目 土地费用 前期费用 前期规费 前期工程费用 其他前期费用 建安工程 土建与装修 设备及安装工程 金额 ¥233,334,500 ¥29,333,480 ¥22,133,444 ¥5,533,361 ¥1,666,675 ¥110,417,296 ¥80,303,488 ¥30,113,808 单价(元/m2) 3500 440 332 83 25 1100 800 300 计算面积(m2) 66667 66667 66667 66667 66667 100379.36 100379.36 100379.36 备注 目录 四 五 六 七 1 2 公共基础配套费 公共基础设施费 后期成本 小计 间接费用 不可预见费 ¥1,204,552 ¥34,932,017 ¥3,412,898 ¥412,634,744 ¥32,185,510 ¥12,379,042 12 348 34 100379.36 100379.36 100379.36 按(一)-(六)的3% 2 八 财务费用 合计 ¥19,806,468 ¥444,820,254 60%,8%利率,一年 ●财务费用按照建设总成本的60%的贷款额度,贷款利率8%,贷款一年计算。 根据建设投资估算表可 以看出,整个项目建设总投资共¥444,820,254元(约4.44亿元)。 不确定因素分析 土地费用、建筑安装工程费、租 售价格、开发期与租售期、建筑 盈利最大的商场部分,出租 周期为50年,时间长,市场 变动大,资金回收有风险。 容积率及有关设计参数、资本化 率、贷款利率等的变动。 所有的收入均为预测所得,在 实际中,随时间的变动,市场 价格会不断变化。 其他难以预测的因素 经济效益评价 ●从出售部分损益表可以看出,本项目在目前市场行情下,总投资约为2.6471亿元,销售收入约为 5.3831亿元,税后利润1.3226亿元,投资收益率为49.96%,故本项目从经济上可行。 ●从出租部分损益表可以看出,本项目在目前市场行情下,总建设成本约为1.8011亿元,租金收入约为 36.9558亿元,考虑资金时间价值后的投资收益为9.4887亿元,故本项目从经济上可行。 出售部分损益表 出租部分损益表 序号 项目 销售收入 建设总投资 销售税金及附加 土地 金额(亿元) 5.3831 2.6471 0.1518 0.8208 序号 一 二 三 四 项目 租金收入 建设成本 管理成本 税金及其它 金额(亿元) 36.9558 1.8011 1.8477 14.8679 目录 二 一 三 四 五 六 七 八 税前利润 所得税 税后利润 投资收益率 1.7634 0.4408 1.3226 49.96% 五 六 投资收益 投资收益(考虑资金 的时间价值) 18.4390 9.4887 投资风险分析及规避方式 第七章 风险性分析 规避方式 风险性分析 投资风险 自然风险 A B 请在此处输入您的文本 请在此处输入您的文本 政策风险 国际风险 F C 经济风险 社会风险 E D 技术风险 风险性分析 由于花溪有天独厚的自然,气候条件,旅游 文化和众多学府,而项目地处贵大南北区及花溪公 园旁,优质的让项目规避了很多不确定风险。 本项目主要从政策风险和经济风险进行分析。 风险性分析 政策风险 经济体制的 房地产制度变革 住房制度 土地使用制度 风险性分析 ? 对房地产投资影响较大,同时又是可以预测、可以规避的 主要风险是经济风险。 风险性分析 利率风险 当利率上升时,房地产开发商和经营者的资金成本会增加,消 费者的购买随之降低。因此,整个房地产市场将形成一方面 生产成本增加;另一方面市场需求降低。这无疑会给投资者经营 者带来损失。 经济 风险 购买力 风险 因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市场消化, 造成经济上的损失。购买力风险是一种需求风险,在市场经济体 制中,需求是一个非常不定的因素。 规避方式 具体措施 研究宏观政策变化 防范城市规划带来风险 加强市场调查研究 了解主要可能消费人群 时刻关注金融变化趋势 通过良好的管理控制风险 总述 第八章 总述 总述 ■市场 从2015年贵阳市房地产各项数据 来看,目前贵阳市房地产市场虽然 没有了前些年的火热,房价也有所 下降,但整体还是比较稳定的。此 外,随着大贵阳区域的经济发展、 基础设施建设的改善,非主城区成 为了新的开发热点,而花溪又具有 得天独厚的优势。 ■项目 虽然本地块开发面积比较小,不 具备规模效益,但其地理位臵却有 得天独厚的优势,借助毗邻贵州大 学的优势,本项目的商城将大学生 作为主要的目标客户,根据大学生 的消费特点,旨在引入情感体验室 、职业体验室、密室逃脱等新兴休 闲娱乐场所。 ■政策 为了进一步刺激全国房地产市场 ,今年以来国家多次颁布利好政策 :解限人口、解限户型、解限外购 ,降利息、降首付、降税收,调整 公积金等,这些政策在一定程度上 ,对贵阳房产市场有刺激作用,也 是的目前的市场比较稳定。 ■财务 结合贵阳市以及花溪区的平均居 民收入、消费水平,同时参考贵阳 市商品住宅以及商铺的销售均价, 再考虑花溪区的优势以及本地 块的地理优势,按照售/租8:2的比例 ,制定了合理的价格,经过初步的 计算,本项目的整体收益还是比较 乐观的。 The End 感谢您的观看!

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