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中国房地产发展的公共政策分析

   

  《2003以来年中国房地产发展的公共政策分析》--以广州市为例 2012年12月07日 从2003年中国住宅领域市场化主导地位确立至 今的十年,也是中国以每年1850万人口城镇化的十 年,中国住宅市场供需双方都发生了快速的增长, 有成绩、有教训,值得总结与反思 根据中国统计年鉴,2002年末全国城镇实有房 屋建筑面积131.8亿平方米,其中住宅建筑面积81.9 亿平方米,以城镇常住人口计算的人均住房建筑面 积为16.3平方米。需要知道,1996-2002年中国城 市住房建设刚刚经历了一个历史性大发展,6年 间城镇住宅存量面积增长了144%,以城镇常住人口 计算的人均住房建筑面积则增长了88%。 2003年以来则是中国城市化的大发展时期。 2003-2011年的9年间,全国城市化率从40.53%提高 到51.27%,年均增加1个百分点,城镇人口从5.24 亿增加到6.91亿,净增加了1.67亿人,年均增加近 1850万人,同期城镇户籍人口净增加了约1亿人口。 虽然有城市人口规模快速扩张的巨大压力,这十年 来中国城镇住房事业的发展在整体上是与城市化进 程同步的。到2011年末,全国城镇住房存量面积约 160亿平方米,接近2002年末的两倍;全国城镇按 户籍人口计算的人均住房建筑面积为31.6平方米, 但如果考虑全部城镇常住人口,人均住房面积只有 23.2平方米。相对于中国城市化中长期需求来说, 城镇住房的供应总量仍然面临一定短缺。 这十年来,中国住房供应能力有较快的提高。 2003年全国全社会(含农村)房屋竣工面积为20.2 亿平方米,其中住宅竣工面积为13亿平方米。2010 年,这两个数字分别为30.4亿平方米和18亿平方米, 增幅都在50%左右。2003年以来,中国城镇住宅每 年竣工量从600万套稳步增加到900万套左右,相当 于城镇地区每千人年新增住宅11-13套,达到发达国 家住宅建设最时期的水平。没有城镇住宅的商 品化和市场化进程,这么大的供应增长量是难以想 象的。如2010年城镇竣工住宅建筑面积8.68亿平方 米中,6.34亿平方米为房地产开发企业提供的商品 住宅,竣工商品住宅套数602万套,城镇住宅商品化 率从2003年的61.5%上升到2010年的73%。 住房商品化不仅激发住房供应能力激增, 也带来了多方面的经济利益,对国民经济影响 深远。2003年全国城镇房地产投资约1万亿元, 2011年上升到6.2万亿元,占固定资产投资比 例相对稳定,保持20%~22%左右,但占P 比重翻了将近一番,从2003年的7.48%上升到 2011年的13.09%。 (一)房地产开发投资总额增幅收窄 数据来源:广州市统计局 2003年1-11月广州市房地产投资累计增长率走势 10.40% 8.80% 6.00% 5.10% 5.20% 4.10% 3.10% 5.60% 5.30% 2.60% 0.00% 2.00% 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% 12.00% 1-2月 1-3月 1-4月 1-5月 1-6月 1-7月 1-8月 1-9月 1-10月 1-11月 2003年广州市房地产调控政策分析 2003年1-11月份,广州市完成房地产投 资324.56亿元,同比增长2.60%,而2001年、 2002年分别增长8.8%、10.2%。房地产开发 投资增幅收窄,主要原因是,2003年以来, 国家对房地产开发调控力度加大,从政策上、 银行贷款上加强调控,加之广州市房地产开 发经过近年来快速增长,目前已进入稳步发 展期,因此,2003年以来房地产开发投资呈 现平稳增长态势。 (二)房屋销售形势良好 2003年全市十区房屋成交登记面积为1638.87万平方米,较 2002年同期增长了15.83%(2002年为19.12%)。其中,预售商品 房成交登记面积突破了1000万平方米大关,达1046.54万平方米, 同比增长12.66% (2002年为14.73%);二手房屋成交登记面积为 592.32万平方米,同比增长21.89%(2002年为28.54%), 已是连续六年增幅超过20%,二手房屋成交的多年快速增长为拉动房 屋整体成交的增长起到举足轻重的作用,并随着所占份额的不断提高 产生更明显的影响。