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2020年房地产走势的八大预判

   

  年关将至,民生银行主办2019年中国不动产金融年会。孙宏斌、任泽平、钟伟、姚景源等十余位大咖,发表了对明年楼市及未来趋势的判断,谨供参考。

  房地产及其相关行业占P得三成份额;卖地收入加上税收收入占整个财政收入的四成。这个行业贷款占28.9%,加上其他行业贷款,用房地产做抵押的达到五成。

  很多这两年买地的房企都错判了形势,以为调控短期内就会松动,结果第四年了还没有放开。千万不能有侥幸心理,这一轮调控基本上会持续很长时间。

  本次调控一是房价不能涨,二是钱不能流入房地产,三是房地产不能作为经济刺激的工具。加之上一轮限价,这是个长期行为。

  限价对房地产行业来讲,可以降低风险。而且把地方的期望值也调下来了,原来房价跌了,地方地价不降,随便出来的地价起价算一下账,都亏钱。现在地方慢慢把期望值也降下来了。未来限价把风险控住,限负债总额是把杠杆率降下来,这个行业发展会更加健康。

  今年1-9月,房企拿地和去年同比下降了20.2%,但与去年末到今年初下降了34%相比,又回升了14%。所以,不必过于悲观。

  今年中国房地产销售面积是负的0.1%,但是全国房地产销售额同比增长了7.1%,这两个数放在一起看,说明房价实际是上涨的。

  我国目前经济下行压力较大,而房地产仍然是经济平稳运行的一块压舱石。房地产对P的贡献率2016年曾经达到16%左右。即使是经历过房价泡沫的日本,房地产对P的贡献率也高达13.5%左右,而美国是14.5%。

  如果房地产供给持续下降的话,将导致市场供给不足,一年半以后中国房价大概率又会上涨。因为房价调控的有效方法是供需相结合,保持房地产开发投资适度增长与稳地价、稳房价、稳预期是一致的。

  房地产投资在下降,说明供给在减少。今年9月末,中国商品住宅库存已经回落到2012年水平,库存实际上已经大幅下降。当然,房价在短期内大幅上涨并不符合房地产企业的利益。房价短期大幅向上涨了,肯定会迎来更严格调控,又会迎来房价的下跌。

  一是城市化的需求。现在中国房地产常住人口的城镇化率是53.77%,远低于发达国家80%的平均水平,根据国务院发布的《国家人口发展规划2016-2030》,2030年我国城镇化率将达到70%,未来12年城镇人口还要增加1.46亿的,需要大量刚需住房。

  地产行业另外一个变化,当行业规模达到15万亿量级时,地产从增量市场转向存量市场,这是个特别大的变化。以前开发商一直抢增量市场,增量从2007年3万亿到现在15万亿,增了5倍,这个时候大家日子都好过。但以后就是存量市场了,这个时候就难做了。

  在未来五年,这个行业的前五名能占到市场的三成,逐渐走向集中。汽车行业中国前五名是51%,啤酒行业是73%,空调行业78%,手机行业83%,而地产行业前五名目前只有18%。

  今年前50个城市,占了中国城市人口的32%左右,但是占了整个中国房地产开发投资的62%,占了整个中国房地产销售金额的64%,而且集中度还在攀升。

  具体来看,现在市场最大的问题是把风险挤压到了低线城市。前一轮去库存基本把一二三线月份限价政策,的是一二线和强三线城市,现在这些城市基本没什么库存,但需求比较大,导致二手房和二手房价格倒挂,新项目基本不存在风险。但四五线城市需求相对没有那么强劲,销售压力会非常大。

  未来房企要跟银行深度合作,一家银行可能不够,至少有两三个备胎。金融能够提供的融资变得极其重要,缺乏金融背景的房企,财务状况将更加脆弱。如果有3-4家主力贷款银行,以及有贷款银行所控制的多元化和多样化金融机构的支持,房企才能慢慢走向成功。

  在房价暴涨时期,地王频出,但只要房价涨上来,是可以覆盖拿地成本的。但未来地产市场本身是个高位平台,甚至略有下行,原来的拿地逻辑就要改变了。

  过去20年,中国房地产总销售面积大概在169亿平米,销售金额大概99.2万亿,其中土地出让金42-43万亿,加上涉房税费,大概平均货地比是2:1。在2015年之前,开发商能够获得的货地比可能更好一些,是4:1或5:1。但凡这两年高价抢了地的,尤其抢了四五线城市地的,货地比绝对都不好,能做到2:1就已经很困难了。

  只有比较高的货地比才能穿越未来的周期,至少在3以上才能比较慢的去化,才能有比较安全的利润边界,2.5以下的货地比都不安全。而且还得建安、财务等成本的上升。货地比这个指标未来会和周转率一样重要,甚至更重要。

  二是品牌、产品和服务。房地产行业分两段,前段是投资,后段是做产品,投资做错了,做什么产品都亏钱。布局和土地储备很重要,然后是看产品和服务,然后要持续降低负债率。

  三是布局消费升级,诸如文旅、文娱、教育、医疗、大健康等。这是房地产+里面的,这方面布局就是为了将来。因为文娱、教育、医疗、养老都是大行业,今后要从容、稳健,还是要拼规模、讲高质量增长。

  在过去的若干年当中,很多地方买房的50%以上都是投资客,但2016年之后,买了房子的财富效应锐减,多数都没赚到钱。从这个角度来说,目前以居住为目的才是购房核心。未来客户研究要重点针对以下四点:

  最后,一二线城市的旧房。以上海为例,今年上海旧改有十多万平方米,2.9万户,平均每户补偿费大概五百多万,明年差不多也是这个数。这些客户群体未来几年可能是改善型客户最核心的支柱。

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