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张建军房地产项目拿地阶段投资分析决策与风险

   

  房地产项目投资——可以狭义理解为开发商“买地”、“控地”、“拿项目”,通过获取土地而取得项目开发权。

  无论是参与土地招拍挂,或是定向“勾地”运作储备土地,仅凭“地价”的高低,粗略匡算的大账、靠直觉、拍脑袋决策项目土地获取与否,无疑蕴含着巨大的投资风险。

  开发商拿不到地着急,拿或不拿?什么条件下可以拿?亿万计的资金投入,拿错地的后果不堪设想,甚至危及企业生命!如何在拿地之前综合市场、成本、产品、营销等竞争因素,结合企业自身的战略、盈利目标及投融资能力,以及城市经济发展、政策、法律、税务等外部因素,进行全方位的分析研究和判断,从而实现科学决策!

  胆子大有可能被自己抢到手的山芋烫伤了手;胆子小看到别人拿了地开盘后赚钱时悔不当初,问题的关键不是胆量,而是艺高!

  所以,土地获取环节想要做到该出手时就出手!不仅充分认识各类潜在风险,同时对风险防范做好预案,开发商必须要掌握高超的项目投资分析决策的专业能力。

  项目获取环节存在巨大的不确定性,所以拿地前所有的投资分析研究工作的投入—人财物、时间和精力等,都可能变成无用功,但我们不应患得患,失而应该抱定“以终为始”的心态,在项目获取前借鉴“策划前置”的工作方法进行严谨的分析和求证。

  瞬息万变的土地拍卖会上举牌的勇气不是源于开发商的胆量和雄厚资金,而是事前通过规划强排设计多方案比较及成本及营收分析,对楼面地价变化的承受能力早已了然于胸。

  在静态收益分析的同时,现金流分析和资金安排是项目获取环节的重点,开发商对项目开发计划体系的深刻认识和熟练应用是做好项目决策的基础。

  全面、真实的可行性研究报告是操盘经理人向投资人和股东承诺的关键阶段性,项目融资对接环节中对方首先审视的是投资的安全,其次才是盈利!含糊其辞和的市场及开发前景描绘甚至掩耳盗铃的数据,必将害人害己!

  对房地产企业项目投资决策业务实操的人员或直接负责该业务的领导,可借此课程,规范、统一将来的业务管理运作流程,提升投资分析专业水平和科学决策工作能力;

  对非项目拓展部门的,可借此课程,了解、熟悉房地产投资分析决策管理的工作方法和实施程序,更好地协同主办部门共同参与项目投资决策可行性研究分析,实现项目投资可研的决策;

  通过本课程,不仅认同可以通过科学的过程管理实现结果管理的,同时在项目拓展方面传授了具体的、实操性的、高效的分析决策方法。整体提升受训管理者的专业素养和履职能力,整体提高项目投资决策的科学性,从源头降低项目风险,打造职业化的房企及投融资机构的经理人队伍;

  参加培训的公司,可以此为基础,建立项目投资分析决策管理的业务流程,并逐步完善企业自己的房地产开发管控系统。

  张建军,和君咨询合伙人,建筑学工学士,工商管理硕士,注册建筑师,注册建造师。中国500强,常年担任多家房地产企业、培训机构及、厦大等房地产总裁班的特约培训,房地产企业经营管理及项目操盘实战型教练顾问。6 年设计院及 15年房地产企业实战工作经验,曾任天津万科公司设计部、项目事务部、工程管理部经理,拿地领导小组核心;新奥集团蚌埠置业公司常务副总经理;历任天津海贸物业发展有限公司总经理、海贸集团执行总裁、董事长,兼汉镒资产管理股份有限公司董事副总经理、上海汉镒咨询公司总经理、天津汉镒房地产管理咨询公司总经理;南开允公集团副总裁兼南大科技园公司总经理等职务。履职过程中参与、主持过大量的土地获取及资产类重置开发项目的投资分析决策实战。2010年投身管理咨询、专家顾问及培训,在房地产企业全面经营管理及项目的全程运作,特别是组织管控、公司治理、计划管理、成本管理及项目决策、项目策划、设计管理、报批报建管理、工程管理、营销及客服管理、外包管理等方面有着较为丰富的经验,为50余家房企提供过咨询培训,完成了20余个项目策划及实操顾问的服务,接触过大量的项目勾地、控地特点的项目获取前的策划前置及投资分析的深度可研。

  本课程将集合房地产项目投资分析和决策的各类常见操作模式,按常规工作推进时序分阶段、分步骤的专业操作流程进行分解介绍。其中包含大量的流程文件、作业指导文件详解及更多的项目可研及策划前置的实战案例分享等,以及必要的互动答疑等。预计安排2天课时;若减少项目前置策划案例分享的量和互动答疑时长,课程可精简在1天内完成。

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