2020房地产估价师《经营管理》提升训练（二十六

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　　1、某房地产开发项目的成本利润率为45%，开发周期为3年，则该项目的年成本利润率为15%。()

　　『答案解析』本题考查的是成本利润率与销售利润率。成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率。成本利润率除以开发经营期的年数，也不等于年成本利润率，因为开发成本在开发经营期内逐渐发生，而不是在开发经营期开始时一次投入。参见教材P189。

　　『答案解析』本题考查的是成本利润率与销售利润率。成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率。参见教材P189。

　　『答案解析』本题考查的是成本利润率与销售利润率。在计算房地产投资项目静态开发成本时，融资费用不需要计算利息。参见教材P191。

　　4、某投资者以8000万元购买一栋写字楼用于出租经营，其中的40%为银行提供的抵押贷款，其余为自有资金，经营期内年平均利润总额为1000万元，所得税率为25%，则该项投资的资本金净利润率为()。

　　『答案解析』本题考查的是资本金净利润率。资本金净利润率=年税后利润总额或年平均税后利润总额/资本金=1000×(1-25%)/(8000×60%)=15.63%。参见教材P199。

　　5、某投资者以160万元购买一个商铺用于出租经营，其中的60万元为银行提供的年利率8%、期限10年、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自有资金。若该商铺的年租金收入为30万元，不包括还本付息的年运营费用为年租金收入的25%，所得税率为25%，则该项投资的税前现金回报率为()。

　　『答案解析』本题考查的是现金回报率与投资回报率。选项A描述的是投资回报率的概念，现金回报率是每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率;选项D错误，投资回报率考虑了物业升值带来的收益，现金回报率的现金报酬不包含物业升值带来的收益;选项E正确，现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力。参见教材P201。

　　7、某投资者于2013年1月以1000万元购买一写字楼用于出租经营，购买资金中的500万元为年利率7%，期限10年，按年等额还本付息的抵押贷款，2014年该写字楼税后现金流量为60万元，且市场价值增加5万元，在考虑增值收益的情况下，2014年该项投资的投资回报率为()。

　　『答案解析』本题考查的是现金流量图。按期末惯例法绘制的现金流量图，时间轴上的时点n表示第n个计息周期的期末。参见教材P146。

　　9、从分析层次上看，区域房地产市场分析应对研究区域总的房地产市场及各专业市场的供需状况进行分析。()

　　『答案解析』本题考查的是房地产市场分析的概念与作用。区域房地产市场分析，是研究区域内所有物业类型及总的地区经济，是对某一特定地区总的房地产市场及各专业市场总的供需分析。参见教材P136。

　　『答案解析』本题考查的是性分析的概念。性分析的目的在于：(1)找出影响项目经济效益变动的性因素;(2)研究不确定性因素变动引起项目经济效益值变动的范围或极限值，分析判断项目承担风险的能力;(3)比较多方案的性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从中选出不的投资方案。参见教材P223。

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