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房地产行业未来发展空间多大?

   

  一些朋友,想买房,但因为看不懂趋势,下不了手,担心房价跌,要是把一辈子的积蓄压宝在房子里,万一掉了就惨了。

  另一些朋友,愁着找份好工作,房地产行业工作机会多,同样是看不懂趋势,想进去又担心,万一选错行业会很麻烦。

  以京津冀城市群、长三角城市群、粤港澳大湾区、成渝城市群、长江中游城市群、中原城市群、关中平原城市群等城市群推动国家重大区域战略融合发展,建立以中心城市引领城市群发展、城市群带动区域发展新模式,推动区域板块之间融合互动发展。

  以、天津为中心引领京津冀城市群发展,带动环渤海地区协同发展。以上海为中心引领长三角城市群发展,带动长江经济带发展。以、澳门、广州、深圳为中心引领粤港澳大湾区建设,带动珠江-西江经济带创新绿色发展。

  以重庆、成都、武汉、郑州、西安等为中心,引领成渝、长江中游、中原、关中平原等城市群发展,带动相关板块融合发展。

  一二线城市人口加速流入,各大城市纷纷放开落户,“抢战”进入白热化。有人就有未来,尤其是高素质的人才。

  结合当前经济发展水平不难理解,房产从刚开始的“居住”价值逐渐向“资产”价值演变,但居住只是资产价值的一部分,这是市场分化的根本原因。

  所有的房子都能住人,但只有一部分房子可以称为资产。而资产的核心价值就是沉淀财富,承载着保值增值的功能。

  以深圳为代表的一线年就进入了存量(二手房)市场。特征是:二手房交易活跃、交易流程成熟、金融等配套服务成熟。

  深圳早就脱离了靠卖地发展经济的阶段,但城市发展初期的交通、教育等公共设施投入,离不开土地财政的贡献。

  进入到存量市场阶段,房地产对于城市的贡献不再只是单一税收本身。而是作为金融的底层资产,辐射到社会的各个中小微甚至个体单位,通过房子,可以获得资金的来源,资金投入到各个行业,形成就业、收入、税收、消费等价值链。整个经济就是这样盘活的。

  以惠州为代表的粤港澳大湾区城市群临中心城市,虽然紧挨着深圳,但仍然处于极度依赖土地财政的阶段。特征是:新房放量供应、二手房市场冷清、金融等配套服务不成熟。

  惠州的房地产市场落后深圳十年以上,存量市场不活跃,意味着房产价值认可度低,仍然停留在“居住“层面,还没有达到”资产“层面。

  在这种情况下,如果定位居住,买深圳买惠州都一样,没有区别,喜欢就好。但如果定位投资,一定是买深圳不买惠州。

  以武汉为代表的强二线城市,进入了半存量半增量市场。特征是:新房和二手房交易并行活跃,交易流程不断成熟,金融等配套服务逐渐成熟。

  在强二线城市,房价分化剧烈,朋友们可以用我的七字“好租好卖好贷款“选房。流通性强的房子,已经拥有了”资产“价值。

  房地产行业未来有巨大的发展空间,无论是买房,还是从事这个行业,深入学习房产知识,提升专业能力,掌握房地产发展趋势的底层逻辑,至关重要。

  题目的补充里面每一个问题都可以单列出来当一个课题讨论。我只能大体地、个人地回答一部分。也欢迎大家讨论和补充。

  再加一个预设条件:中国对住宅的刚需是极为强大且持续性极强的。中国的城市化个人觉得至少还要继续蓬勃十年。有城市化就有需求,有需求就有供给。

  这个题很大,要是想真正了解其中来龙去脉的话请单列一个问题,再邀请各位大牛回答。我就只管抛砖引玉了。

  面对调控,房地产企业面临的问题有:销售下滑、资金链短缺(资本滚动失败)、成本增高导致利润率低等等。

  1、销售下滑问题。房企放弃开发瞄准高端市场的豪宅、高级别墅等项目,瞄准高周转率项目,盘活资金链,快进快出。综合运用营销手段,不行就降价或者打打擦边球。具体不表。怎么也该从绿城找教训吧。

  2、资金链问题。融资渠道有很多,发挥自己的特长。你跟银行关系好就找银行贷,成本低;不行就找基金;不行找高利贷。“我怕成本高啊,卖不出去啊。”没眼光、还不会讲故事、包装忽悠、还没有人脉,怎么当地产商?

  还有,最近九龙仓购买绿城股份就是一个好例子,从中能学到不少。有钱的地产商、基金很多,也瞄准着内地市场,你有资源别把钱投给你,你建完了跟人分成呗。多好,双赢。嫌钱赚少了?这个坎能迈过去就不错了,死了多少人。

  调控下的土地成本节节飙升,只能说大家都面临这个问题。谁敢拿,大家就看着它会不会死。我的是多看少动,控制开工面积。

  1、在最开始就要找准定位。小户型、家庭型?大户型、改善型?超级大户炫富型?别做着做着自己忘了要什么产品了。这样你不死谁死?

  “无论时代如何变化,人和人之间的沟通是不可能被取代的,而我们愿意为这个沟通营造更好的空间。” ——万科集团高级副总裁、上海区域本部首席执行官、上海公司总经理

  这是一个企业都在积极“转型”的时代,这是一个业务边际越来越模糊的时代,这是一个创新者无惧无畏的时代。如何在“大转型”时代,沿着新思维新径,突破以往边界顺利找到新?