2003年各项成交登记面积增幅指标均较2002年略 低,但依然保持了双位数的增长,显示了快速持续增长的态势。 2003年全市房屋成交登记金额首次超过600亿元,为603.99亿元, 较2002年增长了8.14%。其中,预售商品房成交登记金额为443.95亿 元,同比增长2.75%;二手房屋成交登记金额为160.04亿元,同比增 长26.56%。金额各项增长指标均低于面积增长指标,显示了2003年 全市房屋整体成交价格持续走低。 (三)预售商品房成交价格稳中有降 2003年,广州市预售住宅的成交均价为3888元/平方米,较2002 年的4143元/平方米下降了6.16%。广州市预售商铺的成交均价为 8090元/平方米,较2002年的9017元/平方米下降了10.28%;广州市 预售办公楼的成交均价为7613元/平方米,较2002年的9291元/平方米 大幅下降了18.07%。 (四)住宅所占份额上升 对2002年、2003年住宅、商铺、写字 楼的预售、二手成交面积进行对比,住宅 仍占据主要地位,预售、二手住宅所占份 额较2002年有不同程度的上升,显示住房 消费有效需求依然充足,住房消费形势持 续看好。商铺、办公楼方面,预售所占份 额比2002年均有下降,这与供应量有很大 关系;而二手所占份额比2002年有所上升, 显示广州的营商继续看好。 (一)市场总体形势分析 2004年广州市房地产调控政策分析 今年,我市房地产市场继续保持稳定、健康、持续有序发展的良好 态势,十区房屋交易总量为450.09万平方米,金额185.10亿元,分别比 去年同期增加42.76%和47.60%。在市场有效需求依然保持旺盛状态下, 商品房供应量适度增加,成交量大大超过供应量,二手房屋交易大幅攀 1、供应量适度增长今年,全市十区批准预售的商品房项目共96个,批准预售单元为33175 套,可预售总面积为135.22万平方米,比去年同期增长7.22%。其中,原八 区批准预售的商品房项目共39个,批准预售单元为10809套,可预售总面积 为78.58万平方米,比去年同期增长17.21%。 2、商品房成交及二手房屋交易均大幅增长 今年,全市十区商品房成交量为298.00万平方米,成交金额为141.15 亿元,分别比去年同期增长44.93%和49.98%。其中,原八区的商品房成交 22154,成交量为207.18万平方米,成交金额为113.83亿元,分别比去年 同期增长52.78%、49.56%和53.93%,是近五年来出现的最大增幅。登记 的成交面积远远超过同期批准预售面积,市场有效需求旺盛。另一方面,今 年,全市十区二手房屋成交量达152.09万平方米,成交金额为43.95亿元, 分别比去年同期增长38.68%和40.42%,其中,原八区的二手房屋成交 11640,成交量为113.50万平方米,成交金额为36.77亿元,分别比去年 同期增长45.45%、33.73%和31.23%,二手房屋成交量占同期房屋交易总 量比例为35.39%。原八区房改房上市交易仍保持大幅增长,今年,房改房 上市成交3666,成交面积为28.33万平方米,成交金额为73.82亿元,分 别比去年同期增长43.71%、64.59%和62.00%,二手房屋交易的活跃将进 一步推动商品房市场的兴旺。 3、成交价格回升 各类商品房的价格均比去年同期和上一年有不同程度的上升,其中,商 铺和多层住宅的波动幅度较大。值得注意的是,虽然住宅的整体价格与去年 同期和上一年相比均有所回升,但高层住宅的价格仍有小幅下降,十区和八 区的高层住宅均价与去年同期相比分别下降3.87%和0.16%,与上一年相比 下降0.30%和0.54%。 (二)2004年广州房地产政策动向 1、广州实施新基准地价 广州市国土房管局发布了新的基准地价并于2004年9月1日起实施。此 次公布的基准地价采用网格点地价的形式,每300米300米的面积作为一 个网格,制定一个地价,广州市分为若干个地价网格,广州一些繁华段 的商业线价要实行加价。此外,广州市国土房管局和市物价局将根据土 地市场的变化情况每年对网格点价格和商业线价进行调整。 