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朱中一:房地产调控长效机制的框架和主要内容

   

  联合主办,主题是“地产远见:重启的世界”。朱中一发表了《长效机制政策谋求行业转型发展》的致辞暨主旨,对房地产调控长效机制的目标和内容做了详细解释。

  朱中一回忆,时任国务院副总理李克强早在2012年1月就要求住建部研究房地产长效机制的问题了。2014年3月,中央、国务院在《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》中提出,调整完善住房、土地、财税、金融等方面政策,共同构建房地产市场调控长效机制。“这是我在中央中首次见到对长效机制的明确要求。”朱中一表示。

  2016年12月中央提出的“房住不炒”之后,近两年中央还一再强调不将房地产作为短期刺激经济的手段,稳地价、稳房价、稳预期,因地施策,一城一策,全面落实城市主体责任等内容。7月24日召开的房地产工作座谈会亦强调长效机制及实施方案。

  近几年,国务院有关部门在构建、完善长效机制和基础制度,如市场的监测、预警预报制度、住房信息的联网制度等方面做了很多工作。一些城市也结合实际,在住房发展规划和促进当地市场平稳健康发展文件中,制定了长效机制实施方案。

  基于此,朱中一认为,长效机制的框架和主要内容已比较清晰:“制定、实施房地产长效机制及其实施方案,首先要房住不炒的定位和不将房地产作为短期刺激经济的手段,这有利于房地产按照自身的规律平稳发展,也有利于国家经济转型升级发展的大局。”

  “长效机制的目标,一是促进市场平稳健康发展,近期主要是稳地价、稳房价、稳预期;二是解决好百姓的安居宜居。”朱中一分析指出了长期机制的三点内容:一是明确规划期内的住房发展目标,完善市场与保障相结合、租购并举的住房制度,发展租赁住房;二是与住房制度、住房发展匹配、联动的房地产金融信贷制度、土地供应制度、财税制度;三是房地产市场的监管、整顿与调控。

  朱中一强调,房地产是不动产,房地产市场是区域性强的市场。对房地产市场的调控,朱中一要实行“联动”,即国务院有关部门、省、自治区负责指导、监督,城市承担主体责任。城市按照长效机制的要求,制定实施“一城一策”方案,组织编制住房发展规划;对出现的问题,及时采取针对性的措施,包括经济的、法律的和必要的。

  “实践证明,这种调控机制和地方采取的措施,是必要的,也是有效的。”他举例说,长沙从2019年4月起停止执行家庭第二套住房的契税优惠政策,深圳从上月起将个人住房转让免征年限由2年调整到5年,这种用财税政策调节住房需求的办法,更符合长效机制的要求。

  朱中一直言,在当前疫情防控常态化、经济下行压力大、美国挑畔不断、国内稳定和发展任务艰巨的情况下,仍不将房地产作为短期刺激经济的手段,仍防止资金违规进入房地产市场,充分显示了中央社会稳定、促进经济转型的决心,房地产调控、稳定房地产市场的决心。从业者应要从大局出发,充分认识实施长效机制的重要性,共同好房地产平稳健康发展的市场。

  朱中一解释说,“从市场需求看,我国2019年年末常住人口的城镇化率为60.6%,户籍人口的城镇化率为44.38%,要达到发达国家70%以上的水平起码还要十多年时间。城市的新增人口、新就业人员都需要住房。城镇老旧小区、棚户区的量还很大,今年新开工的城镇老旧小区就有3.9万个。再加上养老与健康地产、文旅地产、物流地产等业态的发展,及在向行业两头延伸方面,未来房地产的发展空间仍然是很大的。”

  但就全国而言,在绝大多数居民的住房条件已明显改善后,房地产由快速增长向平稳发展是大趋势,由数量增长型向品质提升型的转型是大趋势,行业集中度还将进一步提升。

  朱中一希望房企能政策、市场,精准地分析市场,高度重视企业的融资和现金流,高度重视产品的质量和企业的信誉,努力夯实基础,切实改变长期靠高杠杆、高负债运行和粗放式的经营管理局面。

  “企业更要绿色发展与诚信、品牌、社会责任,不断构建并提升绿色健康产业链、供应链水平,为行业的平稳健康发展做出贡献。”朱中一说。

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