  2017年2月22日,知名地产咨询机构克而瑞和互联网创投36氪在万科产城·哥伦比亚公园联合举办了“地新引力创新峰会”,广邀地产圈、投资圈、科技圈各“大咖”和先锋实践者,跨界交流,“坐而论道”,共同探讨如何用创新撬动地产行业。 易居(中国)企业集团CEO丁祖昱在峰会中归纳总结2016年地产大趋势时提到,2016年的中国地产行业打破了销售、房价、地价、百亿项目的天花板;千亿级房企不断涌现;传统开发思已被摒弃,房企都在寻找新的增长点。城市更新、特色小镇、共享空间、长租公寓这些地产行业延伸的机会点,包括地产产业链中的前后期环节,物业管理、开发建设、装修,以及金融、医疗健康、教育都成为房企愿意参与的领域。

  作为地产界最“典型”的“转型生”代表,万科集团凭借新业务实践中“领域广泛度、投入力度、落地性、盈利能力、成长空间、品牌影响力”等综合维度评分,以第一名之资荣膺峰会“地新引力年度房企综合创新”。万科的长租业务品牌“泊寓”,凭借“发展规模、行业影响、模式创新、品牌能级、项目运营、综合实力”,挤入“2016年度长租公寓综合实力前三甲”。 万科集团高级副总裁、上海区域本部首席执行官、上海公司总经理 万科集团城市配套服务商的转型径之所以备受关注和期待,一则公司占据三千亿级体量,规模庞大;二来从住宅工业化到精装修,万科一直走在前沿引领行业。如何在激发传统业务活力的同时,新业务的创新生长力?如何切实参与城市发展,解决城市痛点需求,为城市贡献出“万科智慧”?

  万科上海的答案,是“热带雨林”业务战略体系。万科集团高级副总裁、上海区域本部首席执行官、上海公司总经理在峰会上以地球上最富生机和多样性的“热带雨林”为喻解释道:“热带雨林是地球上生命力最强的生态系统,第一个复杂多样,彼此间生物链紧密关系,互为依赖,形成循环。第二个是自然形成,不设定生长方向,适于新意外发生和进行。第三点是抵抗力稳定性最强,对变化调节。” 多业态“热带雨林”业务体系 经过几年的探索和实践,万科上海的雨林体系已经颇具规模。除了传统的强项住宅业务,万科上海已在商业、产办、教育、医养、长租公寓、家装等领域收获颇丰,并在城市更新、特色小镇、TOD(交通导向型综合住区)等能改变未来城市面貌的产品上布局落子。以上海公司为例,去年11月19日开业的七宝万科广场,不但成为上海炙手可热的“网红商场”,还改变了上海西南片区的商业格局。产办领域从徐汇万科中心、虹桥万科中心这类国际甲级写字楼,拓展到“万创奔腾”等联合办公空间。

  在城市更新领域,即将投入用于创新企业孵化的张江国创中心是全国最大单体项目。而举办此次“地新引力”峰会的哥伦比亚公园,是另一个鲜明的城市更新作品。项目内包括两栋历史建筑—1930年由邬达克设计建成的孙科别墅和1924年建成的美国哥伦比亚乡村总会。该地块几经战火,在建国后成为上海生物制品研究所研发。万科产城于去年5月取得该地块的经营权,将在尊重历史建筑的基础上,打造集新文化+新金融+新于一体的综合性、体验性的商务新地标。 历史建筑孙科别墅原貌 改建后哥伦比亚公园意向图 在教育、养老等民生痛点领域,万科亦在发力。闵行万科双语学校去年9月1日顺利开学,中英双母语教学、国际化视野的学生培养,让该校迅速挤入上海民办国际学校的“第一梯队”。为解决社会养老痛点而开展的医养业务,已在去年与上海地产、上海中医药大合成立合资的“申养”公司,在“社区嵌入中心”、“照护机构”、“康复护理院”、“公寓”四条产品线大力布局。

  在带领万科上海区域探索转型径的眼中,雨林业务全景,既有核心的住宅业务,也囊括了商业、产业联盟、拓展型业务、产品建造营销服务平台以及金融资管和城市更新,业务彼此间互动,同时万科也与、国有企业、产业联盟和客户等受众关系之间相互作用。业务彼此间,业务与的联通互动,正如“热带雨林”的多元。 “我们现在的业态和以前传统清晰的业态分布已经发生了很大的变化,边界正在变得模糊”,在分享时特别提到,“多业态共存的发展模式,核心的问题是包容创新和协同发展的问题,这是两个相辅相成的概念。我们现在在开发的时候要做服务,服务的时候有开发的内容,要具备为客户多次服务的能力,让客户对我们的品牌产生更强的粘连度。” 尽管“白银时代”,地产行业都在求新求变,但在变化之中,沟通价值。正如所言,“无论时代如何变化,人和人之间的沟通是不可能被取代的,而我们愿意为这个沟通营造更好的空间。”在万科上海的雨林全景中,客户是推动雨林枝繁叶茂、不断诞生新的要素,“客户不断产生的新需求,城市不断产生的新变化,是我们不断前进的动力。我们一起与客户,共同创造趋势。”

  第三,十五年或二十后不动产的后续服务行业必定有巨大的利润,但是装修市场每年就有三万亿左右的市场。

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  行业地区分化会加剧,中心城市化,大城市化,国家把控好货币增发与人民币的汇率贬值的反向影响,经济软着陆,房地产就没有系统性风险,一些库存与价格泡沫需要时间消化。投机性的机会降低,一些好的地段好的物业还是具有保值增值价值的