广州新基准地价的建立制约了开发商的土地储备;使房地产开发成本 上升;有利于外地开发商进广州;有利于广州房地产市场更加规范。 2、广州土地出让金一次缴清 为了规范广州市经营性土地市场的管理,有效 土地出让的收益,广州市从2004年1月1日 起实行土地出让金一次性缴清的做法。 实行土地出让金一次性缴清,将会有效地控制 土地开发,商品房供应量有可能减少。而由于房地 产开发门槛提高,实力差的发展商难以参与房地产 开发,楼盘烂尾问题也有望改观。过往由于发展商 未缴清地价,引发的无理房产证等各种纠纷也 将会因此而减少。同时,土地出让金一次性缴交使 得房地产开发门槛将被大幅提高,因此,实力稍弱 的开发商将难以继续涉足房地产开发,市场将逐渐 被财雄势大的地产巨头所占据。 2005年广州市房地产调控政策分析 2005年,广东房地产开发投资总体保持平稳增长态势,商品房销售情况 良好。 (一)、2005年的主要情况 广东房地产开发投资连续五年增速低于全社会投资增速,近两年多来, 广东房地产开发投资每月增速基本上低于全国15个百分点以上,房地产开发 投资占全社会固定资产投资的比重从2002年的28.1%下降到2005年的21.5%。 从发展周期看,仍处于稳定发展阶段的调整期。 1、房地产开发投资低速平稳发展 2005年广东房地产投资运行态势平稳,每月增速在10%左右波动,全年 完成投资1498.28亿元,增长10.5%,增速比上年回落1.6个百分点,占全社 会投资比上年同期下降1.2个百分点。2005年广东房地产开发投资总量在全 国排位首次跌到第三位,房地产开发投资增速在全国居倒数第4位,比全国 平均水平低9.3个百分点。 2、商品房屋市场需求畅旺 2005年全省商品房屋销售建筑面积3 693.85万平方米,同比增长21.2%; 销售额1383.87亿元,同比增长30.7%,销售建筑面积和销售额的增长速度分 别比上年同期提高11.9个、11.5个百分点。各种物业类型的房屋销售建筑面 积和销售额均有两位数的增长。其中办公楼的销售建筑面积和销售额增长最 快,分别增长64.9%和68.9%,住宅销售建筑面积和销售额分别增长20.0%和 29.7%。住宅市场以自住型需求为主,投资比例不高。 3、房地产开发投资直接到位银行贷款略有增长 受国家宏观调控政策的影响,今年前11个月广东房地产开发投资中本年到位 的银行贷款一直负增长。全年房地产开发投资中本年到位资金2102.62亿元,同 比增长12.8%。其中本年到位的银行贷款351.78亿元,同比略增5.4%;到位的利 用外资32.64亿元,下降14.7%;到位自筹资金642.04亿元,增长26.8%,到位的 定金和预付款832.95亿元,同比下降0.7%。 (二)、存在的主要问题 房地产业在总体上保持较好增长态势,但也存在着影响房地产市场进一步持 续健康发展的问题。 1、商品房平均价格总体呈上涨趋势 2005年广东商品房屋每平方米平均价格3746元,同比增长7.7%。从物业类 型看,商品住宅和其他类型的房屋销售价格增长较快,2005年广东商品住宅每平 方米3561.31元,同比增长8.1%;其他类型房屋每平方米3151.18元,同比增长 9.8%。 2005年广东房价上涨的主要原因:一是由于市场自身的持续发展与供求关系 的变化引致。近年来广东城市化进程加快,土地资源日益稀缺,人民收入提高下 改善性居住需求增长使住宅产品结构升级,高端产品增多,房价呈结构性上涨。 二是自住型需求为主的住宅需求增长呈刚性,土地、增量和存量住宅供应有所减 少,供求关系日趋紧张,直接引致房价持续增长。三是房地产市场存在某些炒作 和违规行为,个别机构和在并不真正了解市场供应的情况下发布失真信息, 客观上加剧了购房者的紧张心理,引起房价不断走高。 2、阶段性土地供应紧缺 从2005年土地市场情况看,随着国家对土地的控制越来越严 格,土地市场招投标的规范,开发商储备土地的难度加大。2005 年广东房地产开发企业本年购置土地面积2822.29万平方米,比 上年同期减少133.93万平方米,同比下降4.5%;本年土地购置费 209.02亿元,同比下降1.7%。本年完成开发土地面积2040.48万 平方米,比上年同期减少186.71万平方米,下降8.4%。