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房地产市场分析的内容与特点

   

  房地产市场分析的内容与特点_经济/市场_经管营销_专业资料。房地产市场分析的内容与特点 房地产可行性研究报告 房地产市场分析可为房地产各项活动提供决策和实施的依据,不科学 的市场分析将导致不切实际的市场预期及错误的需求判断,从而引发房 地产活动中的风险。本文从

  房地产市场分析的内容与特点 房地产可行性研究报告 房地产市场分析可为房地产各项活动提供决策和实施的依据,不科学 的市场分析将导致不切实际的市场预期及错误的需求判断,从而引发房 地产活动中的风险。本文从实用的角度,探讨了房地产市场分析的层次 与内容体系,归纳总结出服务于房地产投资决策、项目融资、房地产征 券投资、房地产开发过程、房地产市场宏观管理等活动的房地产市场分 析报告的特点,对房地产市场分析缺乏有效性的原因进行分析,并提出 了提高房地产市场分析报告有效性的途径。 一、房地产市场分析的层次与内容 1、房地产市场分析的层次 房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求,可分为以下三 个层次的分析,每一后续的分析可建立在前一层次分析所提供的信息基 础之上,它们之间有逻辑联系。 区域房地产市场分析 是市场研究区域内所有的物业类型及总的地区 经济,对总的房地产市场及各专业市场总供需情况的综合分析。它侧重 于地区经济分析、区位分析、市场概况分析等内容。 专业房地产市场分析 是对市场研究区域内专业市场(住宅、商业或工 业物业)或专业子市场的供需分析,是在前一层次分析的基础上,对特 定子市场的供需情况进行单独的估计和预测。它侧重于专业市场供求分 析内容。 项目房地产市场分析 是在前两个层次的基础上,对特定地点特定项 目作竞争能力分析,预测一定价格和特征下的销售率及市场占有率情 况,对项目的租金及售价、吸纳量及吸纳量计划进行预测。它侧重于项 目竞争能力分析等内容。 2、房地产市场分析的内容 房地产市场分析的内容较为复杂与多样,将它归纳为六项主要内容。 各类房地产市场分析由于要求的侧重点不一样。所包含的内容也不完全 相同,有的可能只包含其中的几项。 地区经济分析 是研究地区的经济,它包含①地区经济的基本趋 势分析;⑦地区基础产业的发展趋势分析。房地产市场分析可采用计划 部门等机构对地区经济情况的研究结果,而不必对地区经济情况作完全 分析。但需要根据分析时的实情作调整,以反映最新信息,当然,如没 能找到公共机构的预测信息,也需作一些预测。 区位分析 是某地点的最佳用途分析,它是进行投资决策时的主要分 析内容。它要对项目地块所在的区位与类似的区位进行比较,发现市场 机会;在有两个或两个以上的可选用途时,就要对每一种可能的用途进 行分析比较。此处所指的是宏观层次上的分析,而不是在宏观和微观上 都作比较的可行性研究中市场分析的全部内容。 市场概况分析 它包含①对地区房地产各类市场总的未来趋势分析; ②把项目及其所在的专业市场放在整个地区经济中,考察它们的地位和 状况,分析人口、公共政策、经济、法律是否支持该项目。③找出影响 计划项目成功的关键问题,明确下一步分析的方向和侧重点。 专业市场供求分析 它包含①根据潜在需求的来源地及竞争物业的所 在地,确定市场研究区域;②细分市场,进行产品细分及消费者细分。 找出某一消费群体所对应的房地产产品子市场;③分析各子市场的供需 关系,求出各子市场的供需缺口;④将供需缺口最大的子市场确定为目 标子市场,具体求出目标子市场供求缺口量(即未满足的需求量)。 项目竞争分析 它包含:①分析目标物业的法律、经济、地点、及地 点的可达性等特征;②根据目标物业的特征选择、调查竞争物业;③进 行竞争评价,确定目标物业的竞争特点,预测一定价格和特征下项目的 销售率及市场占有率(市场份额)。这里面还包含要得出三个分析的侧重 点,即营销、售价和租金预测、预测吸纳量及吸纳量计划。当然, 每个市场分析不一定都包含所有的侧重点。其中营销是研究销售较 好的竞争项目及户型,进行目标物业的规划设计和产品功能定位,并找 出目标物业的竞争优势,提出强化其优势、弱化劣势的措施,并指出它 的市场风险来源。售价和租金预测是通过对比分析,总结竞争项目历史 上的出售率、出租率及租金、售价情况来预测。吸纳量计划是指研究地 区、价格和市场份额间的关系,将项目所在子市场中未满足的需求。按 照市场占有率进行分配。预测项目的吸纳量及吸纳量计划、 性分析 测定关键参数的敬感性。确定分析结果适用的范围,反 映市场分析面对的不确定定性。