  姚长盛:大家这次把房地产放在前面了,邀请二位对房地产的整个行业状况以及后面可能出现的变化做一些信息解读,一些预测。

  贾康:我说要放松一点,放宽一点,前面没有疫情的时候就已经是930新政后走到底部状态了,已经是压无可压了,930新政的一度不断加码,,后来发现已经没那种必要了。实际上前面一年到半年不断传来的消息是一城一策的说法,有些地方,包括一线城市的某些郊区都在放松,现在疫情来了压力更大,要应对经济下行,要挖掘潜力,没有理由在这方面不考虑房地产调动一定的潜力。

  贾康:房地产有国民经济支柱产业的地位和作用。原来的一线城市不得已用硬压下来,比照着有二三十个二线城市也得用这个手段往下压。到了底部就得考虑怎么放松的问题,放松是要支撑必要的经济景气,应对经济下行压力,其实从中长期更有挑战性的问题是怎样落实中央说的房地产要长期发展,它那个健康长效机制的打造。按照经济工作会议的说法是基础性制度建设,这么重要的方针现在实际讨论得很不够,做得也很不够。

  陈淮:你刚才说的新消息也好,还有你们的采访提纲,好像都是站在开发商、企业以及一个局部的角度,“爹妈怎么对我”。我问你几个问题,你觉得封了60多天的武汉人一解禁以后会直奔售楼处吗?

  陈淮:我们把眼界稍微开阔一点,不是说你这儿不限购了人们就会直奔售楼处,我们恐怕还得先说说消费者购房人可能有哪些行为指向、偏好的变化。

  陈淮:大中小城市的选择上,人们会各有思考,原来的需求分布结构我想会有一定的变化,人们还是得买房子,或者需要买房子还得更新,但选择在武汉还是地市级,各有优劣,原来医疗教育等各个方面,服务体系的资源非常重要,有的说大城市最安全,我想这是一个需求变化。

  第二,人们在自己的资产配置结构里,不动产,长期持有资产,大家看到最近这两个月来的贵金属也好、石油也好、外汇也好,A股也好,大幅波动,普通老百姓在自己资产持有中的结构,我想大家也会有一些新的思考,对于长期资产配置的所占比重来说。

  第三,人们对自己的风险承受能力可能也要有一番新的评估。原来想凭我们两口子的收入付月供绰绰有余,现在看起来一旦有大的风吹草动,因为还房贷不是一天两天、一年两年,承受能力、风险抵御能力的高低大家也会有一番新的评估,最后大家会在安全性上,对房子的社区共享资源、服务体系、便利性、现代科技的功能性等方面都会有新的思考。

  姚长盛:理解您的意思,三层意思,第一,这次对于需求会有很大的变化;第二,资产配置也会出现变化;第三,对个人的风险评估能力和承担能力也会出现变化。

  姚长盛:明白您的意思了,现在我们看到的是中国中产阶级最没钱的一年,2019年已经感觉到没钱,现在2020年中国中产阶级可能会感觉到更没钱。问贾康教授,刚才咱们说的是供给和政策一侧的,需求这侧的考虑是怎样的?

  贾康:需求这一侧,要说这次疫情带来的打击,我觉得主要还是对低中端。中国真正有消费支付能力和现金支付能力的高端受到的冲击可能不大,现在小微企业是最困难的,原来说相对低端的一些进城务工人员,咱们叫打工仔、打工妹,他们往往是最没有替代办法的。就说各个小区里过去有入户的钟点工,家政服务人员,这段时间就一筹莫展,这些人的消费能力肯定是滑坡的,更得节衣缩食。

  但你说在中产阶级往上的这些人受到了多大冲击?我是没有观察到的,这些人一旦恢复正常生活,该出手还是出手的。

  贾康:可能还有很多人想通了,既然疫情这种无常索命的事儿动不动来一下,那咱们是不是享受生活要更果断一点。

  姚长盛:您觉得如果需求这一端分成两层:一层是中高端,另一层是中低端,不知道这个“中”在哪儿……

  贾康:要说中低端,原来买房本来就很困难,现在顶多更困难一点,对房地产市场成交来说,这些人的影响很弱的。

  贾康:我觉得不会是市场的问题,总体来说大家有这个意识,商品房是一个市场,我说的是某些地方的地方如果可以的话,更积极的给所谓中低端人口提供一种政策性的住宅条件,这就得针对性的特别讨论了,面上肯定不会特别普遍的。

  陈淮:你这个新问题是进一步的。这么说吧,原来准备买股票的一部分资产,原来准备炒一把换外汇的,可能更多比重会注入到长期资产配置,特别是城市固定资产中,这是第一。

  第二,我倒觉得包括中低端,原来先解决住,现在大家可能对住的更安全、功能性更强,从一到二的房子的需求可能会优先考虑了,万一父母来了,要是在我这儿住着,多代人分室而居的条件是不是应该具备?有这个变化。

  第三,支付能力。刚才说如果说对普通老百姓的影响,其实并不只是小时工,全中国开卡车的司机全都停下来了,这个群体有多少?他们也是受影响的,那些餐馆服务员,包括餐馆的老板,他们也没有现金流啊。很多企业说靠贷款发工资,也只能两个月。可能大家对以后在买房上加杠杆的风险承受能力会有谨慎一些的评估。