本年成交 的土地价款152.10亿元,同比下降25.5%。另外由于现有土地存 量分布不均衡,少数开发商手中囤积大部分的土地,中小发展商 大多没有储备土地,在土地拍卖中实力不如大发展商,因此一部 分发展商没有土地维持公司运作,这也是导致2005年“地荒”的 一个重要因素。 2006年广州市房地产调控政策分析 (一)、商品房批准预售情况 1、商品房批准预售各用途情况 (二)、房屋交易登记面积情况 1、房屋交易登记面积各用途情况 新建商品住宅交易登记面积占新建商品房交易登记总面积的 80.1%;存量住宅交易登记面积占存量房交易登记总面积的66.8%。 2、房屋交易登记面积一二手份额情况 存量房交易登记面积占房屋交易登记总面积的42.5%,存量住宅交易 登记面积占所有住宅交易登记总面积的38.2%,如下图: 2006年新建商品房和存量 房交易登记面积占比图 新建商品房 57.5%存量房 42.5%根据总的趋势来看,今年四季度的广州 房地产市场成交量不太乐观,成交面积和成 交金额将继续萎缩。而且,由于中心城区今 年楼价上涨幅度较大,第四季度和明年上半 年中心城区楼价上涨幅度会放缓,但因供应 量减少会略有上涨,总体均价会因产品供应 结构和交易量而小幅震荡。同时,中心城区 和非中心城区商品住宅的均价差距会缩小, 投资商业也许会比住宅更有吸引力;在一手 楼价上涨、供应量少的城区,二手住宅也还 有较大的升值空间。 2007年广州市房地产调控政策分析 (一)2007年房地产行业投资概况 2007年1—12月行业投资概况:房地产开发投资增长有所加快,1—12 月,房地产开发投资完成25280亿元,增长30.2%,增速同比上升8.4个百分 点。房地产开发投资增长有所加快。1—12月,房地产开发投资完成25280亿 元,增长30.2%,增速同比上升8.4个百分点,比今年1—11月回落1.6个百分 点。房地产开发投资占城镇投资的比重为21.5%,同比提高0.7个百分点。 (二)房地产市场出现降温 1、从角度,为了“和谐社会”的目标,加大干预力度。从经济 方面来说,房地产占用了大量资金,使我国在科技创新和产业创新上的投入 降低,并使产业的制造成本提高,给我国的经济发展留下隐患。从社会方面 来说,房地产投机行为使大量社会财富在短时间内流向少数人的手里,引起 财富杠杆发生严重倾斜,最终造成社会发展的不平衡,导致“两极分化”, 加剧社会的动荡因素,社会的和谐稳定。各级为了实现“和谐社会” 的目标,利用的力量干预住房市场,对房地产开发行为控制严格,并拓 宽住房供给的渠道,增加限价房、经济适用房和廉租房等的供给。 2、从金融角度,银行实行紧缩政策。我国的房地产金融产品 单一,主要是直接融资方式,即从银行贷款。由于资金巨大,房地 产开发对银行的依赖一旦发生变化,会造成房地产与银行直接受到 来自对方的冲击。房地产市场一旦泡沫破裂,银行的损失将难以估 量。为了减少风险,银行实行紧缩政策。 2007年几乎每个月,楼市都在承受来自“政策”、“金融”、 “土地”等方面的影响,而影响大小,则或强或弱地体现在成成交、 供应和楼价上。 2008年广州市房地产调控政策分析 (一)、商品房市场行情 1、商品房交易情况 1-11月,广州十区商品房新批量为841.07万平方米,同比增长 12.52%;广州十区商品住宅交易量为630.11万平方米,同比下降 38.23%。1-11月商品房供销比为1.33,其中住宅供销比达1.48。 2040 60 80 100 120 商品住宅批准上市面积商品住宅销售面积 2、商品住宅价格走势 从1-11月广州商品住宅交易价格走势来看,第一季度均价有所回落,4 月价格再度过万,5月楼价开始回落。下半年随着大量郊区盘入市及楼盘打 折促销,6-8月楼价持续回落。9月均价更降至8244元/平方米,回落于去年7 月前水平。到10和11月,随着中心城区新盘交易量的增加,楼价再次回升至 9000以上。总体来讲,楼价处于下降趋势,但仍维持高位水平。 20004000 6000 8000 10000 12000 14000 (二)、房地产开发经营情况1、供求情况 1-11月,广州商品房竣工面积638.78万平方米,同比上升4.85%。从 竣工面积走势来看,竣工面积在1-7月涨幅保持在4成以上,但到8月后,累 计涨幅迅速回落至一成左右。