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  回顾2020年土拍市场,前4个月,受传统淡季和疫情影响,土地竞拍市场“转冷”。进入5月,随着各行各业复工复产进程的加快,江门土地竞拍逐渐回暖,到了6月热度再升温,6月12日,1小时内成功出让三块商住用地,出让面积超30万平方米,成交金额约33.77亿元,无论从金额、面积还是地块的数量来看,均创下近年来单日出让商住用地的新高。12月我市共拍出11商住用地,成交量为全年单月最高,其中,竞拍最激烈的要数12月15日,佳兆业经过超70轮竞价最终以约7.92亿元+44倍配建(200平方米住宅建筑面积及3个有产权的标准小汽车停车位),拿下新会枢纽新城一块靓地。

  记者从江门市公共资源交易中心获悉,2020年全市共成交45含住宅用地,与2019年相比少了3;总面积约188.18万平方米同比下降1.84%;成交总额约185.66亿元,同比增长8.59%。

  昨日,记者从江门市公共资源交易中心获悉,2020年全市共成交45含住宅用地,与2019年相比少了3;总面积约188.18万平方米,同比下降1.84%;成交总额约185.66亿元,同比增长8.59%。

  裕隆产副总经理李艳芳认为,2020年江门土拍市场有一定的回暖,江门作为粤港澳大湾区之一,城市发展备受看好,土地竞拍激烈程度有所增加,成交金额自然“水涨船高”。

  分区域来看,在成交数量上,蓬江区成交12地块,数量最多;新会区紧随其后,成交11地块,居第二位;江海区和台山市各成交6地块,并列第三位。在成交面积上,蓬江区卖地最多,成交面积约71.9万平方米;其次为新会区,成交面积约40.69万平方米;江海区成交面积约27.36万平方米,位列第三。在成交金额上,蓬江区揽金最多,成交金额约78.57亿元;其次为新会区,成交金额约52.05亿元;江海区位列第三,成交金额约31.64亿元。

  最贵的地块是粤海以约16.84亿元拿下的蓬江区甘北东侧、西江西侧、泮边街南侧、北新街北侧地段的3、4、5号地,用地面积约174537.52平方米;地价排在第二的是,保利以12.59亿元拿下的江海区滘头西与麻园河交界西南侧地块,用地面积约96422.27平方米;钧明集团以12.18亿元拿下新会区枢纽新城明德一与江门大道相交的西南角地块,用地面积约106240平方米,排在第三位。

  2017年,江门新晋房企有时代地产、国瑞置业、三盛宏业、绿地集团、融创、敏捷、孔雀城、中海、雅居乐、富力等;2018年江门吸引了超10家新晋房企,分别是中梁、联发、佛山华强、合景泰富、云星、卓越、旭辉、万科、华润置地、新城控股、华发集团等;2019年超10家新晋房企进驻江门,分别是华侨城、龙光、金地、粤海、弘阳、大发、融信、大悦城、大华集团、合生创展、华以泰地产、上海鸿升;2020年,知名房企纷纷布局江门,新晋房企超10家,包括有中铁建、南光、力高、嘉宏、中南、远洋、嘉福、钧明等。

  可以看出,近4年,每年都有10家或以上的新晋房企进驻江门。对此,美智地产市场研究中心总监张镇兰分析称,随着粤港大湾区的发展,江门目前是大湾区的价值洼地,新晋房企的进驻可以看出他们对江门市场的认可,同时扩大市场布局,但成交价格仍是以底价或低溢价成交为主,说明新晋房企进驻江门仍偏谨慎。

  “多个知名房企提早布局江门,是对市场未来发展的认可。”李艳芳表示,作为粤港澳大湾区的一员,江门发展潜力大,未来前景好,在土拍市场上,江门仍处于价格洼地,“性价比”较高,同时江门各市(区)基建呈现百花齐放的局面,每一市(区)都有很大的变化。随着交通网体系的逐步完善,江门将加快对接广佛珠等城市,发展前景好。

  记者留意到,中铁建联合南光摘得滨江新区靓地;力高携手嘉宏以约6.86亿元竞得高新产业新城约65359.02平方米商住地;中南置地以总价约4.35亿元竞得今古洲约34803平方米商住地。近年来,房企合作开发逐渐增多。

  业内人士分析认为,降成本、扩规模、分散风险是主要原因。张镇兰表示,新晋房企在拿地区域方面,多集中在滨江新区、枢纽新城等,原因首先它们是江门的重点发展区域,未来发展潜力大,置业热度较高,风险相对较小,同时选择联合拿地、开发也是同理,另外合作对象多为已在江门具有一定经验的房企,营销和产品能更好地贴合本地需求。

  纵观全市,最高折合楼面地价约7698元/平方米,该地块位于新会枢纽新城明德一北侧、文华东侧,由佳兆业拿下,成交总价约7.92亿元+44倍配建。折合楼面地价破“7”字头的地块共两块,均位于新会区,另一块由敏捷地产夺得会城圭阳北西侧、御品雅苑南侧地块。

  记者梳理发现,2020年,全市土拍地块中折合楼面地价前10位的地块,有4块位于新会枢纽新城,5块位于蓬江滨江新区,1块位于新会圭峰板块。由此可知,高楼面地价的地块主要集中在新会枢纽新城和滨江新区。对此,李艳芳分析称, 2020下半年,江门在经济建设、人才引进、交通基建等都稳步推进,吸引了许多房企的关注,其中以新会枢纽新城和滨江新区热度最高。新会本身供应量不算大,靓地块更是少,新会枢纽新城未来规划完善,以及在江门站开通等交通利好之下,地段价值更加凸显。与之情况相似的还有滨江新区,交通、教育、生活配套相继补位,区域前景越发走好,受追捧也是情理之中。

  看完折合楼面地价,再来看看溢价率。记者梳理发现,尽管有热闹,如佳兆业摘得的新会枢纽新城靓地经过超70轮竞价,但整体来看,2020年全市成交商住用地的溢价率并不高。三区四市有32地块以底价成交,其中,蓬江区8地,占比约66.7%;江海区6,占比100%;新会6,占比54.5%;鹤山4,占比100%;台山5,占比83.3%;2,占比50%;恩平1,占比50%。其余的地块成交以低溢价为主,在10%—15%之间。

  “在房企普遍拿地接近饱和、去化压力大且融资有所收紧背景下,土拍市场有一定的降温,所以底价、低溢价成交增多。”李艳芳说。

  张镇兰表示,2020年土地市场表现主要以低溢价成交为主,主要受到整体政策影响,房地产金融监管趋严,房企融资受限,后来“三道红线”新规试点实施,企业资金压力加大,拿地热情有所回落,态度也逐渐趋于谨慎观望。

  李艳芳表示,在“房住不炒”“三道红线”等政策影响之下,以及市民大众对买房的要求越来越高,对房企开发的产品要求也越来越高,开发商需要花更多的心思去设计产品才能更好地脱颖而出。值得注意的是,江门作为粤港澳湾区的,在这一红利的支持之下,发展前景还是相当让人看好的,依然有很大的吸引力。“我认为2021年上半年的土拍市场成交与去年持平或略有上涨。”

  “土地供应属于行为,主要看推出地块的整体素质如何。”张镇兰说,根据2020年形势的预测,2021上半年土地市场仍会保持整体平稳的状态,部分优质地块将赢得房企的青睐。

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