  两方面都有,总之需求只是结构性变化,不能从根本上影响人们从衣食改善向住行改善的升级,不能影响中国城市化的历史脚步,这是我首先判断的。但一旦在疫情影响下它会有一些变化。是这个意思。

  姚长盛:我的理解是需求始终在,而且一直在上升。回到这个市场的层面,如果说已经有城市、有区域在反复尝试了,比如我们看到的衡阳,这些地方都已经尝试了,而尝试的同时又慢慢回收回来,同时又有不断放松的要求,像贾康教授提到的,市场已经这样了,已经很长时间了,把几乎能用的左侧的弹性用光了,您判断往右侧松动的可能性有多大?不是可能性多大,而是余地有多大。陈教授觉得有多大?

  我以为不是,首要选项是恢复再生产链条,重新连接再生产链条。我们由于交通运输、物流、原材料采购、人员流动中断,实际上这个链条已经变得非常脆弱,很多地方停止,差不多是休克状态,恢复这个链条比什么都重要,让整个社会经济系统运转起来。这是第一。

  第二,我们得把中小企业的快点修复起来,不然的话可能带来的社会危机会非常大,刚才说到普通老百姓的现金流收入,生活难以(为继),得益于过去几年人们略有一些积蓄,能支撑一两个月,长了怕是不行。中小企业的修复绝不是给他们减税、加点补贴就能解决的,他们上下游关系的重建都需要很长时间。

  第三,就业问题。就业是根本的吃饭问题、饭碗问题,这些政策恐怕要远远优先于你说的房地产、买房购置资产(的需求)。

  最后是规避,一种是金融风险问题,我想政策选项上,你刚才只举了一个局部的例子,房地产有放松。其它领域的放松可能比房地产大得多、优先得多。这是一个层面。

  第二个层面,现在我们面临一些老百姓可能关注但不那么理解的地方,一是汇率,二是利率,三是通胀率,四是就业率,这“四率”现在都面对很大的挑战,真的是两难。

  这四个方面是国民经济稳定运行的关键,采取什么政策对房地产都有或正或负的影响,但它不是因为房地产而采取的。比如汇率问题、利率问题,是因为房地产而采取的吗?如果降息是因为我们要搞活房地产吗?不是。恐怕我们重新启动中国经济系统这趟列车更重要,当然,房地产会在其中获得直接或间接的受益,或者受到一定的。

  姚长盛:简短地说,过去是这个“亲儿子”指望最多,现在这个“亲儿子”和其他的“亲儿子”一样多。我听说这一轮如何往下推演,房地产会变成相对边缘化的一件事情,不知道贾康教授是否同样的看法?

  贾康:我倒没有边缘化感觉。如果说复工复产,恢复正常生活方面房地产不会摆得特别靠前的话,它也不会如何得受冷落,把它往边缘化推。而且我觉得在一些有潜力的区域,它的复工复产会很快,进入对接正常的状态,像珠三角、长三角,都是发力最早,很快复工复产,达到几乎100%了。社会生活一旦到了这个状态,不到二季度差不多都正常了,再往后房地产在地方决策者的眼中,他们一定会有意识,继续挖掘相关潜力会进入他们的议事日程,没有理由把这个支持地方繁荣和发展的因素边缘化。

  姚长盛:我其实同意贾康教授的看法,也是很多人现在都在谈的,为什么要拉房产呢?一是它提振经济,二是当地经济依赖比较重,三是它拉动的链条相对多一些,包括就业等方面,可能跟“四率”里至少“两率”都有巨大关联,所以我很奇怪,陈淮教授觉得不动它也能恢复到常态。

  贾康:如果从现在强调的“新基建”来说,问题就跟着来了,可能支持新基建的资金会不会流到房地产去?那就看操作机制了,比如非常清晰的产业政策匹配,如5G网络、数据中心,这些从管理上来说都不费劲的,资金到底支持哪里,地方的产业引导基金配合着做怎样的投资,相对来说都很好检查,不会盲目就拿来支持一般的房地产。但一旦新基建在有一些辖区有了势头以后,它一定会带来影响,因为新基建也是硬件建设,有明显的积聚效应和地段因素,你设想一个5G网络、数据中心形成的一片区域,周边一般的房地产会不会跟进?肯定会跟进的,在必然的连带关系上会给房地产提高热度。

  支持新基建的资金带来的流动性也一定会影响到市场调节,很多现金流会跟新基建中心区域匹配的房地产的开发发展合为一股。所以这不是对立的关系,新基建应该作为重点来抓,但中国无论抓什么样的基础设施建设,公工程,一般意义的房地产也一定会跟进的。我的基本看法就是这个,中国的工业化、高科技化伴随着城镇化,还有相当可观的空间,城镇化里一定有大量房地产不断的建设发展。

  姚长盛:长期大家会有一个体验,每到需要拉动的时候总会想起来要不要动一下房地产,过去每次其实都动了,这次大家也要看会动还是不会动。第二,房地产本身到这个月份也调整三年了……

  贾康:长效机制一定是能够让房地产国民经济支柱产业在发展过程中不至于一会儿热度猛升、一会儿又被低迷(的状态),一定会摆脱这种不良的、大起大落的状态。那才叫长效机制、才叫健康。