到9月累计涨幅更不足一成,10月涨幅更不 足3%,11月累计涨幅约为5%,可见下半年现房供应量明显大幅下降。而 从销售面积来看,前11个月销售面积持续呈现下滑,下半年同比降幅有所 减小,但到11月累计降幅仍达26.60%。 300600 900 1200 1500 -40%-30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 商品房竣工面积 商品房销售面积 商品房竣工面积同比增长率 商品房销售面积同比增长率 2、土地开发购置情况 1-11月,土地购置面积185.52万平方米,同比下降26.32%;土地开 发面积182.76万平方米,同比下降13.76%。回顾今年土地市场拍卖情况, 截至12月16日,随着花都和番禺地块顺利出让,今年土地拍卖划上句号。 全市十区共出让住宅用地19,规划建筑面积约290.16万平方米。 (三)、当地房地产企业运行状况 2008年随着房地产市场进一步萎缩,开发商经营也受到较大。 相比于大开发企业,一些小开发商在市场低迷时期积极拿地。去年由于 大部分土地都是由大开发商拍得,中小企业几乎没有机会拿地。但随着 今年市场情况的逆转,今年大部分拍卖土地都是有中小企业拍得,显示 中小房企在逆市中努力寻找开拓机会。 总结:自2007年底楼价达到顶峰后,2008年首季度穗楼市成交一直 低迷。但无疑从全年的情况来看,楼市的供应量仍明显大幅领先于需求 量,供求之间的差距仍较大。尽管10月楼价在中心城区高价盘支撑下有 所回升,但与去年相比楼价仍处于下降趋势,楼市仍维持“量价齐跌” 的局面。 2009年广州市房地产调控政策分析 与2009年全国房地产市场形势的发展相一致,广州的房地产市场在过 去的一年中经历了戏剧性的变化。2009年,广州市住宅用地成交活跃,开 发商对后市持乐观态度,国企和上市房企积极拿地。 总体而言,2009年广州市土地及商品房市场出现一定幅度的升温,受适当 宽松的货币政策和较为温和的宏观政策面的支撑,广州市商品房市场交易、 投资活跃,成交量同比大幅度增长,均价逐步回升,市场信心增强,市场 观望气氛消退。 (一)房地产市场总体运行情况 1、土地出让显著增加,住宅用地出让居首 2009年广州市共出让用地1265.53万平方米,同比增长45.1%。其中 出让住宅用地447.76 万平方米;商服用地201.25 万平方米;工业用地 250.45万平方米。 2、房屋交易大幅回升,成交金额增长超过7成 2009年广州市房屋成交面积2300.44万平方米,比上年同期增长 67.0%,成交金额1667.70 亿元,增长73.2%。一手房成交面积同比增长 58.8%,成交金额同比增加62.1%,;二手房成交面积同比增长75.6%, 成交金额同比增加98.8%,显示2009年广州市房屋交易呈现大幅回升,具 体如下表。 2009年广州市一、二手房屋成交情况 面积单位:万平方米 金额单位:亿元 3、各类新建商品房成交量回升,住宅增长最明显2009年,广州市各类新建商品房成交面积互有增减,其中住宅一 支独秀,增长76.9%。成交价格方面,写字楼和商铺的成交价格同比增 长较大,住宅的成交价格与2008年相比只有0.1%的升幅,较为稳定, 主要是上半年价格较低所致,具体如下表。 2009年广州市新建商品房成交情况 数值 同比 数值 同比 数值 同比 数值 同比 成交量 1117.9058.8% 978.32 76.9% 45.52 9.7% 61.06 -6.4% 成交均 97262.1% 9346 0.1% 14093 16.6% 11314 5.4% 商铺 指标 全年新建商品房 合计 住宅 写字楼 (二)、楼市运行影响因素分析 影响2009年广州楼市的因素有很多,主要是政策利好、流动性充裕、 预期改变、通胀担忧等起到重要作用。 1、多项支持政策激活购房需求 2008年底至2009年初国家和地方公布一系列支持、鼓励购房的政策, 主要包括:房贷优惠政策,通过降低首付,使得首次置业者购房门槛降低, 在贷款利率方面,不仅对于首次置业和换房实行七折优惠,银行在实际竞 争中对多套物业购买者也有相当大的利率优惠,大大减轻了购房者供楼负 担,刺激购房需求的作用明显,二手房明显受惠;营业税、契税、个税等 税费减免政策,购房者税赋减轻,大大活跃了市场交易行为。 