即测定关键参数变动范围,对分析中的 关键假设,测定它闪在确保项目满足投资目标要求的情况下,允许变动 的范围。 二、不同使用目的下房地产市场分析的特点 在实际应用中,某一使用者或部门可能会遇到所有物业类型的市场分 析问题。如投资决策部门、金融机构、房地产证券公司、房地产开发企 业、农场宏观管理部门等,他们由于各自不同的目的需要,对市场 分析报告的侧重点和深度也有差别。 1、投资决策中的房地产市场分析 房地产项目投资决策的目标是开发或投资满足目标收益要求的房地产 项目,决策中最重要的问题是投资地点的选择和投资机会的把握,它要 做的是项目房地产市场分析。其中,置业投资决策要确保项目的经济能 力,分析市场前景及项目租金预测。开发投资决策要决定市场需求和寻 找市场机会,选择正确的、合适的开发时间,以项目汗发完成 后有良好的市场需求。 2、项目融资中的房地产市场分析 房地严项目融资中要时项目进行市场评估,以预测项目的销售收入, 作为衡量贷款还款的主要来源。在融资过程中,开发商需要房地产市场 分析作为项目可行性分析的一个重要都分提供申请贷款的理由。金融机 构借助房地产市场分析的结果来评估项目的投资潜力,确保贷款和投资 有一个好的市场基础,确保项目的经济能国,作为贷款项目选择的重要 依据。 3、房地产证券化中的房地产市场分析 在房地产证券化过程中,房地产形场分析的目的、是帮助评估师合理 确定抵押物的价值,帮助证券商进行市场定性、确定抵押物组合、为房 地产证券定价等,为投资者提供抵押对象的完备信息,反映抵押对象的 质量及市场预期回报。作为投资者选择证券类则的依据;为方 及评级机构提供房地产的市场前景分析,价为分析证券实际价值的参 考,并为进行证券结构控制提供依据。总之,为证券化服务的房地产市 场分析目的较复杂,它根本的侧重点在于关注房地产市场前景及项目物 业的收益或回报率。 4、房地产开发中的房地产市场分析 房地产的开发过程中,开发商要根据市场的需要确定方向,设计或修 订投资策略,指导选定,进行产品计划、设计、品质、定价、调 整,获取规划许可和支持,获取金融机构贷款的支持,制定合理的 营销策略促进项目开发成功。如为其提供项目建成后的市场可按纳的售 价和租金水平;根据项目特点进行亮点的挖掘,据此制定营销策略;另 外,市场分析还提高了房地产企业对市场状况的把握程度,增强了企业 的竞争能力,实时调整营销策略。 5、市场宏观管理中的房地产市场分析 房地产市场的宏观管理要把握房地产市场供求关系的变化规律,以合 理制定有关的房地产产业政策;把握房地产市场宏观经济情况及政策、 法律,及房地产市场供求情况,了解整个房地产宏观市场,以指导 土地规划及利用,合理控制土地开发与土地供给的数量与结构;了解房 地产专业物业供需情况,为房地产合理结构控制提供依据;房地产宏观 管理部门还要确定什么样的项目类型能获得的赞同,了解计划开发 项目周围的态度,以确保新的开发适合社区的需要,满足的需 要。 研究以上各类活动的特点,得出各类房地产活动所需市场分析的层次 及内容侧重点如表所示。 三、提高房地产市场分析有效性的途径 1、影响房地产市场分析有效性的原因 通过对房地产市场分析的系统研究,本文认为影响市场分析有效性的 原因有:第一,分析师对房地产市场分析要点的把握程度。只有根据分 析目的把握住市场分析的关键所在,才能使分析切中要点,达到一定深 度,不因分析内容过多而了主体的分析;第二,分析过程中逻辑关 系是否合理。第三,市场分析所选用的分析方法是否恰当;第四,市场 分析的数据是否充分、可靠。在一个房地产市场分析中,如有以上原因 的一个或几个情况发生,都会导致市场分析结论的不合理和缺乏有效 性。 2、提高房地户市场分析有效性的途径 总体上来说,要提高房地产市场分析报告的有效性或可信度,首先就 要明确各类房地产活动对房地产市场分析的要求,明确市场分析的工作 重点,有针对性地分析。同时,要求在分析过程中,采用合适的市场分 析方法,论证有力、结论明确。具体的要求是:系统完整、逻辑清晰合 理;报告中采用的数据有针对性,有两个以上数据来源的比较;需求参 数确定合理,对关键需求参数的变动趋势有独到的研究分析,而不是简 单采用了不变的参数来求算;预测需求时测定了细分市场的分段需求; 分析中要分析子市场分段中有竞争的供给,而不是笼统地分析已建和在 建项目的供给;市场占有率、吸纳量计划的确定过程合理且有逻辑性; 市场分析结论明确,结论适用的范围界定清楚,能充分反映市场分析结 论所面对的不确定性。

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