  贾康:我的理解就是所谓中央说的基础性制度,至少包括土地制度,双轨统筹的房地产开发制度,以及相配套的投融资制度,还有大家都不爱听的税收制度,至少这四样是长效机制里必须匹配的基础制度建设,都是攻坚克难的。

  贾康:没有看到特别像样的大手笔,住房制度至少现在大家都接受了,实际上是双轨统筹,一边是商品房的市场轨,另一边谁也不能忽视的是政策轨、保障轨主打的公租房和公有产权房,这个格局比过去清楚,过去十几种经济适用房,里面可以做的各种扭曲太多了,这几年至少这方面清爽多了。

  陈淮:不太开心,因为听你说同意贾所长,没一句同意我。咱们不要再讨论,运用这宝贵时间,讨论过去十几年的老话题,而是要说一些和大家关心的、形势紧密结合的话题。什么紧密结合呢?房地产会不会成为带动国民经济的火车头,从新形势看。实际上疫情开始之前,国民经济就已经和国际经济面对四个问题:

  一是和国际资本的关系,从招商引资到资本溢出国,我们到海外投资等等,简单说就是和国际资本之间的关系;

  三是和国际贸易关系的重组,比如原来得多边体制变为双边体制甚至单边,什么是单边?特朗普说我和你签贸易协议不能一半对一半,得单独对我美国更好一点,甚至到这样的地步,关系已经完全打乱重组。

  四是货币体系的重组,人民币升值贬值的波动,其实在过去一个月中人民币兑美元只贬2%,英镑贬了12%,俄罗斯更是惨得一塌糊涂,这并不是什么简单的贸易战,整个是世界金融体系、货币体系都在重组。

  这样的巨大动荡下我们的国民经济有疫情的影响和疫情之外的影响,得从一个大的系统观察。但别以为我对房地产看法悲观,恰好相反,不管外面剧烈变化,我们完全重新认识世界,和世界经济合作关系,多方面的,面对这么多挑战,我们甚至还没有想好呢,或者是想好了但是两难的,比如在汇率问题上。

  但唯一不受或很少受这几方面外部关系影响的就是中国的城市化、城镇化,这个历史进程并不因为我们和世界分工格局或货币体系、或是资本之间的合作关系变化而变化。

  你说的大基建和房地产的结合点就是中国城市化的历史进程,这个脚步是不可能停下来的,我们正在把一个几千年来大多数人住的社会、民族、经济体、农耕文明、男耕女织、自然经济、日出而作日落而息转变到立足于工业化、工业文明、城市文明的基础上来,这是我们所谓大基建的基础。

  房住不炒的这个“炒”字,不是人们谁想炒或政策不他他就会炒,不会的,它一定要有一个重要前提,就是明显的、严重的供不应求才会有炒,不春运的时候有人炒火车票吗?不是歌星明星,姚长盛的演唱会会有人炒吗?一定是严重的供不应求才会有炒。这是第一。

  第三,疫情也好,房地产炒作也好,我们没必要追求零,只要它在一个可控范围内就是安全的。不能说为了追求零,就让合理需求也受到了。

  大家对房地产的看法既有悲观也有乐观,刚才说长期看,不管疫情给我们带来了多大的阻碍,最终人们衣食改善之后的住行改善,消费升级是停止不下来的,最后一定要弥补,而且还要升级,原来说有个房子住就行,现在看来我要舒适型、改善型的住房,万一有风吹草动父母能上我这儿避难,我要社区配套服务更好一点,这些都有可能发生。但短期看,大中小城市的销量普遍停滞下降,这已经是不可避免的事实,而且也不会因为疫情过去立马火箭式上升。刚才主持人所举的个别楼盘、个别……(网络卡顿)

  姚长盛:接着刚才陈教授的话我问一个短期的事儿,因为刚才他提到了短期的事情,短期企业的日子不好过,您觉得短期会出现降价或出现一定规模的降价吗?

  贾康:如果说要降价的话,我觉得跟现在看到的基本趋势不符,毕竟它有一个成交均价的信息发布。当然我也说了,成交均价的意义其实不大,中国的城镇在房地产市场概念上已经早早就是两重天了,不能简单取个均价,就像把姚明和潘长江的身高取个平均值就代表了什么特别有意义的量值,其实也没什么意义。但要说反映房地产运行中的景气度,这个指标还是有用的。

  我观察疫情起来之前和疫情发生之后,中国现在一二三线房地产市场公布出来的成交价没有往下走,三线明显继续上扬,而且上扬是在5%以上;二线城市跟三线比较靠拢,只有一线是比较低的,在很弱的正值那个地方有点表现,但最新的一期消息是市场有蠢蠢欲动的迹象,因为咱们这几个一线城市都不是跟武汉和湖北疫区的情况可以相提并论的。

  姚长盛:我能听出您的意思,您非但没有说降价的可能性,而且从一二三四线城市还都有涨价的动力,甚至是涨价的需求。

  贾康:都有可能性,从面上来说,很笼统地说,要看均价都有可能性,但还得一城一策具体分析,特别是地段分析。但要从面上来讲,我看到的信息就是这样。

  姚长盛:我们也看到了另外一些情况,一是2019年有的房企日子过得不好,看财报很差,2019年很差呀。2020头两个月现在看到的数还不太真实,后面看到的数应该会更真实一点,估计成交面积下降90%是很正常的。

  姚长盛:2020年疫情的这两个月,我说下降90%应该是正常的,我今天看了一个数,大湾区下降了83.75%。

  姚长盛:也就是这六十多天大幅度下降。同时您看到的三线城市公布的数据,数据有没有可能滞后?现在看到三线城市反而有可能撑不住,而对一线城市的需求现在反而有可能共识达到的更多一点。

  贾康:可能长盛你们的信息更一点,疫情的信息可能没充分反映,往下调整也是合乎情况,大家心里都有压力、都没底,交易就急跌,有可能的。

  姚长盛:陈教授以前最喜欢聊这个话题,现在越聊越没劲,老往大处聊,老不想往小处聊,聊点儿小事吧,如果对三四线城市和对一线城市现在分层的看法,陈教授的看法是什么?