上述两项政策以及其他政策对于增强楼市购房者置业投资信心,起到 了好的作用。政策利好激活了购房需求,改变了市场对于楼市运行轨迹的 看法,使得2009年楼市很快走出2008年的低谷和下降通道。 2、流动性充裕 国家为应对受全球金融危机影响,遏制快速下滑的国内经济,央行货 币政策转向,由原先适度从紧改为“适度宽松”。宽松的货币以及充 足流动性让房地产行业受益,楼市也不例外。当然,流动性充足还造成一 部分热钱、产业资金转移到楼市。 3、市场信心增强,预期改变。 政策面的巨大变化、信贷宽松以及流动性充裕,大大增强了购房 者的置业投资信心,市场信心以及整个预期完成了一次逆转,由2008年市 场普遍悲观、看跌,转变为看涨、乐观情绪,也是整个房地产市场的特征, 与2009年土地市场“地王”不断涌现相互映证。 4、通胀预期因素 2009年产生了“未来将出现通胀”的预期。这通胀预期对于包括楼市 在内的投资行为、买楼保值行为起到了催化作用。2009年年中以后,为保 值、增值的购房行为明显增多,使得需求的更加充分,对交易量和楼 价都起到支持作用。这也是2009年独特的市场影响因素。 2010年广州市房地产调控政策分析 经历了2009年房地产市场的高涨,2010年开年伊始广州市房地产 仍承接其发展趋势,处于高位运行状况。尽管2010年开年国家出台了一 系列房地产土地调控政策,试图使高温发展的房地产市场缓慢降温,步 入健康平稳的发展轨道,但由于近期国内经济表现稳定,且人民对未来 收入预期的乐观,消费意愿强烈,为房地产交易奠定了良好的基础。通 货膨胀、人民币升值等经济因素都推动了资产价格的上涨。在这种社会 总体经济宏观背景下,房地产市场快速升温,量价齐升,创造了城市房 价新的高点。 (一)2010年1~11月广州市十区商品房市场分析 1、2010年1-11月各月供求情况 (1)供求情况 2010年1-11月总新增供应量为864.83万平方米,比2009年同期减 少了5.08%;总成交量709.76万平方米,同比减少了38.59%,总供求比 为1.22,整体呈现供过于求的局面。 (2)成交价格 成交价格方面,各类型物业价格都有较大幅度的上涨,住宅于10 月均价达到15072元/平方米,商业则自8月开始突破了2万大关,但成 交均价受成交区域的影响较大。 时间 住宅 商业 写字楼 工业 别墅 停车场 其它 2010年1月 11577 12498 13849 4021 14574 10954 8991 2010年2月 11963 13019 15092 5212 10866 16374 4173 2010年3月 10858 15462 16192 4363 9948 16607 2721 2010年4月 11511 11174 18311 2812 13382 15055 9956 2010年5月 12955 11163 14818 1219 10785 12897 3884 2010年6月 12560 16638 19646 4891 144847691 2010年7月 11892 12868 14889 719711663 18142 2010年8月 11946 20671 22721 3800 33860 13596 13330 2010年9月 11610 21635 17765 7831 1542911392 2010年10月 15072 21274 16951 6831 1491616265 2010年11月 13847 20552 16994 148852010年1-11月各用途物业成交价格一览表 单位:元/平方米 (数据来源:广州市国土资源和房屋管理局,同致诚评估整理) 2、2010年1-11月商品住宅成交情况 从2010年1-11月商品住宅的新增供应量来看,全年新增供应量700.53,与去 年同期相比略微下降了2.29%,从成交量为555.94万平方米,总供需比为1.26, 供过于求的局面基本与商品房持平。 