  陈淮:我的看法,局部城市某一部分三线城市的上涨或下降都说明不了问题,但整体看也好,分结构地看也好,有限波动的升降都是合理和正常的,我不认为会出现普遍性大幅度的下滑(我指的是价格)或大幅度的上扬,这两种极端情况都不合情理,有限波动实际上都不足以判断它的趋势。

  陈淮:我刚才说了,疫情对中国老百姓的影响,对消费者需求者的影响之一就是他们会对加杠杆、负债、能力、就业、收入方面的风险评估有一个新的认识,不是撒钱就能够实现的。而且输血、投资的首先一定不是房地产,不管你是希望它出现还是害怕它出现,都不会出现。

  陈淮:房地产也有新的趋势,我们并不应该,刚才说了长效机制,长效机制,房住不炒,不是说老百姓不可以投资,房地产需求,我认为这和城镇化、和国际经验都相悖,但以后,像姚土豪这样的他有余钱,不一定去买实物性的房子,根据国际经验,日益成熟的市场,就是REITs,房地产投资基金,对于投资者来说也是风险分散,对于市场来说更多投资性需求是产生于长期持有稳定回报目标的投资力量。第三,这些投资基金实际上是高抛低息的价格蓄水池、稳定器,最后老百姓更容易实现自己资产的合理优化配置。比如退出很容易,实物房那么容易卖吗?你知道什么价格点卖吗?但投资基金,你退出,随时赎回,会有别的人看好买进来,流动性很强,实际上投资性需求将日益转变为REITs这样规模化、机构化的投资需求,刚才你提到了一个问题,老百姓有钱搁哪儿去,提高资产性收入已经是我们的现实,刚才说了,很多普通人在正常生活之外还有余地的,一定会有一个选项。

  姚长盛:我觉得话题越来越严重了,现在您基本了中国人从2003年就开始相信的一个,就是房价会涨,房产在一线城市会是特别好的投资,在二线城市会是特别好的投资,在三四线也会是特别好的投资。过去大家在的习惯非常简单,如果按照您刚才的投资选项,可能就变成了流动性强的资产配置,但大部分人可能还不习惯于选择每年回报6%、8%的产品,之所以选择房产就是因为它的比较坚定,心情也比较坚定,想法就是大概一年20%,三年翻一番,五年涨三倍,十年涨十倍,这是过去很多人都验证过的。

  第一,价格不断上扬这是不会有的,我刚才说有限的波动,有人说房价会涨会跌?我说肯定会涨也肯定会跌,明年比今年便宜是跌了还是涨了?后年比今年贵了是涨了还是跌了?这叫波动,是第一层。

  第二,在房价的波动下,我们不能说房价跌了就是投资失败,其它风险比你大,跌得更狠,它跌得是最少的,你说投资房地产是安全还是不安全呢?美国股市一下吧特朗普上台以来的全部跌光了,投资者欲哭无泪,买外汇阴晴不定,一天暴涨一天暴跌,人民币到底是升值还是贬值?你说一个趋势我听听?对投资者来说,不是价格上涨还是下跌,而是所有投资资产中风险最小、稳定程度最高,长期来看是城市优质固定资产。是这个含义,不要老是给投资者房价涨还是跌作为投资选项的前提,这是错误的。

  贾康:我倒没观察到因为这次疫情发生多大变化的原因,我甚至觉得等到大家信心平稳以后再总结总结这次生活的感,会更看活质量,更看重在自己过日子这方面过得滋润一点的配套条件,是不是心理上会有这样一个因素更加强一些。按这个逻辑来说,原来有潜在的在住房方面提升自己生活质量的动机会强化而不是弱化。

  贾康:行业上,我一直觉得在中国城镇化还有高速发展的空间来说,房地产行业总体发展不成问题,它到了一定的时候出现优胜劣汰,能改变一开始时谁进来谁挣大钱的局面是正常的,竞争中随之波动,有些吃不住劲的房地产开发商宣布破产,其实那也是正常现象,似乎这些在中国不是过份了而是不够,有些该破产的不出去。

  从这个角度来说,双轨统筹的房地产市场如果光讲市场轨,光讲在商言商的开发商的竞争来说,再一点,中国有这个空间,甚至可以说有这个必要性。个别案例说哪个开发商撑不住了,我不觉得这是什么特别大不了的事儿,应该出现这么几个案例教育教育大家,可能会更好。

  陈淮:主持人啊,事先告诉你准备好面巾纸。房地产行业有个特点,企业破产不等于资产灭失,老板跳楼也不等于他那个土地就没了,没有价值了,或者再建项目就是房倒屋塌,不存在的。首先明白,在经济学意义下企业破产不等于资产灭失,只不过是资产支配者换成了更有效率的支配者,优胜劣汰。你不成我来,是这个意思。

  第二,在企业破产的过程中,房地产行业的生产能力受损程度相对其它行业是最小的,有些制造业,机器设备的生产链中断以后,设备过时,都会受很大影响。但房地产企业所持有的这些资产并不因为企业破产,价值或实物形态受到损害。所以我不认为有些企业会死,从而就会影响房地产行业发生整体危机。

  陈淮:什么时候都有“死”的。房地产企业本来有些就是,勉强度日,靠讲故事给消费者卖房子,现在恐怕这个故事已经讲不下去了,所以刚才你把我打断了。

  一是销售额,销售面积停滞,这是可以预见和已经发生的,而且今后也不会在很快时间内迅速上扬,不会的;

  第三,一部分企业因为现金流的问题活不下去,这很正常,美国股市再跌,包括美国的制造业巨头,汽车行业都可能发生危机,并不等于它的资产不优质,它的研发能力不强,包括我们房地产企业也是一样,一部分企业原来预计一月回收多少现金,二月回收多少,土地都拍了,结果钱交不出来。现在房子已经签约了,购房人交不出首付,这些都有可能导致一些企业发生财务危机。

  但最后一条最重要,前面我们说的都是悲观的、负面的,或是半负面的。最后一条,斩钉截铁的说,我不认为中国的房地产行业会发生行业性危机,不会的,因为中国的城镇化历史进程不可能就此中断,中国老百姓从满足吃穿的需求为主要指向向满足住行为主要指向的消费升级不会就此中断,中国老百姓要求涨收入、涨工资、多挣钱和私人资产累计并重的趋势不会由此中断,所以不可能发生全行业的系统性危机。

  特朗普上台或谁上台,整个国际合作发生什么样的恶性变化,中国城镇化的历史是受影响最小的一个领域。

  姚长盛:我觉得其实不管是对行业的变化还是对需求侧的判断,两位还是有所不同,陈教授认为这块始终会比较平稳,贾教授甚至都已经看到大家蓬勃的心态了,有可能让这个市场更沸腾一点,没说错吧?

  贾康:但实际上最后可是充分肯定中国城镇化所决定的房地产市场的发展,这个观点跟我是完全一致的。

  姚长盛:你们俩关系太好我也没什么好挑的,我的话题是,如果现在回过头来把危机定格到今天,每天晚上都要出很多新闻,对于这次的危机,两位判断它影响的程度会像历史上的哪一次?

  贾康:我今天看到一个说法,伦敦经济学院的杰出学者金刻羽女士,她把现在的状态和大萧条相提并论了。

  贾康:等于是百年未有之大变局,对到了那种打击整个全球经济的(程度的)危机,说到这样严重的程度上了。

  贾康:她的论述并没有太展开,还是特别强调对于实体经济层面、对于金融层面、对于人们预期层面,看起来都非常不乐观,合在一起,这次冲击的数量级就不是一般的亚洲金融危机、世界金融危机了,可能说得重了点,因为还有些事情待观察吧,但不排除现在很多研究预测都不得不考虑是不是有这样一种极不乐观的可能性。

  姚长盛:说到金刻羽,您可以在网易研究局上搜她,她确实提到了,说有可能我们面临1929年的情况,她说这次远远不是2008年的经济危机,有可能面临最大的是国家40%的产出的,而不是5%的产出的。二是金融危机导致实体经济受压的情况,而是病毒直接影响实体经济反过来会使得金融系统崩溃的情况,这时候要使出所有的力量,现在不花这个钱,以后永远就没机会花这个钱了。危机和萧条的区别是很大的,一个是P的5%,一个是P的50%,她觉得现在的严重程度是2008年的十倍左右。

  贾康:是不是现在说得比较极端一点?至少在中国不会是这样,中国可是现在对全球有非常大影响的经济体。

  陈淮:首先到今天为止每一个阶段的预测我们恐怕都小看了,也都有过度乐观了,所以把疫情对经济的影响估计得严重一点我是赞同的,我们希望在加上一个系统之后,半年到一年全世界的生产链重新连接起来,经济系统重新恢复正常运转,这是第一个,希望。

  第二,我看我们从现在起的物资储备,社会治理,在国际关系,在我们老百姓资产配置等各方面要做长期发生全球性系统危机的预案和准备了,我们在过去很多时候遇到过很多当初并没想到那么严重,但后来事实上持续多年影响巨大的大危机。

  姚长盛:沿着刚才那句话我再问一下您,金刻羽提到现在该花的钱要赶快花出去,否则以后有可能没机会花这个钱了。您觉得逻辑对的话,这个钱应该怎么花?

  陈淮:不是现在有钱,要花钱是负债。负债之下老百姓的收入、企业的资金链、银行的系统性风险都有,但贾康所长其实没说的是的财政税收在过去两个月中也是最大的者,只出不进呀。而且你想,如果我们追求零目标,还能支撑多久?恐怕很难,所以先别替有钱没地方花着急,我们希望好钢用在刀刃上,首先恢复经济系统,最大的责任是再生产体系的连接,你说的大基建只是恢复自然生产体系的连接点,希望制造业、投资业、城市化,老百姓的消费结构升级,与国际关系之间的对接等通过大基建这一点更好的连接起来。

  贾康:刚才长盛援引的金刻羽的话我有深刻印象,我觉得从实质上来说,可以筹集资金做事的手段一定要用足,这个我是赞同的,不论说这次严重程度到什么样的地步,现在至少看出来这可常之局,非常之局一定要有非常之策。

  有点像1998年刚刚说完一个确保8%,然后发现数据不对头,他的非常之策是什么?前所未有的,实施财政预算调整方案,发行长期建设国债,开始是1000亿,后来又加码到1500亿,连续多年。

  这种非常之策我们现在一定要积极考虑,我觉得金刻羽这个观点里所包含的合理内核,如果从这个角度来讲我常赞成的,这需要特别有魄力、有远见的非常之策。

  姚长盛:非常之策。在陈淮教授眼里有没有非常之策?刚才提了,现在把筹钱的所有方法一定要用足,您觉得还有别的吗?