月份 新增供应 成交量 供需比 2010.1 63.95 57.99 1.10 2010.2 33.12 51.87 0.64 2010.3 36.28 62.35 0.58 2010.4 28.36 53.66 0.53 2010.5 80.36 54.86 1.46 2010.6 51.96 52.52 0.99 2010.7 75.25 37.52 2.01 2010.8 46.33 41.39 1.12 2010.9 139.59 46.83 2.98 2010.10 110.95 53.27 2.08 2010.11 34.38 43.68 0.79 合计 700.53 555.94 1.26 2010年1-11月广州市商品住宅供求情况一览表 单位:万平方米 (二)、广州市商品住宅市场的发展趋势 2010年广州楼市运行特点 跟随2010年中国楼市整体向上的大势,广州楼市也在2010年上演了一出恢宏大戏。概括来讲,2010年的广州楼市表现出以下一些特点: 政策年的体现 新政下,房地产面临空前。房价飞涨,新“国十条”横空出世, 在房价持续走高的背景下,国务院出台了“国十条”调控政策,直接针 对目前的房地产市场泡沫,2010年房地产市场体现出“政策年”的发展 态势。 房价上涨迅速,自住、投资两旺 延续2009年房价快速上涨的趋势,2010年开年伊始,房价以迅猛上 涨的势头持续快速上涨,尽管以后国家出台了一系列政策房价 的过快上涨,如“国十条”、“粤4条”、“国五条”、“限购令”、 “二套房”、“三套房”等政策的出台,希望能稳定房地产市场,促进 其健康稳定的发展。但从下半年房价的涨势来看,政策并没有成为楼市 冷却的主因,反而楼市出现持续、快速上涨趋势;在楼市快速上涨的势 头上,越来越多的自住型、改善性需求和投资性需求入市,成为市场的 主力。 2011年广州市房地产调控政策分析 2011年上半年,为巩固和深化调控,遏制房价过快上涨,中央 政策调控政策进一步从严,并出台新“国八条”,拉开第三次调控的 “序幕”。此外,还配合土地政策、保障房政策和财税政策等,以期达 到调控的效果,促使房地产市场回调。 (一)、广州市房地产市场情况 2011年1-12月各月供求情况 (1)供求情况 2011年1-12月总新增供应量为864.99万平方米,总成交量735.36万 平方米,总供求比为1.18,整体呈现供过于求的局面。由于继续受到 “限购令”的影响,新增供应数量大幅度减少,部分开发企业放缓了推 盘的速度,寻找更好的推盘时机。 成交量方面,从统计数据来看,每个月的成交量都较为平均,集中 在60万平方米左右,个别月份有所升高或降低,但升降幅度都不大。主 要是由于2011年开年后就采取了相应的稳定房地产市场的一系列措 2011年1-12月广州市商品房各月供求情况一览表单位:万平方米 月份 新增供应 成交量 供需比 2011年1月 85.88 86.88 0.99 2011年2月 43.06 55.44 0.78 2011年3月 25.62 44.29 0.58 2011年4月 54.52 60.6 0.9 2011年5月 48.31 67.02 0.72 2011年6月 68.43 70.75 0.97 2011年7月 44.38 63.56 0.7 2011年8月 68.78 59.61 1.15 2011年9月 125.07 62.37 2.01 2011年10月 85.5 61.26 1.4 2011年11月 95.88 48.93 1.96 2011年12月 119.56 54.65 2.19 合计 864.99 735.36 1.18 2040 60 80 100 120 140 1011 12 2.5新增供应 成交量 供需比 (2)成交价格 成交价格方面,各类型物业价格都有较大幅度的上涨,住宅于8 月均价达到14234元/平方米,9月开始不断下跌;商业则自8月开始突 破了3万大关,仅维持3个月又跌回2.0万元/平方米左右;办公全年均 价2.15万元/平方米,仅有12月超过2.5万元/平方米,达到30636元/平 2011年1-12月各用途新建商品房网上签约均价情况单位:元/平方米 用途 住宅 商业 写字楼 其他 1月均价 13527 25603 20261 19383 2月均价 14002 23628 21174 14383 3月均价 12859 19460 20017 14704 4月均价 12970 13473 19166 11792 5月均价 12477 20416 19468 14609 6月均价 12914 21932 22293 17419 7月均价 13218 23320 23530 18191 8月均价 14234 32226 22888 15916 9月均价 13889 36673 19680 14596 10月均价 13792 30184 17772 19879 11月均价 13373 25414 21351 12572 12月均价 13286 19209 30636 20495 (二)、广州市住宅房地产市场分析 1、2011年1-12月商品住宅成交情况 供求情况 从2011年1-12月商品住宅的新增供应量来看,全年新增供应量687.53, 总成交量为557.34万平方米,总供需比为1.23,供过于求的局面基本与商品 房持平。 月份 新增供应 成交量 供需比 2011.1 77.93 73.25 1.06 2011.2 31.84 46.73 0.68 2011.3 20.09 31.98 0.63 2011.4 39.94 45.50 0.88 2011.5 47.62 51.14 0.93 2011.6 53.59 54.72 0.98 2011.7 34.12 38.96 0.88 2011.8 49.71 47.46 1.05 2011.9 99.22 49.02 2.02 2011.10 68.73 48.69 1.41 2011.11 75.96 35.36 2.15 2011.12 88.78 34.53 2.57 合计 687.53 557.34 1.23 2011年1-12月广州市商品住宅供求情况一览表 单位:万平方米 2011年1-12月广州市商品住宅供求情况图 50100 150 1011 12 新增供应成交量 供需比 成交价格 成交价格方面,与广州市商品房成交价格趋势基本一致,价格保持 持续小幅度升降。 11500 12000 12500 13000 13500 14000 14500 1011 12 2、土地交易情况分析 广州市十区2011年土地供应成交结构分析 供应情况:全年土地出让金额,住宅占比66%,合计出让740万平米。 2011年,广州市十区土地共计出让197,合计用地面积740万平方米,住 宅用地出让59,面积275万平米;商业用地38,面积76万平方米;工业用 地72,面积314万平方米;其他用地17,52万平方米。 从土地出让金额方面来看,全年出让金额最大为住宅用地占比66%,共计 出让322亿元;商业用地占比19%,共计出让93亿元;办公用地占比8%,共计 出让40亿元。 (三)、房地产政策 整体房地产政策特点分析: 2011年的房地产调控政策主要分两步走:一、是以直接调控房价为基础 的政策,主要目的是稳定市场,遏制房价上涨过快,表现为短期性的政策, 包括限购、限价、限贷及间接影响了房地产市场的金融货币政策;二、是以 结构调控为基础的政策,主要目的是实现房地产制度的变革, 表现为长期 性的政策,包括扩大保障房的建设规模、房产税的试行、增加地方收入 的一系列政策。 2011年房地产市场调控政策主要包括四个方面:土地政策、金融税收政 策、房地产政策及地方房地产调控政策。 土地政策方面加大土地供应、规范土地供应体制、加强保障房用地供给、 规范各个城市建设用地使用权审批、成为全年土地政策的主题。政策出台主 要针对地方及开发商,政策的目的其一,是土地供应,控制土地成 交价格;其二,是加大保障房、廉租房等保障型住房的土地供应以达到调整 住宅用地供应结构的目的,从而解决保障型住宅的土地供应问题。 金融税收政策主要是从宏观和微观两个方面进行调控,宏观方面主 要是以调控经济通胀、资本流动性过剩为主,包括六次提升准备金率、 三次加息和三次上调住房公积金存款利率来控制经济过热及房地产市场 过热的问题,称为稳健的货币政策,实质上是紧缩货币政策;微观方面 以允许保障房建设市场融资,在商品房市场成交环节增大交易成本为主。 虽然金融宏观调控针对经济通胀及流动性过剩等经济情况,但对房地产 行业影响是空前的大,一方面银行无钱可贷使得开发 商融资困难,另

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