  陈淮:一是我非常赞成贾康教授说的,现在能动员的资源要全力压上,这是一条。用刚才的话说,这会儿不花,可能以后要花更大的代价,这是赞成的。但是我们准备打一场持久战才行,说一点既远又近的话题,二战不管是前苏联还是美国,一个是在第一时间危机最大爆发之后把自己的国力毫不犹豫地动员了起来,前线压上;第二,它之所以能最后战胜,就是因为它的后方持续的生产,(嘉宾信号中断)

  姚长盛:我来给大家翻译,他说的是在后方的生产效率和生产链的完整了二战(的胜利)。第三,因为时间快到了,我也不能说太多了,第三大家去猜吧,今天就到这儿,谢谢二位。

  就国家政策导向和各开发商动作来看,目前房地产处于转型期。从前期拿地开发销售转型成做地产服务产业链,开发商向运营商转型。

  政策来看,房价不让过快上涨又推租赁市场,还提高贷款利率,对于普通人很不利,但是一轮暴涨之后,目前处于平稳期在未来看,此刻需要买房的可以入手,未来房价还是会涨。

  租赁政策的推行,并不是房价,是安抚买不起房的人。目前小户型,刚需产品已经缩水,未来都是低容积率,大户型精品房。刚需买起来很费劲。

  个人判断,未来房子会成正的奢饰品,不像现在大部分人还是想努力努力买一下的,未来可能真的大部分人是买不起房的,或者说买不上房的,你只能去租房。所以为什么发展租赁市场,就是在给买不起房的人兜底。

  所以说未来可能就是品质好的私人住宅,和大众普遍的租赁住房。手上有钱还上的起车的,就赶紧上车吧。

  毕竟大城市,发展这么多年了,土地供应是有限的。而买的起房的,估计基本都是中产以上,而且社区服务质量会很好。现在的开发商都在发展生活服务板块,买房子就是买了一种生活方式。

  房子回归住宅本性,房住不炒是未来主线,大部分住宅,特别是三四线城市的住宅去金融化趋势将加速。但是这不代表房地产没有希望。相反,还是很有想像空间。

  一是地产商要依托并放大原有优势,并通过跨界赋能,放大地产+的朋友圈,特别是与物流文化教育等可持续经营的行业绑定

  二是放大核心资产的造血能力,掌握核心资产,比如一线城市的核心商业,打造稳定的团队 品牌和稳定现金流

  1、从供需关系与价格走势看,房地产需求依然旺盛,基本住房需求与投资需求潜力巨大。中国房地产市场一直发展比较稳健,房屋价格以平均每年递增10%的速度稳步增长,不存在房地产泡沫之说,房地产市场购买力强劲,不仅依赖本地居民。同时整个中国市场甚至境外资金均是购买力的有效来源。在这种情况下,房屋供给能力有限必然将维持房屋价格的持续上涨。2、 从房地产业的产业结构看,房地产业的产业链将日趋完善。市场将不断细分,涉及房地产业各领域的各类企业,将不断向专业化,细分化发展。3、 从行业发展方向看,房地产业的行业秩序日趋,宏观调控对房地产也并非致命的打击,而是规范市场,整合资源的机会,宏观调控的有效实施,将使房地产业的发展更为健康。4、 从影响房地产业发展的其它因素看(摩根斯坦利在调查报告中指出:带动房地产业发展的因素是人口、持续的城市化,不断完善的基础设施以及经济力)就现中国人口结构来看,要城市基础建设投资,房地产业必不可缺。另外中国持续稳定的经济增长速度,了房地产业的发展空间。

  房地产的发展即将度过粗放型的模式,转向精细化和专业化发展。那些没有上过学却成为高管的年代会过去,代替的是需求大量职业经理人。人才更是需要更替的时代。试想未来房地产销售是网上销售,工程建设是工厂组装,设计是时刻创新并量身定制,手续办理及部门是透明且严格,那么老一代地产人势必更替。新人有太多机会,不要。

  的几位说得很好,注意自己的定位。注意战略布局。注意怎么编好故事,做好创新。注意细节留住客户。。。

  房地产将从买房时代进入租房时代。买房越来越难越来越难,基本上变成年轻人不可企及的想象。

以后年轻人将只会抱怨房租高,不会在抱怨房价高,因为无论他怎么努力,都不可能买得起房子。

就如同你肯定不会抱怨奢侈品价格高一样。因为反正无论如何都不会去买的。

所以,赶紧,买房,在以下城市:

京沪深,广州天津重庆,郑州武汉杭州南京,成都

  首先 是房地产的受益者 开发商也是受益者 我们买房子的也是受益者 因为只要涨钱我们三家就会高兴,而没买房子的已经不能作为房地产的主导因素了

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